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前幾天去看望多年未見的大學同學李強。剛進門，就聽他嘆氣連連："這幾年房貸太難還了。當初貸了200多萬，月供近1萬，工資也沒漲，現在孩子上學、老人看病，樣樣都要錢。本想著房子能升值，沒想到現在小區二手房均價比我買時還跌了15%，要賣都賣不出去啊！"
李強的遭遇并非個例。近兩年來，隨著房地產市場持續調整，越來越多的購房者面臨著類似的困境。曾幾何時，"買房就是賺錢""房價只漲不跌"的觀念深入人心，無數人爭相加入購房大軍。而如今，情況似乎已經發生了根本性的變化。
房地產市場冷清已是不爭的事實。據國家統計局數據顯示，2025年前三季度，全國商品房銷售面積同比下降13.6%，銷售額下降17.8%。即使在傳統的"金九銀十"銷售旺季，樓市成交量也未見明顯回暖。從全國范圍來看，超過80%的城市房價出現了不同程度的下跌，部分三四線城市的降幅甚至超過20%。
這種局面與不少購房者曾經期待的"房價如蔥"相去甚遠。有關"房價如蔥"的說法源于一種民間預期，認為房價會像蔥一樣"拔節式"上漲。這種預期在過去十幾年的房價上漲周期中不斷得到強化，但當前的市場環境已經明顯不同。
我們朋友圈里的張明是典型的例子。2022年，他在北方某二線城市購買了一套120平米的房子，總價230萬元，首付70萬，貸款160萬。當時他信心滿滿："這個地段肯定會升值，再過幾年至少能漲到300萬。"然而三年過去了，類似戶型的房子在他們小區已經跌到了210萬左右，而且很難找到買家。"每次看到房價，我都后悔當初為什么這么沖動。"張明無奈地說。
更為嚴峻的是，在房價下跌的同時，一些購房者的還款能力也在下降。"負債潮"和"斷供潮"的說法開始在社交媒體上傳播。所謂"負債潮"，指的是房貸等債務占到個人或家庭收入比例過高，導致生活質量下降；而"斷供潮"則是指因無力償還貸款而選擇停止還款的現象。
這兩種情況是否真的大規模出現了呢？從數據上看，情況確實不容樂觀。據銀保監會公布的數據，2025年二季度末，全國個人住房貸款不良率達到0.56%，雖然這一數字在全球范圍內仍屬較低水平，但相比2023年同期的0.34%，已經上升了60%以上。
從區域分布來看，三四線城市的情況更為嚴峻。一項針對100個三四線城市的調查顯示，2025年上半年，這些城市的房貸逾期率平均達到了1.2%，部分資源枯竭型城市甚至超過了2%。
我的鄰居王阿姨的兒子就面臨著巨大的還款壓力。他在2021年底購買了一套小戶型，月供6000多元，當時他在一家私企工作，月薪1.5萬元。但今年3月公司裁員，他失業在家已經半年多，只能靠做零工和父母資助勉強維持房貸。"現在找工作太難了，薪資水平也不如從前，真怕哪天還不起貸款。"王阿姨憂心忡忡地說。
造成當前樓市局面的原因是多方面的。人口結構變化是一個基礎性因素。隨著人口增長放緩和老齡化加速，住房需求的增長動能減弱。根據人口普查數據，我國人口總量在2022年首次出現負增長，2024年全年出生人口比2023年減少近70萬。從長期看，人口紅利的消退必然影響房地產市場的基本面。
經濟增速放緩也是重要原因。過去幾十年，中國經濟保持了高速增長，居民收入水平快速提升，為房價上漲提供了堅實基礎。而近年來，經濟增速有所放緩，居民收入增長也相應減緩。2024年全國居民人均可支配收入實際增長3.2%，遠低于疫情前5-8%的增速水平。在收入增長不及預期的情況下，高房價的支撐力自然減弱。
此外，房地產開發企業的財務困境也對市場造成了沖擊。2023年以來，多家知名房企陷入流動性危機，項目延期交付、停工等問題引發市場擔憂，購房者的信心受到打擊。據統計，2025年前三季度，TOP100房企銷售額同比下降23.6%，行業整體壓力可見一斑。
面對這些變化，不少購房者和潛在購房者開始重新審視"買房"這一決策。
