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9月百城房價數據揭開了中國樓市的最新“雙面鏡”：一面是二手房價格連續41個月環比下跌，跌幅仍達0.74%；另一面是新房價格逆勢微漲0.09%，結構性分化愈發明顯。這種“冰與火”的態勢，不僅是數字的跳動，更是千萬家庭住房選擇的真實寫照——有人在二手房掛牌量高企中猶豫觀望，有人在核心城市優質新盤里尋找機會，樓市正經歷一場從“普漲普跌”到“分化求生”的深層變革。
二手房：41個月連跌背后，“以價換量”成常態
9月百城二手房均價13381元/平方米，環比下跌0.74%，同比跌幅擴大至7.38%。更刺眼的是，這已是自2022年2月以來的第41個月連續下跌，季度跌幅也從二季度的2.12%擴大至2.26%。前三季度累計下跌5.79%，意味著一套100平方米的房子，不到一年就“縮水”約7.9萬元。
分城市看，沒有一個梯隊能獨善其身。一線城市作為“抗跌標桿”，9月環比下跌0.60%，雖略好于二三線，但1-9月累計跌幅已達3.64%；二線城市跌幅最狠，環比下跌0.87%，累計跌6.47%；三四線城市環比跌0.68%，累計跌5.96%。曾經被視為“安全墊”的一二線城市，如今也難擋下行壓力——究其原因，高掛牌量是核心癥結。中指研究院數據顯示，重點城市二手房掛牌量普遍處于歷史高位，部分城市甚至突破15萬套，買方市場下，“降價跑量”成為業主共識。
值得注意的是，9月重點城市二手房交易活躍度已出現回升跡象，但“量升價跌”的組合說明，市場信心仍未真正恢復。購房者不再盲目入場，而是更挑剔房源質量、區位配套，這種“理性回歸”讓二手房市場進入“擠水分”的深水區。
新房：核心城市“撐場面”，三四線仍在“去庫存”
與二手房的低迷形成對比，9月新房均價16926元/平方米，環比微漲0.09%，同比上漲2.68%。但細究數據會發現，這種“上漲”高度依賴核心城市的優質供應。
一線城市是絕對主力：9月新建住宅價格環比漲0.48%，同比漲6.78%，前三季度累計漲4.49%。上海、北京等城市核心地段的新盤，憑借地段稀缺性和產品力，仍能吸引高收入群體入場。比如上海徐匯濱江某項目，開盤均價12萬元/平方米，開盤去化率超80%，印證了“好城市+好房子”的市場號召力。
二線城市則“勉強維穩”：環比僅漲0.01%，同比漲1.72%，累計漲0.97%。成都、杭州等強二線城市，通過優化供地結構、聚焦改善型產品，支撐了價格基本盤，但多數普通項目仍需通過“特價房”“首付分期”等優惠去化。
三四線城市則完全是另一番景象：環比下跌0.35%，同比跌1.30%，累計跌1.23%。這些城市新房庫存去化周期普遍超過18個月，“降價跑量”仍是主流策略。某三線城市開發商坦言：“現在不是賺不賺錢的問題，是能不能活下去——只要有人買，價格可以談�！�
租賃市場：旺季退潮，租金延續下行
住宅租賃市場也未能幸免。9月50城平均租金34.74元/平方米/月，環比跌0.39%，同比跌3.76%。學齡家庭租住高峰期結束后，市場需求明顯回落，疊加部分城市房源供應過剩，租金短期難有起色。
分城市看，一線城市租金相對抗跌，北京、上海環比跌幅不足0.2%，但廣州、深圳部分非核心區域租金跌幅超1%；二三線城市租金壓力更大，不少城中村房源掛牌價較年初下跌5%-8%。對于租房群體，這或許是“短暫利好”，但長期來看，租金與房價的聯動性意味著，租賃市場的低迷也折射出住房市場整體的調整壓力。
政策“組合拳”加力，四季度或成關鍵轉折點
面對市場調整，政策端正密集發力。中央層面，國務院批復10個地區要素市場化配置試點，聚焦“盤活存量土地”；自然資源部明確“鼓勵市場化方式盤活閑置土地”，試圖通過土地供給側改革緩解庫存壓力。
地方層面，深圳、上海等核心城市率先“破局”：深圳放寬非核心區限購，社保不滿1年也能買2套；上海優化房產稅政策，非戶籍家庭購二套房可享稅收優惠。這些政策直指“需求端”，試圖降低購房門檻。與此同時，河南、福建等地擴大公積金使用范圍，支持“裝修提取”“稅費提取”，廣東、山東等省份發行近200億元專項債券收購閑置土地，從“供給端”加速去庫存。
政策效果已初現端倪：9月核心城市二手房帶看量環比回升15%-20%，部分項目去化率提升。但要真正實現“止跌回穩”，還需更多合力——比如降低存量房貸利率、優化限購限貸政策等“增量工具”仍有空間。
四季度展望：分化中尋找機會，理性比“抄底”更重要
對于四季度樓市，有三個趨勢值得關注：
其一，核心城市新房供應將放量。上半年房企在一線及強二線城市競得的地塊，預計四季度集中入市，優質新盤的增加或帶動局部市場熱度。但需注意，“好房子”不意味著“漲價”，開發商仍會以“合理定價”換取去化。
其二，二手房“以價換量”持續。高掛牌量背景下，價格仍有下行壓力，但跌幅可能收窄。對于剛需群體，若遇到“價格合適、配套成熟”的二手房，可擇機入場，但切忌盲目追低——地段、學區等核心價值仍是抗跌關鍵。
其三，市場分化不可逆。一線及強二線城市將依托產業和人口優勢，率先企穩；三四線城市則需更長時間消化庫存，部分缺乏產業支撐的城市，房價或進入“慢跌通道”。
9月房價數據告訴我們：中國樓市早已不是“閉著眼買房就能賺”的時代，也不是“全面崩盤”的危局。它正站在從“高速增長”向“高質量發展”的轉型路口——對買房人而言，理性判斷城市價值、產品價值，比糾結“房價漲還是跌”更重要；對行業而言，告別“高杠桿、高周轉”，聚焦“好房子、好服務”，才能穿越周期。
四季度的樓市，或許不會有“V型反轉”的驚喜，但大概率會在政策托底與市場自愈中，慢慢找到新的平衡點。而對于每一個身處其中的人，保持耐心、看清趨勢，就是最好的“置業策略”。
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發表于 2025-10-11 13:25:16
