當國內房價還在跌跌不休，全球主要發達國家的房價，居然都在持續上漲。 看完一組數據，中國房東集體沉默了： 澳洲房價已連續18個月上漲，6月達到歷史新高； 英國房價在上半年“五連漲”，6月才逐漸“漲停”； 美國5月成屋價格交易中位數，創下自1999年來新高； 5月日本東京都心二手公寓房價環比上漲2.9%…… 美國宏觀研究機構ASR數據顯示，截至今年4月，全球房價指數同比上漲超過 3%。 如果以2006年的房價為基數100，從2006年至今，全球26個主要國家房價整體呈現上漲趨勢，漲幅接近75%。 雖然增速和漲幅有所變化，但房價上漲仍是主旋律，呈現在圖上，就是一條蜿蜒上升的曲線，趨勢非常明顯。 為什么全球經濟下行，主要發達國家的房價卻還在漲呢？這科學嗎？ 我們先來看全球最大的經濟體——鷹醬。 最近，有“紐約地產女王”之稱的Barbara Corcoran做出了這樣的預測：現在是買房的最佳時機，因為房價很快會“一飛沖天”。 太平洋對岸的房價，漲瘋了！ 全美房地產經紀人協會NAR數據報告顯示，美國5月份售出的成屋價格中位數為41.93萬美元，創下了1999年以來的最高紀錄。 美國四大地區——南部、中西部、東北部、中西部和西部都出現了房價上漲。 如果把時間線拉的更長一些，看一下美國近10年的住房指數。可以發現，住房指數一路上升，就算疫情期間也沒出現過明顯下跌，今年4月更是達到424.30點的歷史新高。 與美國“同氣連枝”的英國，在樓市方面的表現也很相似。 6月17日，英國最大的房地產網站Rightmove發布了6月最新房價報告，三大信息點令人關注： 今年上半年，英國房價經歷“五連漲”后，6月份終于“漲停”，但房價依舊處在高位，均價為37.5萬英鎊，約346萬人民幣； 今年上半年，英國房屋交易周期從1月開始呈連續下降趨勢，5月交易周期比1月縮短了18天； 從去年6月到今年6月，英國大部分地區的房價均是上漲的態勢，備受關注的倫敦地區有1.4%的漲幅。 由此不難看出，英國近期的房屋賣得又貴又快，樓市熱度高漲。盡管6月稍有降溫，但房價依舊處在高位。 “血脈相連”的歐元區，房價也受到英美的影響。 2022年，俄烏戰爭爆發后，美國開始暴力加息，歐元區的房價受到沖擊下跌，直到2023年盤整，今年以來再次略微下跌。 不過把時間線拉長來看，歐元區整體上漲趨勢還在。細分到各個國家來看，德國、法國的樓市相對低迷，但是葡萄牙和西班牙的房價漲幅領先，尤其是葡萄牙。 全球房地產在線平臺Global Property Guide報道稱，以今年4月為基準，過去一年葡萄牙房屋中間價格上漲了7.04%。從2017年到2023年，葡萄牙房價強勢上漲，平均每年上漲9.2%。 高額的房價背后，實際上葡萄牙人的收入是一點都跟不上。 根據評級機構惠譽（Fitch Ratings）數據分析，葡萄牙全國房價平均價格是單個家庭年總收入的5.5倍到6倍。 目光從北半球移動到南半球的大洋洲，澳大利亞的房價數據更讓人吃驚。 澳洲房地產數據平臺Proptrack最新報告顯示，澳大利亞房價在6月份達到了歷史新高，雖然增長放緩，但已連續18個月上漲。與去年同期相比，上漲了6.55%。 房地產網站realestate報道稱，澳大利亞中檔住宅的價格為78.7萬美元，約572萬人民幣，較去年上漲了6.55%，并創下了新的紀錄。 澳大利亞地域廣闊，共有六個州和兩個領地，每個州和領地都有自己的首府城市。他們的房價情況最具代表性。 Realestate報道顯示，新南威爾士州的首府悉尼，盡管已是澳洲最貴的買房城市，房價還在繼續飆升，過去一年房價中位數依舊上漲了6%。 Proptrack報告則重點突出了西澳大利亞州首府珀斯、南澳大利亞州首府阿德萊德和昆士蘭州首府布里斯班。這三座城市在過去兩年大部分時間，房價增速最快。其中，珀斯的房價在過去一年上漲了22.52%，而阿德萊德和布里斯班分別增長了14.61%和14.14%。 距離我們最近的日本，房價同樣也是 “高不可及”。 由于日元的持續貶值，海外投資者相繼把目光投向了日本房產。權威中介機構Kantei 首席研究員指出，由于日本和美國之間的利率差異，以及日元仍處于貶值水平，從外國投資者的角度來看，東京市中心的房產仍然值得購買。賣方市場可能會持續一段時間。 潛臺詞便是，東京房價還有得漲。 從近期的房價數據看，也的確如此。截至5月，東京23區二手住宅（以70㎡為計算）均價為7386萬日元，約合337.3萬元人民幣，同比上漲4.8%，環比上漲2.1%。 預計房價會進一步上漲，賣家開始“惜售”，而買家的購買意愿則更強，供不應求的情況出現。 Kantei調查顯示，東京23個區的二手公寓出售數量也連續第3個月下降，為1萬3197套，比上月減少652套。 