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中國(guó)房?jī)r(jià)行情

標(biāo)題: 房企去年業(yè)績(jī)透露地產(chǎn)趨勢(shì)，盈利企穩(wěn)關(guān)鍵是“穩(wěn)房?jī)r(jià)” [打印本頁(yè)]

作者: 房?jī)r(jià)趨勢(shì) 時(shí)間: 2025-3-13 00:35
標(biāo)題: 房企去年業(yè)績(jī)透露地產(chǎn)趨勢(shì)，盈利企穩(wěn)關(guān)鍵是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”
樓市“止跌回穩(wěn)”的路上，當(dāng)前各大房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何？
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，A股、港股中有超90家房企預(yù)告2024年業(yè)績(jī)，其中三成房企預(yù)計(jì)去年將實(shí)現(xiàn)盈利，其余房企則預(yù)計(jì)出現(xiàn)不同程度的虧損，有的企業(yè)是“續(xù)虧”，有的則屬于首次虧損。
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頭部房企比如保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、龍湖集團(tuán)(00960.HK)等，雖然預(yù)期去年盈利下滑，但均實(shí)現(xiàn)了正向盈利，保持住一定的業(yè)績(jī)規(guī)模，并有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)已成盈利主要來(lái)源。
業(yè)內(nèi)專家表示，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模下降，房企的銷售業(yè)績(jī)必然會(huì)傳導(dǎo)至財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，盈利指標(biāo)縮水是可以預(yù)期的現(xiàn)象。后續(xù)房企業(yè)績(jī)能否走出低谷，關(guān)鍵還在于樓市、尤其是房?jī)r(jià)企穩(wěn)的力度。
龍頭房企去年業(yè)績(jī)幾何？
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近期，多家龍頭房企公布2024年業(yè)績(jī)預(yù)告，顯示行業(yè)頭部企業(yè)仍在隨市場(chǎng)調(diào)整中。
3月7日，越秀地產(chǎn)(00123.HK)發(fā)布公告稱，受房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的影響，2024年預(yù)計(jì)計(jì)提減值共43.9億元，核心凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)比2023年下降50%～55%，即會(huì)在15.7億元-17.45億元之間。
越秀地產(chǎn)是行業(yè)銷售規(guī)模TOP10的公司，去年全口徑銷售金額約1145億元，位居行業(yè)第八位。該集團(tuán)預(yù)計(jì)2024年核心凈利潤(rùn)縮水五成背后，有何行業(yè)共性及企業(yè)自身原因？
越秀地產(chǎn)表示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的影響，公司售樓業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下跌，其中計(jì)提發(fā)展中物業(yè)及持作出售物業(yè)稅前減值撥備約22.7億元；新增計(jì)提個(gè)別物業(yè)、廠房及設(shè)備和使用權(quán)資產(chǎn)的稅前減值撥備約13.9億元；商業(yè)物業(yè)錄得稅前凈評(píng)估跌值約7.3億元。
“相關(guān)資產(chǎn)減值及凈評(píng)估跌值，對(duì)集團(tuán)稅前利潤(rùn)的影響合計(jì)約43.9億元，均為非現(xiàn)金性質(zhì)，不會(huì)對(duì)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)資金造成不利影響。”越秀方面稱，2024年集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)凈流入超過(guò)200億元。
房開(kāi)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值等影響房企盈利表現(xiàn)，這在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是共性問(wèn)題。
3月7日，龍湖集團(tuán)也發(fā)布盈利警告公告，預(yù)計(jì)2024年剔除投資物業(yè)、及其他衍生金融工具公平值變動(dòng)后的股東應(yīng)占核心溢利，將錄得約35%至40%下降，也即數(shù)據(jù)在68.1億元至73.775億元之間。
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龍湖同樣表示，這主要由于受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入及結(jié)算毛利率下降所致。
更早之前，保利發(fā)展、萬(wàn)科A(000002.SZ)、招商蛇口、綠城中國(guó)(03900.HK）、建發(fā)股份（600153.SH）等頭部房企，也公布了2024年預(yù)期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，大多數(shù)房企實(shí)現(xiàn)盈利，僅萬(wàn)科預(yù)計(jì)2024年將錄得虧損。
具體而言，保利發(fā)展預(yù)計(jì)2024年將實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3128.08億元，同比下降9.83%；歸母凈利潤(rùn)50.16億元，同比下降58.43%；扣除非經(jīng)常損益的歸母凈利潤(rùn)44.92億元，同比下降61.90%。
該集團(tuán)表示，營(yíng)業(yè)總收入同比下降，主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目年內(nèi)交付結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降；利潤(rùn)指標(biāo)同比下降，主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及結(jié)合市場(chǎng)情況擬對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備。
招商蛇口方面，2024年預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)總收入約1789.475億元，同比增長(zhǎng)2.25%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為90.00億元，同比下降36.54%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為40.39億元，同比下降36.09%。
招商方面同樣稱，盈利下滑主要因開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及計(jì)提減值準(zhǔn)備增加。
此外，建發(fā)股份預(yù)計(jì)去年度歸母凈利潤(rùn)為24億元至35億元，同比減少約73%至82%。綠城中國(guó)預(yù)計(jì)去年公司股東應(yīng)占利潤(rùn)將同比2023年的31.18億元下降50%以內(nèi)，主要因房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，及公司主動(dòng)加大長(zhǎng)庫(kù)存去化力度，導(dǎo)致2024年度計(jì)提的資產(chǎn)減值損失增加所致。
