|
|
近日，樓市傳來一組耐人尋味的數(shù)據(jù)：全國商品房銷售面積同比降幅收窄至3.5%，但一線城市核心地段新房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，三四線城市庫存去化周期突破30個月。冰火兩重天的市場，撕開了房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的真相——房子不再是“閉眼買”的穩(wěn)賺資產(chǎn)，而是進(jìn)入“選對地段、看準(zhǔn)品質(zhì)、踩準(zhǔn)節(jié)奏”的精細(xì)化博弈時代。
一、城市分化加劇：核心城市“筑底”，低能級城市“沉底”
一線及強(qiáng)二線城市正迎來“政策紅利+人口回流”的雙重支撐。2025年央行降息至2.6%、限購松綁政策落地，疊加產(chǎn)業(yè)升級帶來的高收入人群聚集，北京、上海等城市核心區(qū)新房成交量已連續(xù)6個月回升。住建部數(shù)據(jù)顯示，這類城市庫存去化周期普遍低于12個月，供需關(guān)系趨于平衡。
反觀三四線城市，人口凈流出與高庫存形成惡性循環(huán)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國218個地級市人口持續(xù)外流，部分城市二手房成交周期延長至250天以上。高盛預(yù)測，這類城市房價(jià)或繼續(xù)下跌5%-8%，部分遠(yuǎn)郊樓盤甚至面臨“有價(jià)無市”的困境。
關(guān)鍵邏輯：人口向高能級城市聚集不可逆，資源型、人口流出型城市房產(chǎn)價(jià)值將持續(xù)縮水。
二、產(chǎn)品分化凸顯：品質(zhì)資產(chǎn)“抗跌”，低質(zhì)資產(chǎn)“承壓”
第一類：核心地段“稀缺資產(chǎn)”
地鐵1公里內(nèi)、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、品牌開發(fā)商打造的改善型住宅，成為2025年最抗跌的資產(chǎn)。上海陸家嘴、深圳南山等片區(qū)，次新房價(jià)格較周邊普通住宅溢價(jià)超20%。這類房產(chǎn)受益于“15分鐘生活圈”理念，滿足高凈值人群對效率與品質(zhì)的雙重需求。
第二類：城市邊緣“問題資產(chǎn)”
房齡超20年的老舊小區(qū)、缺乏電梯的“高齡樓梯房”、遠(yuǎn)郊“概念盤”，正加速被市場淘汰。住建部統(tǒng)計(jì)顯示，全國需改造的老舊小區(qū)超21萬個，但僅有30%完成翻新。未改造的老舊住宅，租金回報(bào)率跌破1.5%，二手房掛牌量同比增加35%。
第三類：政策敏感“風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)”
商業(yè)公寓、旅游地產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房等“非標(biāo)產(chǎn)品”，因產(chǎn)權(quán)模糊、流動性差，成為政策調(diào)控的重點(diǎn)。2025年多地試點(diǎn)房產(chǎn)稅，持有成本上升導(dǎo)致這類房產(chǎn)拋售潮涌現(xiàn)，部分項(xiàng)目價(jià)格腰斬。
關(guān)鍵邏輯：房產(chǎn)價(jià)值=地段稀缺性×產(chǎn)品競爭力×政策安全性，三者缺一不可。
三、決策分化加速：理性投資“入場”，盲目跟風(fēng)“離場”
剛需群體迎來窗口期。2025年房貸利率降至歷史低位，首套房首付比例降至20%，疊加“以舊換新”政策，置換成本顯著降低。但需警惕“偽核心區(qū)”陷阱——警惕規(guī)劃未落地的“畫餅”新區(qū)，優(yōu)先選擇財(cái)政健康、產(chǎn)業(yè)扎實(shí)的城市。
改善群體需“以質(zhì)換量”。數(shù)據(jù)顯示，140㎡以上戶型成交占比從2023年的18%升至2025年的27%，綠色建筑、智慧社區(qū)成為新剛需。但需注意，盲目追求“大平層”可能陷入流動性陷阱，建議選擇總價(jià)可控、功能分明的產(chǎn)品。
投資客應(yīng)果斷“斷舍離”。社科院研究顯示，多套房家庭資產(chǎn)縮水速度是單套房家庭的3倍。2026年房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍后，持有成本將吞噬5%-8%的收益，非核心資產(chǎn)持有者需盡早止損。
關(guān)鍵邏輯：買房是家庭資產(chǎn)負(fù)債表的重構(gòu)，需用“終身持有”的心態(tài)篩選資產(chǎn)。
結(jié)語：樓市“變天”本質(zhì)是價(jià)值回歸
2025-2026年的房地產(chǎn)市場，正經(jīng)歷從“普漲時代”到“價(jià)值篩選”的陣痛。政策托底防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，人口與產(chǎn)業(yè)重構(gòu)決定區(qū)域價(jià)值，產(chǎn)品力升級重塑居住標(biāo)準(zhǔn)。對普通人而言，與其焦慮漲跌，不如聚焦三點(diǎn)：選對城市、買對產(chǎn)品、控制杠桿。畢竟，房子的本質(zhì)是遮風(fēng)擋雨的港灣，而非財(cái)富賭局。
|
本帖子中包含更多資源
您需要 登錄 才可以下載或查看，沒有帳號？立即注冊
x
|
發(fā)表于 2025-10-25 20:00:49
