房?jī)r(jià)新常態(tài)居住回歸，機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)向

最近聊起房?jī)r(jià)，其實(shí)大家心里早有共識(shí)，不過你也許沒注意到，未來的房?jī)r(jià)走向已經(jīng)定了，普遍的大漲機(jī)會(huì)真的很難再見到了。為什么這么說？其實(shí)國(guó)家已經(jīng)表了態(tài)，然后政策也給出了答案，包括你能看到房地產(chǎn)被放到了民生板塊，這一變動(dòng)其實(shí)意義不小，我們一起聊聊吧。

過去，國(guó)家五年規(guī)劃總把房地產(chǎn)放在經(jīng)濟(jì)板塊，而且它長(zhǎng)期就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，跟拉動(dòng)內(nèi)循環(huán)、增加就業(yè)都有關(guān)系，再比如各地財(cái)政也離不開賣地的錢。可以說，房地產(chǎn)地位從來都是很重，不過現(xiàn)在不同了，所以可以確定，2025年開始房地產(chǎn)地位徹底轉(zhuǎn)變了，跟民生保障綁在一起了。

這個(gè)轉(zhuǎn)型不是紙上談兵，你隨便翻下官方文件，其實(shí)都能感受到背后的深層邏輯。比如俄羅斯經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿列克謝在分析中國(guó)房地產(chǎn)時(shí)也說，像中國(guó)這樣的人口大國(guó)，如果一直靠房產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，會(huì)出現(xiàn)供需錯(cuò)配，然后泡沫風(fēng)險(xiǎn)加重，轉(zhuǎn)向居住屬性其實(shí)是主動(dòng)規(guī)避危機(jī)。從另一個(gè)角度來說，這種策略還能讓低收入群體有更穩(wěn)定的住房環(huán)境，達(dá)到社會(huì)公平，只是，這對(duì)開發(fā)商來說壓力巨大。

接著談?wù)勛钚碌臉鞘袛?shù)據(jù)，信息量其實(shí)很大，而且有點(diǎn)像一記警鐘。10月份百?gòu)?qiáng)房企銷售額2530億元，然后環(huán)比只是漲了0.1%，幾乎沒動(dòng)，但同比卻大跌41.9%。這樣的跌幅在今年確實(shí)罕見，隨后累計(jì)銷售降幅也擴(kuò)大到16%，一口氣多跌了4.2個(gè)百分點(diǎn)。跟過去那種熱火朝天的景象相比，所以現(xiàn)在你能感受“畫風(fēng)”徹底變了。

不用多說，很多人會(huì)好奇，之前9月還小幅增長(zhǎng)，包括降首付、調(diào)利率都上了，為啥到10月就突然轉(zhuǎn)頭大跌？其實(shí)大家買房的預(yù)期沒起來，雖然部分城市推改善房源，可庫(kù)存還是高，再加上整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定，所以選擇更謹(jǐn)慎。去年10月銷量本來就爆發(fā)了，今年沒有政策刺激，導(dǎo)致同比一比就格外慘。

這不止是“冷”那么簡(jiǎn)單，房企的財(cái)報(bào)也很有沖擊力。比如萬科三季度就虧了160.69億元，然后整個(gè)前三季度虧損才280億左右，這意味著單季就超越了前兩季的總和，連保利發(fā)展也沒躲過去，三季度有7.82億虧損。其實(shí)全球范圍來2023年美國(guó)的地產(chǎn)公司Forestar也曾因?yàn)楦邘?kù)存與需求低迷，虧損同比擴(kuò)大超48%。這說明樓市調(diào)整是普遍趨勢(shì)，并非中國(guó)獨(dú)有，包括德國(guó)、西班牙房地產(chǎn)業(yè)同樣遭遇類似問題，只是中國(guó)市場(chǎng)體量更大，波動(dòng)更明顯。

那么開發(fā)商怎么辦？基本有兩條路可以預(yù)見。一是拿地絕對(duì)收縮，跟過去那種擴(kuò)張大手筆沒法比了，現(xiàn)在他們只盯著核心城市核心地段，因?yàn)橹挥羞@些地塊回籠快，風(fēng)險(xiǎn)最低。比如深圳和上海中心城區(qū)，最新統(tǒng)計(jì)顯示，核心地塊去化率高出周邊郊區(qū)近60%。另外，非核心城市和郊區(qū)的土拍市場(chǎng)就更加難了，流拍率或許會(huì)再創(chuàng)新高。

這些背后的邏輯其實(shí)很清晰。一方面是國(guó)家主動(dòng)控風(fēng)險(xiǎn)，要讓樓市穩(wěn)定，再比如讓剛需人群住房更有保障。另一方面開發(fā)商的日子會(huì)艱難，但他們會(huì)更注重產(chǎn)品力，比如創(chuàng)新建筑設(shè)計(jì)、綠色低碳方案來吸引真剛需，而不是光靠炒房帶動(dòng)銷量。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，上海、廣州等城市高品質(zhì)住區(qū)的成交比去年反而有所提升，而普通板塊降幅遠(yuǎn)超平均值。

對(duì)購(gòu)房者來說，接下來市場(chǎng)機(jī)會(huì)其實(shí)也在變化。我們可以看看杭州的案例，今年有知名大盤推出了9折促銷，7天內(nèi)去化率暴增3倍，其中剛需占了大部分，投資客反倒很慎重。再比如成都，10月有房企集中降價(jià)后，剛需客戶簽約更快，但投資買盤萎縮明顯。這背后很重要一條，其實(shí)是房子回歸居住本質(zhì)，投資屬性被進(jìn)一步弱化。全國(guó)范圍來根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，二線城市投資客比例同比下滑12%，這在過去是罕見現(xiàn)象。

所以如果你是剛需，其實(shí)還是可以關(guān)注優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但一定要算清月供，別為了短期促銷沖動(dòng)買單。畢竟房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，接下來穩(wěn)定和波動(dòng)并存，挑核心地段自住總是穩(wěn)妥。如果是投資，尤其更要慎重，非核心區(qū)域買來可能面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，甚至出租困難，現(xiàn)在已經(jīng)有不少城市出現(xiàn)“租售兩難”。比如合肥今年租房空置率提升了1.6個(gè)百分點(diǎn)，部分投資客無法及時(shí)出租，新一輪持有成本壓力也在增加。

，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深刻調(diào)整，跟以往那種暴漲、炒作的周期徹底不一樣。房產(chǎn)回歸居住屬性，這其實(shí)也是對(duì)未來中國(guó)城市生活形態(tài)的重塑。開發(fā)商要轉(zhuǎn)型，購(gòu)房者要理性，政策要護(hù)航，每一方其實(shí)都在重新找定位。

你也可以這樣的變化會(huì)持續(xù)多久？未來是否還可能有新的機(jī)會(huì)區(qū)域或者創(chuàng)新業(yè)態(tài)帶來房產(chǎn)增值？又或者，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像國(guó)外那種住房租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的新局面，改變中國(guó)人的住房觀念？這些問題值得我們長(zhǎng)期關(guān)注，也許下一個(gè)時(shí)代的住房趨勢(shì)，正等著我們?nèi)ヌ剿鳌?/div>