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中國房價行情

標(biāo)題: 第二波救市或成房價分水嶺！2025年，樓市將走向狂歡還是崩盤？ [打印本頁]

作者: 房價趨勢 時間: 2025-9-17 03:01
標(biāo)題: 第二波救市或成房價分水嶺！2025年，樓市將走向狂歡還是崩盤？
第二波救市，真可能是房價的分水嶺。但2025年，真不一定是狂歡。更不是全國一起崩。你信不信呢？你想想，降息、降首付、放開限購、保交樓，一口氣上這么多動作。結(jié)果呢。看著熱鬧，其實(shí)分化更狠。這就是現(xiàn)實(shí)！

01 2025會狂歡嗎？看著熱，其實(shí)冷暖兩重天

現(xiàn)實(shí)是啥樣。家月收入1.5萬的同事阿斌，去年9月把存量房貸利率從4.8%降到4.2%。每月少還600多。按理說輕松吧。他還是不買。為啥。他說手里基金浮虧2萬，擔(dān)心裁員。你看，利率下來了。信心沒回來。核心矛盾沒解決。

具體點(diǎn)。2024年5年期以上LPR累計下調(diào)約60個基點(diǎn)。首付最低15%。存量房貸平均下調(diào)0.5個百分點(diǎn)。限購在一線邊角地帶松了。二線普遍放開。蘇州取消限售。深圳也把套數(shù)認(rèn)定和利率首付給拉平了。這些都是實(shí)打?qū)崱？沙山荒亍Ｐ路坑胁▌印６忠詢r換量。價格還在往下磨。百城二手今年前幾個月平均跌近3%。這叫狂歡嗎。真不算。

我表哥在南京河西上班。今年看了三個改善盤。單價5.5萬的降到5.2萬。開發(fā)商再送車位優(yōu)惠。但他只買了一個學(xué)區(qū)次新二手，單價6.3萬。為啥。好地段、好戶型、總價能控。說到底，2025年是“好城市+好房子”的機(jī)會。不是“到處都漲”。別看熱搜火。真到掏錢時。真沒幾個人沖動。

02 會崩嗎？全國崩盤，想多了；三四線，真難

說狠點(diǎn)。全國性崩盤，不現(xiàn)實(shí)。為什么。政策兜底。融資白名單、三大工程、保交樓、城中村改造、保障房再貸款。資金在托。節(jié)奏在壓。系統(tǒng)性風(fēng)險被擠壓到更可控的位置。這是底線思維。

但三四線、縣城。壓力是肉眼可見。我姑媽在地級市。2018年高點(diǎn)1.1萬的盤。現(xiàn)在成交八千都要磨價。小區(qū)掛牌量翻倍。去化周期36個月往上。庫存7億多平的背景下。縣城“以價換量”。量能起來點(diǎn)。價格還在掉。說到底，人口凈流出。年輕人少。置換鏈斷。這類城市不救品質(zhì)。不拆違背常識的供給。靠政策強(qiáng)頂。短期緩一緩。長期還要跌。

再看一線核心區(qū)。北京東城老破小不香了。但通勤友好、學(xué)區(qū)配套扎實(shí)的次新改善，有韌性。上海內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)盤，成交周期縮短。深圳北部有些項目去化好。但外圍遠(yuǎn)郊大盤。打折才走。你看。看著一個城市。其實(shí)是兩套劇本。結(jié)構(gòu)性分化。抹不平。

03 第二波救市，分水嶺在哪？在“止跌回穩(wěn)”的節(jié)骨眼上

關(guān)鍵是認(rèn)清這波政策的“意圖”。不是拉一波行情讓大家嗨。而是把無序下跌變成有序調(diào)整。利率下、首付降、限購松，是救需求。保障性住房、安置房、城中村，是穩(wěn)供給。融資白名單，是托開發(fā)商的現(xiàn)金流。說到底。避免斷鏈。保交付。穩(wěn)預(yù)期。

真實(shí)賬本給你擺。閨蜜小夏，上海普通家庭。兩口子年收入合計42萬。手上首付120萬。目標(biāo)總價450萬。去年貸利率4.6%。現(xiàn)在能拿到3字頭。利息每年省兩萬多。她怎么做。先上車次新兩房。留30萬現(xiàn)金流做孩子教育和醫(yī)療預(yù)備金。房票不用滿倉。等2025年下半年看政策兌現(xiàn)節(jié)奏。再談?chuàng)Q三房。她說。學(xué)聰明了。先穩(wěn)。再換。來得實(shí)在。

我再算個中老年的賬。二叔55歲。手握兩套小城市房。一套自住。一套空置。每月物業(yè)+取暖+折舊算下來800。出租呢。租不動。他問我賣不賣。我說。果斷出。折價10%也走。把現(xiàn)金配置三層：一年期大額存單或國債打底60%。3-5年政策性金融債20%。10%-20%給高評級定開債基。核心是安全性。便民性。現(xiàn)金流。別和周期硬扛。這是經(jīng)驗(yàn)話。不是情緒話。

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04 實(shí)操建議：想買、想賣、想躺平，各有打法

想上車的。記住四句話。先城，再區(qū)，再盤，再價。優(yōu)先一線及強(qiáng)二線核心功能區(qū)。地段要扛周期。產(chǎn)品看戶型、樓齡、維修基金和物業(yè)。新房盯交付能力。二手盯真實(shí)成交。別被掛牌價騙。議價幅度3%-8%常態(tài)。總價控制在家庭可支配年收入的6-8倍。月供不超稅后收入的40%。這是真護(hù)城河。

想改善的。別盯最低點(diǎn)。沒人抄到。抓“性價比拐點(diǎn)”。一個信號是優(yōu)質(zhì)盤去化加快、折扣收窄。另一個是同小區(qū)同戶型成交價三連穩(wěn)。把舊房先做“輕裝修+證件齊全”。縮銷售周期。避免兩頭占用現(xiàn)金。過橋資金成本算進(jìn)去。別被時間成本吃掉利潤。

想賣的三四線房東。別戀戰(zhàn)。價格一次到位。別掛虛高。成交周期越長。心理預(yù)期越崩。還不如早賣早解套。騰挪到高等級資產(chǎn)。哪怕是現(xiàn)金。也比空置強(qiáng)。

說到底。2025年更像“慢回穩(wěn)”。不是“嗨翻天”。也不是“一地雞毛”。是讓子彈慢慢落地的過程。盯住政策兌現(xiàn)。盯住人口和就業(yè)。盯住庫存去化。方向就不迷路。

最后，小結(jié)下。第二波救市，更像分水嶺。把過去的急跌，拉成緩坡。全國普漲，不現(xiàn)實(shí)。全國崩，也不至于。咱們普通家庭，別幻想一把梭哈逆天改命。把錢看緊。把風(fēng)險看清。把節(jié)奏踩穩(wěn)。慢就是快。

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