前述已公布業(yè)績(jī)預(yù)告的頭部房企中，僅萬(wàn)科A去年將錄得虧損表現(xiàn)，該公司預(yù)計(jì)2024年歸屬于上市公司股東的凈虧損約450億元，而上年同期為實(shí)現(xiàn)盈利121.63億元，同比下降470%。業(yè)績(jī)虧損的原因，則主要是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降。”
走出低谷關(guān)鍵在于房?jī)r(jià)
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龍頭房企去年盈利普遍縮水，實(shí)際上是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的共性問(wèn)題。
記者統(tǒng)計(jì)Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)披露業(yè)績(jī)預(yù)告的A股上市房企中，僅天宸股份（600620SH)、亞通股份（600692.SH）預(yù)期凈利潤(rùn)為“預(yù)增”，市北高新（600604.SH)、珠江股份(600684.SH）去年扭虧為盈。其余則多是“預(yù)減”“續(xù)虧”以及“首虧”狀態(tài)，其中有25家去年系首次虧損。
A股虧損規(guī)模居前的，除了萬(wàn)科，還有*ST金科(000656.SZ）、綠地控股(600606.SH)、金融街(000402.SZ)、首開(kāi)股份（600376.SH）、榮盛發(fā)展（002146.SZ）、華僑城A（000069.SZ）、金地集團(tuán)(600383.SH）等。
其中，金科股份預(yù)計(jì)去年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損額在205億元至285億元之間，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損為180億元至260億元，基本每股收益虧損在3.87元/股至5.38元/股。
綠地控股預(yù)計(jì)去年歸母凈利潤(rùn)為-130億到-110億元，扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤(rùn)為-112億元到-92億元。原因則包括公司加大促銷力度，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目擬計(jì)提減值準(zhǔn)備；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模及毛利率下降；利息資本化減少，計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出增加。
此外，金融街預(yù)計(jì)2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損在90億元至120億元之間；首開(kāi)股份預(yù)計(jì)歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)虧損95億元至75億元；榮盛發(fā)展預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損72億元至95億元；華僑城A預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)虧損70億元至90億元......
房企為何持續(xù)批量虧損，這與行業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)特點(diǎn)及市場(chǎng)走勢(shì)有關(guān)。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴第一財(cái)經(jīng)，房企期房的合同銷售轉(zhuǎn)化成為營(yíng)業(yè)收入需要2年左右。從會(huì)計(jì)角度，房企營(yíng)收是以項(xiàng)目的竣工結(jié)轉(zhuǎn)為依據(jù)，因行業(yè)內(nèi)施行預(yù)售制，也就是說(shuō)當(dāng)前的期房銷售，一般2年后竣工，然后對(duì)應(yīng)的銷售額才計(jì)為企業(yè)營(yíng)業(yè)收入，2024年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)前兩年項(xiàng)目的竣工結(jié)轉(zhuǎn)。
過(guò)往兩年間，房企拿地價(jià)格普遍較高，這也就導(dǎo)致其利潤(rùn)空間普遍較低，至今仍在消化此前的“包袱”。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)，房企盈利情況變動(dòng)，主要跟房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體規(guī)模縮水有關(guān)，過(guò)去幾年銷售市場(chǎng)整體下滑，這必然會(huì)傳導(dǎo)至房企業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)上，加之此前房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整，所以當(dāng)前上市房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，也屬于正常現(xiàn)象，是行業(yè)各指標(biāo)傳導(dǎo)的結(jié)果。
值得注意的是，當(dāng)前地產(chǎn)已出現(xiàn)諸多積極變量，“穩(wěn)住樓市”也首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告總體要求中。
劉水表示，后續(xù)有望對(duì)房企業(yè)績(jī)產(chǎn)生直接拉動(dòng)的政策，一是擴(kuò)需求的政策，如因城施策調(diào)減限制性措施，一線城市放松限購(gòu)等限制性政策，全國(guó)層面降房貸利率等。二是推進(jìn)收儲(chǔ)的政策，今年將繼續(xù)大力度推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，并在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)，房企的存量商品房作為收儲(chǔ)對(duì)象，能夠幫助企業(yè)直接去庫(kù)存。
“房企業(yè)績(jī)依賴于整體市場(chǎng)變化，盡管當(dāng)前部分主要城市樓市回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但是距離全國(guó)整體上房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)還有較大距離。”劉水提醒稱。
政策持續(xù)發(fā)力之余，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前對(duì)行業(yè)走勢(shì)最重要的影響因素仍是房?jī)r(jià)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前樓市的回溫趨勢(shì)，還是會(huì)對(duì)房企經(jīng)營(yíng)有正向支撐作用，從盈利改善角度看，企業(yè)只有現(xiàn)金流為正才能真正減輕包袱，如果市場(chǎng)價(jià)格企穩(wěn)或拉升，即便企業(yè)銷售規(guī)模不變，也能一定程度上改善盈利空間，所以“穩(wěn)價(jià)格”是當(dāng)前的重要工作。近期多地拍出高地價(jià)地塊，也反映了市場(chǎng)信心有所回升。

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