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最近混哥走親戚，發(fā)現(xiàn)以前酒桌上必聊的“買(mǎi)房穩(wěn)贏”話題，現(xiàn)在幾乎全變成了“房子賣(mài)不掉”的無(wú)奈吐槽。
表哥在二線城市有套改善房，掛了半年降了20萬(wàn)還沒(méi)人問(wèn)；鄰居大叔更慘，三年前高位入手的期房，如今房?jī)r(jià)跌了15%，月供卻一分沒(méi)少。
這不禁讓人疑問(wèn)：房?jī)r(jià)下跌真的已成定局？結(jié)合最新數(shù)據(jù)來(lái)看，混哥認(rèn)為未來(lái)五年，全國(guó)至少一半居民可能要面對(duì)三大現(xiàn)實(shí)難題。
資產(chǎn)縮水成常態(tài)
混哥先給大家看組硬核數(shù)據(jù)，2025年9月全國(guó)70個(gè)大中城市里，不管是新房還是二手房，價(jià)格環(huán)比都在跌。
一線城市二手房跌幅最明顯，北京、上海、深圳環(huán)比都跌了近1%，廣州也沒(méi)好到哪去，二三線城市更不用說(shuō)，新房二手房?jī)r(jià)格雙雙下滑，同比跌幅雖然略有收窄，但整體下行趨勢(shì)沒(méi)改。
對(duì)咱們有房的老百姓來(lái)說(shuō)，這就是財(cái)富在縮水。
央行今年一季度的報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)里，房子占比高達(dá)77.2%，相當(dāng)于大多數(shù)家庭的“家底”都綁在了房產(chǎn)上。
以前房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，大家還能靠房子獲得財(cái)產(chǎn)性收入，可現(xiàn)在呢？前三季度全國(guó)居民人均財(cái)產(chǎn)凈收入只增長(zhǎng)了1.7%，創(chuàng)近幾年新低。
更扎人心的是，能一次性拿出50萬(wàn)現(xiàn)金的家庭只占8.3%，一旦遇到急事需要變現(xiàn)房產(chǎn)，很可能要折價(jià)出售，原本的“資產(chǎn)”隨時(shí)變成“負(fù)資產(chǎn)”，簡(jiǎn)直惹不起。
而且這種財(cái)富縮水還會(huì)傳導(dǎo)到消費(fèi)端，以前大家覺(jué)得房子值錢(qián)，花錢(qián)就大方；現(xiàn)在看著房?jī)r(jià)下跌，手里的流動(dòng)資金又少，自然不敢隨便消費(fèi)。
房貸壓力扛不住
房?jī)r(jià)下跌最難受的，莫過(guò)于前幾年那些高位上車(chē)的“房奴”。混哥認(rèn)識(shí)個(gè)朋友，2022年在深圳買(mǎi)了套小三居，首付掏空了六個(gè)錢(qián)包，月供近兩萬(wàn)。
如今房?jī)r(jià)跌了10%，房子市值比貸款余額還低，首付白送了不說(shuō)，還成了“負(fù)資產(chǎn)”，每月工資剛發(fā)就被房貸劃走，生活質(zhì)量直線下降。
這種情況還不能辭職，一旦工作不穩(wěn)定，房子拿去法拍，虧得更慘。
金融監(jiān)管總局的數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度商業(yè)銀行住房貸款不良率升到了0.57%，創(chuàng)近十年新高。
業(yè)內(nèi)人士透露，實(shí)際情況可能更嚴(yán)重，有些問(wèn)題貸款靠延期還款暫時(shí)“藏”了起來(lái)。更讓人揪心的是，居民部門(mén)杠桿率已經(jīng)達(dá)到57.8%，其中七成以上是住房貸款。
如果要是房?jī)r(jià)繼續(xù)跌，估計(jì)10%的房貸家庭會(huì)面臨還款壓力，3%的家庭可能出現(xiàn)嚴(yán)重財(cái)務(wù)問(wèn)題。
雖然說(shuō)現(xiàn)在的房貸利率已經(jīng)處于低位了，但調(diào)整空間依舊有限，10月5年期以上LPR維持在3.5%，可商業(yè)銀行凈息差已經(jīng)跌到歷史最低點(diǎn)1.43%，未來(lái)還能在哪繼續(xù)降息呢？
所以對(duì)那些收入不穩(wěn)定的家庭來(lái)說(shuō)，一旦遇到失業(yè)或收入下降，很可能陷入斷供困境，之前就有數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年已有247家房企破產(chǎn)，樓市調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)正逐步傳導(dǎo)到普通家庭。
剛需改善兩頭堵
房?jī)r(jià)下跌本以為是剛需的福音，可現(xiàn)實(shí)卻是“想買(mǎi)不敢買(mǎi)”；改善型家庭則面臨“想賣(mài)賣(mài)不掉”的尷尬，整個(gè)購(gòu)房市場(chǎng)陷入兩難境地。
先說(shuō)說(shuō)剛需群體，雖然現(xiàn)在房貸利率低、首付比例也降了，但市場(chǎng)觀望情緒濃重，這個(gè)很好理解，國(guó)人總是喜歡買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。
根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示，當(dāng)前25-35歲青年群體中，只有37%把購(gòu)房列為未來(lái)五年的必要計(jì)劃，遠(yuǎn)低于2015年的78%。
一方面，大家擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，剛買(mǎi)就虧；另一方面，就業(yè)市場(chǎng)的不確定性讓年輕人不敢輕易背上長(zhǎng)期房貸。
更關(guān)鍵的是，76.3%的家庭拿不出40萬(wàn)現(xiàn)金，就算首付比例降低，湊齊首付對(duì)很多普通家庭來(lái)說(shuō)依然困難。
改善型家庭的日子更不好過(guò)，想換套大戶型，可手里的房子掛出去幾個(gè)月都沒(méi)動(dòng)靜，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)現(xiàn)狀也是火燒眉毛。
9月重點(diǎn)城市二手房掛牌量已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月上升，去化周期達(dá)到17.7個(gè)月，意味著房子想賣(mài)出去得等一年多。
就算核心城市二手房成交量有所回暖，比如深圳10月中旬周成交量環(huán)比增長(zhǎng)39.1%，但大多是剛需小戶型，大戶型改善房依然滯銷(xiāo)。
這種“賣(mài)舊買(mǎi)新”的鏈條斷裂，讓很多改善需求只能擱淺。
寫(xiě)在最后
說(shuō)到底，房?jī)r(jià)下跌不是簡(jiǎn)單的“漲漲跌跌”，未來(lái)五年，資產(chǎn)縮水、房貸壓力、購(gòu)房?jī)呻y這三大難題，會(huì)成為很多居民繞不開(kāi)的坎。
但混哥覺(jué)得，也不用過(guò)度恐慌，房地產(chǎn)市場(chǎng)遲早會(huì)從當(dāng)年的“造富時(shí)代”徹底回歸“居住本質(zhì)”，放在國(guó)家這個(gè)大層面來(lái)看，大家都一樣，沒(méi)有輸贏，也沒(méi)有虧賺。
今日話題：房?jī)r(jià)下跌“已成真”？未來(lái)5年，全國(guó)“一半”居民可能將要直面這3大難題，早了解早準(zhǔn)備
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發(fā)表于 2025-10-25 20:05:55
