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房價跌回 2015？別傻了 —— 但溫州這類城市已跌近兩成。早上吃面時，老板端著碗嘆氣：“再降也回不到 2015 年嘍，那時候一萬塊能買主城邊套兩居，現在同地段土拍價就快摸到八千了。”
這話聽完我愣了愣， 8 月的報告顯示，2025 年 1-8 月 300 城宅地成交面積降了 7.0%，可一二線城市宅地溢價率反倒超 10%。成都天府新區 2025 年 2 月拍的地，樓面價 1.1 萬元 /㎡，2015 年同地方才 3500 元 /㎡，漲了 214%。這漲幅真的超出不少人的預期。房價確實在跌，可真想一夜退回十年前，恐怕只是幻想。
說到成本這事兒，開發商其實也挺無奈的。2015 年全國宅地樓面價還不到 3000 元 / 平，現在核心城市的地根本降不下來。國家統計局 9 月數據顯示，鋼材價格從 2015 年的 3000 元 / 噸漲到了 4600 元 / 噸，人工成本也漲了不少，算下來建安成本比十年前高了 55%。再加上稅費、貸款利息，一套普通住宅的成本底線早破萬了。
深圳天鵝湖花園二期 4 月有套法拍房，15 萬元 /㎡成交，看著比高峰時便宜，可 2015 年這小區才賣 6.8 萬 /㎡，還是漲了一倍多。這筆賬算下來，開發商就算想降價也沒多少空間。
聊起需求變化，購房者的心態其實很明顯。城鎮化還在推進，人都往核心城市擠。中指院數據說，2025 年 1-8 月 30 個重點城市 120-144 平米的改善房成交占比第一次超 30%，北京、成都的改善盤去化率都過 70% 了。
杭州上城濱江新苑 9 月均價 36967 元 /㎡，環比就降了 0.12%，但比 2015 年同地段還是漲了 1.5 倍，現在在售的 20 套房源，問的人還不少。以前大家只求 “有房住”，現在都想要學區好、物業好的，這類房子自然抗跌。
收入和利率這兩塊，其實悄悄給房價托了底。2025 年一季度長沙城鎮居民收入漲了 4.3%，工資性收入漲 4.8%，全國數據雖沒更新，但漲的趨勢不會變。更關鍵的是房貸利率，9 月 22 日央行公布的 5 年期 LPR 是 3.5%，銀行再給點優惠，百城首套利率能低到 3.2%。同樣貸 100 萬，2015 年要還 5772 元 / 月，現在才 4352 元，每月少還 1420 元。說實話，購買力確實比以前強了。
但話說回來，市場分化得也太離譜了。三四線城市二手房要賣 30 多個月才能清完，溫州、嘉興這些地方，房價同比都跌了 16% 以上，可杭州錢江新城、成都天府新區的房子，6-8 個月就賣光了。深圳 4 月法拍房掛拍量環比漲 64%，可成交率才 22.6%，大多是起拍價太高流拍，不是真的崩了。這些數據更像情緒放大鏡，真決定房價的還是局部的供需和成本。
杭州房東可能降 20 萬賣房，可這錢放 2015 年，連塊地都買不到。深圳剛需現在買房，月供壓力比十年前還小，這就是核心城市的底氣。那些盼著房價普跌回 2015 的人，不妨想想：那時候全國平均工資才 3000 多塊，現在你的收入還愿意回去嗎？
同樣是買房，有人撿漏核心區，有人被套三四線 —— 未來五年，是 “核心更貴” 還是 “普跌到來”？來評論區聊聊你的看法！
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發表于 2025-10-11 13:30:37
