房?jī)r(jià)下跌，不僅僅是一個(gè)數(shù)字的變化，更是普通家庭財(cái)富版圖的重塑。 “我2023年底花580萬(wàn)在北京郊區(qū)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在同樣戶(hù)型掛牌價(jià)只有480萬(wàn)了。”一位90后購(gòu)房者趙先生無(wú)奈地說(shuō)，“如果現(xiàn)在賣(mài)房，不僅首付賠光，賣(mài)房款可能還不夠還銀行貸款。” 這種故事在今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已非孤例。從2021年7月到2025年7月，許多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了30%到50%，部分低能級(jí)城市甚至暴跌60%以上。 曾經(jīng)，房產(chǎn)是中國(guó)人最可靠的財(cái)富儲(chǔ)存方式；如今，它卻成了許多人的心頭重負(fù)。 01 資產(chǎn)縮水，普通家庭財(cái)富“大蒸發(fā)” 房?jī)r(jià)下跌最直接的影響，就是家庭資產(chǎn)的縮水。 對(duì)大多數(shù)中國(guó)家庭而言，房子是最重要的資產(chǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)人的財(cái)富77%集中在房子身上，對(duì)比美國(guó)只有34%左右。 這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)意味著，房?jī)r(jià)下跌對(duì)中國(guó)家庭的沖擊遠(yuǎn)大于其他國(guó)家。 鄭州的劉女士就是一個(gè)典型案例。2021年她花348萬(wàn)買(mǎi)入一套學(xué)區(qū)房，如今掛牌價(jià)只剩121萬(wàn)，跌幅超過(guò)65%。 但她還欠銀行280萬(wàn)貸款，這意味著即使把房子賣(mài)掉，她還需倒貼銀行近160萬(wàn)。 這樣的“負(fù)資產(chǎn)”家庭正在增多。 2025年數(shù)據(jù)顯示，47城房?jī)r(jià)較最高點(diǎn)回撤中位數(shù)達(dá)32.7%，不少家庭都面臨類(lèi)似困境。 更深遠(yuǎn)的是，這種資產(chǎn)縮水會(huì)產(chǎn)生“負(fù)財(cái)富效應(yīng)”——即使收入沒(méi)減少，人們也會(huì)因房產(chǎn)貶值而感到變窮了，從而削減消費(fèi)，影響整體經(jīng)濟(jì)。 02 連鎖反應(yīng)，波及60多個(gè)行業(yè) 房?jī)r(jià)下跌的沖擊波正從房地產(chǎn)市場(chǎng)向外擴(kuò)散，影響遠(yuǎn)超很多人想象。 房地產(chǎn)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，后面關(guān)聯(lián)著鋼鐵、水泥、建筑、家電等50-60個(gè)超級(jí)上下游行業(yè)。 這些行業(yè)很多都是萬(wàn)億規(guī)模，房地產(chǎn)如同帶動(dòng)這些行業(yè)的“龍頭”，一旦坍塌，后續(xù)產(chǎn)業(yè)會(huì)接連倒下。 實(shí)際影響已經(jīng)顯現(xiàn)。一家瓷磚廠老板透露，今年訂單少了60%，只能裁員一半。 某知名冰箱品牌今年上半年銷(xiāo)售額跌了35%。這些行業(yè)的企業(yè)正共同經(jīng)歷著房地產(chǎn)下行帶來(lái)的寒冬。 更令人擔(dān)憂的是就業(yè)。房地產(chǎn)及上下游行業(yè)吸納了近億就業(yè)人口，房企裁員、工廠減產(chǎn)，農(nóng)民工、設(shè)計(jì)師、銷(xiāo)售等群體首當(dāng)其沖面臨失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 03 銀行收緊，融資渠道受阻 隨著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，銀行對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的態(tài)度也日趨謹(jǐn)慎。 2025年第一季度，全國(guó)范圍內(nèi)房貸審批時(shí)間平均延長(zhǎng)了12天，抵押評(píng)估值與市場(chǎng)掛牌價(jià)的比例從2023年的85%下降到了現(xiàn)在的78%。 這意味著購(gòu)房者可能面臨“貸不夠”或者“貸款價(jià)值超過(guò)房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值”的風(fēng)險(xiǎn)。 一位客戶(hù)張女士分享她的經(jīng)歷：她2020年以300萬(wàn)購(gòu)入的房產(chǎn)，2024年評(píng)估值只有240萬(wàn)，遠(yuǎn)低于她剩余的貸款金額。 更嚴(yán)峻的是，房抵貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正在上升。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸總規(guī)模約25萬(wàn)億元，其中約半數(shù)以上是房抵貸業(yè)務(wù)。近五年新增的近10萬(wàn)億房抵貸基本多數(shù)已經(jīng)抵押率爆表。 這對(duì)依靠房產(chǎn)抵押融資的小企業(yè)主來(lái)說(shuō)，是個(gè)沉重打擊。 一位經(jīng)營(yíng)者透露，他之前用房子做抵押辦了經(jīng)營(yíng)貸，今年續(xù)貸時(shí)，銀行說(shuō)“房?jī)r(jià)跌了，續(xù)貸不一定通過(guò)”，生意資金鏈差點(diǎn)斷裂。 04 地方財(cái)政，土地出讓金大幅縮水 房?jī)r(jià)下跌的另一個(gè)重要影響是地方政府的土地出讓收入大幅減少。 