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降息要來了，房價卻 “一半瘋搶一半甩賣”？這反差實在讓人摸不著頭腦 —— 上海千萬豪宅開盤即售罄，北京業主卻降價 30 萬急售，所謂 “一線城市全跌” 的說法，真的站得住腳嗎？
10 月降息預期越來越濃，9 月的樓市數據卻拋出了更復雜的答案。克而瑞 9 月 30 日的上海樓市月報顯示，當地新房均價回升至 80937 元 / 平方米，環比漲了 13.4%。這個漲幅挺意外的，仔細看才發現是豪宅在拉動：黃浦區嘉里金陵華庭二期賣了 98.43 億，均價 20.5 萬 /㎡，最貴的一套 2.8 億，居然一天就被搶光了。瑞銀早就在 9 月初預判到這波熱度，說這項目比一期貴 8% 仍有空間，現在看還真沒說錯。
但北京的市場又是另一番景象。鏈家 10 月 3 日剛更新的動態顯示，北京二手房掛牌量已經破 14.1 萬套了。你知道嗎？光朝陽區就有 3.2 萬套，海淀區 2.8 萬套，這可是 2020 年同期的兩倍。新房市場雖說有政策托底，五環外取消限購后，9 月上半月網簽環比漲了 22.3%，但價格還是沒穩住 —— 國家統計局 8 月數據里，北京新房環比降了 0.4%。
說真的，新房和二手房的分化才最值得琢磨。為什么二手房跌不停，有的新房卻能逆勢漲價？58 安居客研究院的分析點透了關鍵。地段是硬傷，上海 9 月推的 16 個新盤里 7 個在核心區，大華靜安年華的樓面價比 2023 年郊區地塊高 40% 以上，價格怎么可能一樣？品質差距更直觀，北京通州新盤容積率普遍 2.5 以下，還是 2T2 的梯戶比，周邊 2015 年的二手房容積率都 3.5 往上，住著舒服度差太多了。
有意思的是，統計方式也藏著門道。備案價和成交價的差異客觀存在，上海有個樓盤備案價 2.8 萬 /㎡，實際賣 2.3 萬 /㎡，但統計時還是按 2.8 萬算。廣州番禺更常見，開發商送裝修包變相降價，備案價卻不動，這就讓數據和購房者的真實感受差了一截。
8 月以來的限購放松確實起了點作用。深圳 “9・5” 新政后第一個周末，羅湖區新盤到訪量超 500 批，銷售都加班到晚上 10 點。10 月 1 日深圳特區報剛報，9 月深圳二手房成交 5808 套，環比漲 10.3%，同比更是漲了 52.4%，連續 7 個月超榮枯線了。但房價沒跟著漲，核心還是庫存壓力 —— 北京那 14.1 萬套二手房，消化起來哪有那么快。
之前總有人說 “房價得每年漲 5% 才合理”，現在看這邏輯真站不住腳。一套 1000 萬的房子年漲 50 萬，比多少人一年工資都高，誰還愿意踏實干活？國家統計局 8 月數據里，全國 70 個大中城市就 9 個新房環比漲了，上海是其中之一，8 月同比漲了 5.9%，但其他城市大多還在調整。說實話，經濟發展靠的是勞動創造，不是資產躺賺，房價回歸理性或許反而是好事。
但話說回來，購房者也別光盯著漲跌。上海易居研究院提醒得對，容積率、梯戶比這些硬指標才保值，開發商吹的 “免費泳池、健身房” 大多是噱頭，后期維護成本普通小區根本扛不住。那些實實在在影響居住的條件，才該放在第一位。
10 月 15 日國家統計局要發 9 月 70 城數據了，市場都在等更明確的信號。從 8 月數據看，各線城市同比降幅都在收窄，政策效果在慢慢積累。但真正企穩，恐怕得等成交量和價格形成正向循環吧？
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發表于 2025-10-11 13:33:25
