一支穿云箭，千軍萬馬來相見。 被稱作有史以來最大力度的化債行動，11月8日已見分曉。 很多買房人一腦子的問號。 6萬億？10萬億？12萬億？到底幾萬億？ 是又放水了嗎？房價要漲了？ 公布降稅費的事了嗎？ 在救市緊要關頭，確實有必要白話解釋下。 “這么多錢”對房地產有什么影響？是不是刺激房價上漲？ 明確兩件事： 第一，不管6萬億、10萬億還是12萬億，對樓市都屬于間接利好。并非直接的刺激政策，成交量價也不會有立竿見影的反饋。 第二，還有沒有利好買房的專門政策？有！還沒公布，在路上。 財政部長直言：“支持房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。” 這意味著，有關交易稅費減免的政策，馬上就要出臺。 大家期待已久的契稅，可能終于要調整了！ 已有小作文流出： 契稅不再區分首套和二套，不再區分90平米以上和以下，全部統一征收1%。 年初，365淘房預測2024買房有“四大便宜”：房錢稅費。 現在“三缺一”就差稅的調整了。 “多級火箭助推”的政策還在繼續，利好未停。 10月快速拉升的這波行情，有動力持續到年底。 間接利好，也是利好。 11月8日的“化債新政”究竟是什么意思，對天津樓市有何影響？ 先說說讓人眼花繚亂的數字。 到底是6萬億、10萬億還是12萬億？ 【6萬億】是這次新批準的增量政策。 不是新印money，而是新增地方政府債務限額。 用這些資金，去置換存量隱性債務。 先把到期該還的隱性債務還上，以后再去償還這部分新增債。 6萬億將在2024-2026年，分三年落實，每年約2萬億。 債還在，仍要還，只不過少付利息，晚還錢。 還債主體也沒變，依然是“誰的孩子誰抱走”。 就相當于“降低居民存量房貸利率”一樣，緩解地方政府壓力。 因為，隱性債務已成經濟體系里的“暗雷”。 2023年末，全國隱性債務余額達到14.3萬億，占到全年GDP11%。 不但束縛地方財政，也衍生出很多問題。 比如投資下滑、發工資困難、罰沒收入飆升……都與地方債務有關。 所以，6萬億的“化債新政”，堪稱一場及時雨。 【10萬億】除6萬億外，還有4萬億專項債。 從2024年起，連續5年每年從新增地方政府專項債券中劃出8000億用于債務置換，累計4萬億。 這屬于結構調整，不代表增量政策。 說明對地方政府化債的重視和支持。 【12萬億】10萬億再加上棚改債務2萬億。 2029年及以后到期的棚戶區改造隱性債務2萬億（仍按原合同償還）。 這3個數字都沒錯，只是統計口徑不同。 真正的化債規模是10萬億，12萬億包括了未來的棚改債務。 至于是否“超預期”，要看怎么比，要看發力的方向在哪。 現在的緊要問題，就是化債。 相應政策已出臺，能解決問題才是有效政策。 這次的12萬億與2008年的4萬億，不是一回事。 2008年的4萬億，是未來兩年新增的財政支出，屬于財政強刺激。 這次是置換以前的高息債務，并不是新增債務支出去投資。 “化債新政”對樓市的6大影響。 ❶ 減輕賣地壓力，穩定房價預期。 化債勢必改善地方財政狀況，地方對土地財政依賴也能減輕。 不用再大規模賣地，新房供應量也不會飆升。 地價穩住，房價也能穩住。 2023年天津約4成土地出讓都是“化債邏輯”。 今年也有不少地是“抵債”的，比如海教園、李七莊的幾塊地。 無形中制造出供應過剩，很容易引發房價踩踏。 馬上，這種情況能得到緩解，10萬億來了，“欠債還錢”即可。 ❷ “保交樓”有望提速。 地方的隱性債務，會影響樓盤的建設進展。 特別是爛尾樓，無法重啟也是礙于財政壓力。 10萬億注入后，“保交樓”也能提速，好事一樁。 ❸ 提升板塊建設，增加房價支撐力。 這兩年為什么環城的房子不扛價？因為都在賣“半成品”，配套沒跟上。 賓水西的小外、國展西的師大二附小…… 地方償債壓力減輕后，能騰挪出更多財力，用于基礎設施的建設。 沒有兌現的規劃，也有望落地，比如學校、醫院、橋梁、地鐵、公園…… 這對板塊價值，以及房價，當然是利好。 ❹ 棚改在計劃范疇內。 既然提到了棚改債務2萬億，就暗示了對城市更新、城中村改等棚改的關注。 未來幾年，樓市會因棚改而帶來增量購買力。 ❺ 各種利率會繼續降低。 降息周期開啟，已成為共識。 美國11月又降息25個基點，咱們的房貸利率依然是下降趨勢。 “化債新政”對于房企來說，能降低融資成本，利于資金周轉和樓盤開發。 有利于房企的安全性、穩定性。 ❻ 收儲速度加快。 4萬億的專項債，可用于收購閑置土地、收購存量房源。 債務限額調整后，地方可發行的專項債額度變高，收儲進度可能提速。 11月8日會后，央行也明確發聲。 這有利于消化樓市存量，減少供應。 “化債新政”的確對樓市并非直接刺激。 最大的意義在于促進宏觀經濟轉向，這也是救市核心。 化債的終點，一定不是把債務抹除。 而是用更優質的資產和更合理的需求（比如民生、醫保）去承接更大的債務，推動經濟擴張。 救市走到這一步，地方政策基本出盡，接下來必須靠宏觀。 房地產起勢需要“四件套+兩條件”： 四件套：認房不認貸、解除限購、降低首付、降低房貸利率 兩條件：一線城市示范效應、宏觀經濟轉向 “四件套”已全部集齊，深圳、上海也出現了示范效應，就差宏觀經濟轉向了。 所以，這次的12萬億政策是非常及時的。 只不過，對于成交量價的影響，需要一定時間才能顯現出來。 12月，還有經濟工作會議召開，“殺招”少不了。 如果對明年還悲觀看空，就有很大踏空風險。 再次驗證，今年年底之前，是置換的好時機。 本文內容來源于公開渠道匯集整理，旨在提供相關信息，僅供參考，發布平臺及作者不保證信息的真實性與準確性。項目的具體情況如規劃、設計、戶型、面積、價款、建設進度、銷售情況、交付標準和時間、配套、物業等請向有關部門或者項目權利人進行調查了解核實。本文觀點僅供學習交流使用，系作者個人觀點，不構成任何承諾和保證，不得作為投資、購買、租賃等決策的依據。投資有風險，決策需謹慎。不動產系大額資產，請通過政府和不動產項目權利人詳細調查了解核實后謹慎決策。發布平臺和作者對讀者個人行為不承擔任何法律責任。