全球主要國家房價上漲情況各不相同，但其實有一些相似的原因。 首先是房貸利率下調。 美國抵押貸款銀行協會MBA發布的數據顯示，截至6月14日的一周內，30年期固定抵押貸款的合同利率下降8個基點至6.94%，自今年3月以來首次降至7%以下。五年期可調整利率抵押貸款的利率下跌18個基點至6.27%，為2月以來的最低水平。 其他國家也在緩慢跟進降息，以英國為例，高利率有望在大選后出現變動。 Rightmove抵押貸款專家Matt Smith稱，一些知名房貸機構的利率已經開始下調，其他機構可能會效仿。恰逢大選后經濟回暖，這對于購房者來說是個好機會。 第二是移民增長的影響。 疫情以來，澳大利亞人口迅速增長。2020年前，澳大利亞每年的凈移民人數約為16萬人，2022年增加到18.4萬人，2023年超過40萬人。但澳大利亞的住房供應卻沒有跟上。在各大城市租房非常困難，購房成本也比以往任何時候要高。 美國著名房地產分析公司 JBREC最近報告顯示，由于移民潮和美國大選年的出現，預計2024年美國人口將增長400萬，需要新建165萬套住房才能滿足新增人口需求。而目前美國總的住房供應不足210萬套，超過68%的住房市場供不應求。 經濟學人指出，富裕國家的非本國出生人口年增長率約為 4%，為有記錄以來的最快增長速度。這將在未來繼續推高居住需求。 第三則是收入上漲。 經濟學人指出，自 2021 年以來，富裕國家的平均工資上漲了約 15%，而失業率仍接近歷史最低水平。富裕國家近年來家庭勞動收入的增長遠遠超過了利息的增長。這有利于他們用更低的財務和心理負擔購房。 5月15日澳大利亞統計局公布的數據顯示，2024年第一季度工資同比增長4.1%。這一同比增幅高于去年第一季度的3.8%，且從今年７月開始，澳大利亞最低工資又將提高3.75%，在澳洲，即使是零工，時薪工資也是全球排名前列。 據日本文部科學省和厚生勞動省數據，2024年春季畢業的日本大學生的就業率在4月1日達到98.1%，同比增長了0.8個百分點。 自今年4月份起，日本大學畢業生平均每月起薪將上漲3.1%，至225,686日元，約合10370元人民幣。 全球主要發達國家房價都在上漲，有沒有哪些國家、地區是下跌的呢？其實也有。 比如韓國，2023年房價大幅下跌，今年房價也沒有回彈，從住房指數上看，處于緩慢下跌的狀態。 在2023年暴跌前，韓國房價過去5年平均漲幅80%，韓國是全球樓市炒作最熱的國家之一。 太愛炒房的結果，就是樓市大起大落。 韓國的“全租房”制度，助推了炒房的大潮。“全租房”是一種介于月租和所有權之間的手段。租戶需要給房子市場價格五成到八成的保證金，租約期間無需支付租金。 而很多租戶為了繳納這筆保證金，會選擇貸款，利率比月租低。當房價上漲，利率走高，需要還的貸款接近或超過月租，租客就會出現退房潮。 這時候，全租需求萎縮，房東很難從新租戶那里獲得足夠的保證金，房東就會以大幅折扣價格拋售房產，房價加速下跌。這樣的制度，顯然很難維持房價平穩。 同樣的，中國香港近期的樓市也整體處于下跌狀態。 為了激活市場活力，吸引更多投資者。港府在今年年2月底宣布撤銷所有樓市“辣招”，即“撤買家印花稅、新住宅印花稅和額外印花稅等”。 以買一套500萬的房產為例，內地人需要交150萬稅費，稅率高達30%。目前只有從價印花稅規則，稅費僅2.25%，為11.25萬，足足省了138.75萬元！ 但結果，只是曇花一現。 短期內，香港樓市迎來了交易量的激增，房價也有上漲，但后勁明顯不足。從香港政府公布的數據看，5月私人住宅售價指數跌至305.9，按月跌1.2%，扭轉前兩個月的升勢。 據中新社報道，在目前利淡因素較強的情況下，樓價指數將持續回軟，最快第四季才有轉機。 除了香港，中國內地的房價也正處于下跌。 不過，中國內地和其他發達國家選擇的道路不同。發達國家在貨幣寬松大放水，刺激經濟和國民收入都持續上漲，而中國卻相對穩健，選擇主動刺破房地產泡沫。 在房價持續下跌之后，中國開始給一線城市松綁。 5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局等部門出臺一系列支持房地產的舉措（“517樓市新政”），包括明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率、設立保障性住房再貸款等多方面內容。 目前新政已經實施一個多月，效果逐漸顯效，核心一二線城市市場活躍度有望延續，房企銷售將有所改善。 房價跟國家經濟發展，有很強的關系，這是被普遍證明的一個規律。 盡管中國和全球房價走勢不同，但長期來看，大家都有光明的未來。