我們公司的小李，今年30歲，工作已有7年，存款約40萬元。按照傳統觀念，他應該考慮買房了。但在與他交談時，他表示暫時不打算入市："現在買房風險太大，與其背上幾十年房貸，不如先把錢用在提升自己和生活質量上。再說現在租房也很便宜，性價比高多了。"
這種觀念的轉變在年輕人中越來越普遍。一項針對25-35歲人群的調查顯示，2025年只有約38%的受訪者將"買房"列為首要人生目標，這一比例在2020年時還高達63%。越來越多的年輕人開始考慮租房生活，或將資金投向教育、創業等其他領域。
那么，對于已經購房的人和打算購房的人來說，應該如何應對當前的市場環境呢？
對于已經購房且面臨還貸壓力的人群，理性評估自身財務狀況是第一步。如果房貸壓力過大，可以考慮以下幾種方式緩解：
延長貸款期限是一種常見做法。通過與銀行協商，將貸款期限從20年延長到25年或30年，可以有效減輕月供壓力。我的同事小張原本貸款20年，月供12000元，通過延長至30年，月供降至9000元左右，減輕了不少壓力。
置換為更低利率的貸款也是不錯的選擇。2024年以來，多家銀行下調了房貸利率，如果你的貸款是在高利率時期辦理的，現在置換可能會省不少錢。據測算，同樣一筆100萬元、30年期的貸款，利率從5%降至4.1%，累計可節省利息約17萬元。
實在困難的情況下，可以考慮售房減債。雖然當前市場不理想，但如果還款壓力過大，影響到基本生活，不妨考慮賣掉房子，換成更小或位置稍遠的住房，減輕負擔。長痛不如短痛，及時調整可能是更明智的選擇。
對于打算購房的人群，我們建議更加審慎，充分考慮以下幾個因素：
第一，評估自身經濟承受能力是關鍵。一般來說，房貸月供不應超過家庭月收入的40%，首付之外還應保留6-12個月的生活應急資金。如果算下來壓力太大，寧可再等等，也不要勉強入市。
第二，重視居住需求，淡化投資預期。在當前市場環境下，買房更應該著眼于改善居住條件，而非追求資產升值。選擇符合自身實際需求的房子，避免過度追求大戶型、豪華裝修等，可以有效控制成本。
我們的朋友趙先生去年購房就采取了這種策略。他放棄了市中心的小戶型，選擇了郊區的一套90平米的房子，總價低了近100萬，環境也更好。"雖然上班要多花半小時，但房子寬敞舒適，周邊綠化好，生活質量提高了不少。"趙先生很滿意自己的選擇。
第三，保持耐心和長遠眼光很重要。房地產市場調整是一個長期過程，不要急于在短期內做決定。可以多看多比較，等待合適的機會。畢竟，房子是用來住的，不是用來炒的。
從更長遠的角度看，中國房地產市場正在經歷一次深刻轉型。過去依靠高杠桿、高周轉的粗放式發展模式已經難以為繼，未來的房地產市場將更加注重居住屬性和可持續發展。
對于普通民眾而言，這種轉變既是挑戰也是機遇。一方面，"買房致富"的路徑可能不再那么暢通；另一方面，房價理性回歸也有利于降低居民住房負擔，促進消費和投資向更具生產力的領域轉移。
我的一位長期研究房地產的朋友認為："未來幾年，中國房地產市場很可能進入一個相對平穩的新階段，房價大漲大跌的可能性都不大。在這種環境下，購房者應該更加注重房屋的使用價值，而非過度期待其資產增值功能。"
這一判斷與市場上越來越多的聲音相呈應。隨著經濟結構調整和發展方式轉變，房地產在國民經濟中的地位正在發生變化，其作為投資品的屬性可能會弱化，而居住功能將得到更多重視。
對此，我們也持相似的觀點。房子終究是用來住的，而非簡單的投資工具。在新的市場環境下，無論是已經購房還是準備購房的人，都需要調整預期，理性看待房產在個人資產配置中的位置。適度負債、量力而行才是長久之道。
最后，我想借用一句話與大家共勉："買得起的時候再買，買不起的時候先租。"在當前市場環境下，這或許是最務實的建議。
你是否也感受到了樓市的變化？對于當前的房地產市場，你有什么看法和建議？歡迎在評論區分享你的經歷和觀點。
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發表于 2025-11-13 22:12:33