2025年1-9月全國(guó)300城住宅用地出讓價(jià)款同比下降31.8%。 而土地收入是很多地方財(cái)政的“半壁江山”。錢(qián)少了，基建修路、學(xué)校醫(yī)院建設(shè)、養(yǎng)老金發(fā)放都會(huì)受影響，最終還是老百姓的生活質(zhì)量打折扣。 地方財(cái)政壓力加大，反過(guò)來(lái)又會(huì)影響公共服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量，進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力。 05 老舊小區(qū)，貶值速度加快 在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整的背景下，老舊小區(qū)貶值速度正在加快。 同樣位置的房子，建成5年內(nèi)的和建成15年以上的，價(jià)格差距從2020年的25%左右擴(kuò)大到了現(xiàn)在的40%以上。 這種分化趨勢(shì)在未來(lái)可能進(jìn)一步加劇。 根據(jù)住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心2024年底發(fā)布的報(bào)告，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的平均實(shí)際使用壽命僅為25-30年，遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)使用年限50年。 這意味著許多建于2000年前后的住宅已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入老化加速期。 房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)思源智庫(kù)的研究表明，在未來(lái)5-10年內(nèi)，全國(guó)將有超過(guò)30% 的住宅小區(qū)面臨老舊化問(wèn)題。 這些小區(qū)的房?jī)r(jià)可能會(huì)比周邊新建小區(qū)低40%-60%，甚至更多。 06 止跌回穩(wěn)，市場(chǎng)尋找新平衡 面對(duì)持續(xù)下跌的市場(chǎng)，政策層面正在積極應(yīng)對(duì)。 2025年國(guó)家意志是穩(wěn)樓市，穩(wěn)股市，這背后的核心邏輯是什么？ 中國(guó)當(dāng)下乃至未來(lái)經(jīng)濟(jì)核心依賴(lài)于內(nèi)需、依賴(lài)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，而消費(fèi)驅(qū)動(dòng)僅僅喊口號(hào)沒(méi)用，核心要有MONEY，老百姓有錢(qián)了自然會(huì)消費(fèi)。 專(zhuān)家預(yù)計(jì)到“十五五”中期，大城市新房?jī)r(jià)格可能止跌，二手房?jī)r(jià)格跌幅在1%以?xún)?nèi)。 購(gòu)房者需求被更好地滿足、可供出售現(xiàn)房庫(kù)存偏低以及土地價(jià)格上漲是支撐大城市新房?jī)r(jià)格的主要因素。 一些市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。2025年6月，核心城市漲價(jià)小區(qū)占比回升至48%，各類(lèi)小區(qū)漲價(jià)小區(qū)占比均有所增加。 剛需類(lèi)成為本月漲價(jià)主力。 07 應(yīng)對(duì)策略，手里有套房應(yīng)注意什么 在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，手里有房產(chǎn)的人應(yīng)該何去何從？ 需要重新審視房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的角色。不要把所有資產(chǎn)押在房子上，手里留些現(xiàn)金、配點(diǎn)理財(cái)，才能在波動(dòng)中穩(wěn)得住。 對(duì)于有實(shí)際住房需求的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房別貪“低價(jià)”，優(yōu)先選口碑好的房企和配套成熟的板塊，避開(kāi)爛尾風(fēng)險(xiǎn)。 尤其需要警惕的是老舊住宅。如果現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)已有15-20年歷史的老舊住宅，5年后其市場(chǎng)價(jià)值可能會(huì)大幅縮水。 不僅難以保值增值，還可能因設(shè)施老化而帶來(lái)額外的維修支出和生活不便。 對(duì)于使用房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)的企業(yè)主要未雨綢繆，提前與銀行溝通，做好續(xù)貸規(guī)劃，防止因抵押物價(jià)值下降導(dǎo)致資金鏈斷裂。 有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望一兩年內(nèi)止跌回穩(wěn)。 但市場(chǎng)長(zhǎng)期下行壓力有所緩解不代表所有房產(chǎn)都能保值。 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加分化，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比在2024年11、12月份曾呈現(xiàn)積極轉(zhuǎn)漲，長(zhǎng)期抗跌性較強(qiáng)，具有一定韌性。 而人口持續(xù)流入的都市圈需求依然旺盛，人口流出地區(qū)則面臨收縮壓力。 對(duì)每個(gè)手里有套房的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是時(shí)候重新審視自己的資產(chǎn)配置，為未來(lái)做好準(zhǔn)備了。