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中國房?jī)r(jià)行情

標(biāo)題: 房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，一線2萬、二線到8千、三線到2千！有沒有可能實(shí)現(xiàn)？ [打印本頁]

作者: 房?jī)r(jià)趨勢(shì) 時(shí)間: 2025-10-11 12:59
標(biāo)題: 房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，一線2萬、二線到8千、三線到2千！有沒有可能實(shí)現(xiàn)？
去年年底，我朋友小周終于決定買房。作為一個(gè)在北京打拼了8年的"35歲青年"，他手里攢了100多萬首付，卻依然在朝陽區(qū)只能買個(gè)60平米左右的小戶型。看房?jī)蓚€(gè)月，眼看價(jià)格越看越高，他最終咬牙付了首付，月供占了家庭收入的一半。

沒想到，今年4月開始，他所在小區(qū)的價(jià)格開始松動(dòng)，到現(xiàn)在，同戶型已經(jīng)比他買時(shí)便宜了30萬。小周很郁悶："早知道再等等了，這幾年房子是不是要跌了？"

類似的故事在全國各地不斷上演。最近，朋友圈又開始熱傳一種說法："房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌，最終一線城市均價(jià)跌至2萬元/平，二線城市跌至8000元/平，三線城市跌至2000元/平。"這種說法靠譜嗎？它是依據(jù)什么提出的？未來房?jī)r(jià)走勢(shì)又會(huì)如何？

我們先來看看當(dāng)前房?jī)r(jià)的真實(shí)情況。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2025年9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降城市數(shù)量為52個(gè)，同比下降城市數(shù)量為58個(gè)。這表明，全國房?jī)r(jià)確實(shí)處于下行通道。

具體來看，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市新房均價(jià)在3.5萬-6.5萬元/平方米之間；成都、南京、杭州等核心二線城市新房均價(jià)在1.5萬-2.5萬元/平方米之間；三四線城市新房均價(jià)多在5000-10000元/平方米之間。
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房?jī)r(jià)下行的原因很復(fù)雜，主要有以下幾個(gè)方面：

人口因素是關(guān)鍵。根據(jù)最新人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年全國人口比2023年減少了139萬，連續(xù)第三年負(fù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，我國60歲以上老年人口已達(dá)3.1億，占總?cè)丝诒壤?2%。人口減少和老齡化導(dǎo)致住房需求自然萎縮。

杭州的李阿姨告訴我："我們那棟樓30戶人家，空置的就有7戶。有的是老人去世子女不住，有的是年輕人工作變動(dòng)搬走了，房子就空在那里。"

供給過剩也是重要原因。過去十幾年，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模巨大，住房供應(yīng)量持續(xù)增加。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全國商品房空置率達(dá)到20%左右，部分三四線城市甚至超過30%。房屋存量龐大，去化周期延長(zhǎng)。

青島的張先生反映："我們小區(qū)交房三年了，入住率不到一半。開發(fā)商急著回籠資金，同戶型比三年前便宜了20%多，我們這些老業(yè)主心里很不是滋味。"

市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變也影響著房?jī)r(jià)走勢(shì)。隨著居民對(duì)"房?jī)r(jià)只漲不跌"預(yù)期的改變，投機(jī)性購房需求大幅減少，改善性需求也趨于理性。

我的同事老王感慨："以前覺得房子肯定賺錢，前幾年貸款買了第二套投資，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，租金又低，每個(gè)月倒貼錢，真是套牢了。"

金融環(huán)境變化同樣重要。雖然近兩年房貸利率總體處于下行通道，但居民部門杠桿率已處于較高水平，居民購房能力和意愿雙雙下降。

根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，2025年第二季度末，我國居民部門杠桿率為63.5%，接近國際警戒線。在這種情況下，即使房貸利率降低，也難以刺激大量新增購房需求。

綜合這些因素，房?jī)r(jià)下行是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。但是，房?jī)r(jià)會(huì)像網(wǎng)傳那樣大幅下跌嗎？一線城市均價(jià)會(huì)跌到2萬/平，二線城市跌到8千/平，三線城市跌到2千/平嗎？

要回答這個(gè)問題，我們需要分析影響房?jī)r(jià)的幾個(gè)關(guān)鍵因素。

第一是房地產(chǎn)的成本構(gòu)成。一般而言，土地成本占房?jī)r(jià)的30%-50%，建安成本占25%-35%，稅費(fèi)占10%-15%，開發(fā)商利潤占5%-15%。近年來，雖然土地出讓金有所下調(diào)，但建筑材料和人工成本卻在上升。

以北京為例，2025年普通住宅的建安成本已達(dá)到8000-9000元/平方米，加上土地成本、各種稅費(fèi)和必要利潤，即使是最低限度的盈虧平衡點(diǎn)也在2.5-3萬元/平方米左右。這意味著，除非開發(fā)商虧本銷售，否則價(jià)格很難降到2萬元/平方米。

第二是城市分化現(xiàn)象。在人口持續(xù)流入的一線城市和強(qiáng)二線城市，住房需求仍然存在，這些城市的房?jī)r(jià)雖然可能調(diào)整，但難以出現(xiàn)斷崖式下跌。而在人口持續(xù)外流的三四線城市，房?jī)r(jià)下行壓力會(huì)更大。

上海某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，2025年上半年，一線城市商品房去化周期約為12個(gè)月，核心二線城市為18個(gè)月，三四線城市平均超過36個(gè)月。這種分化趨勢(shì)將延續(xù)。

第三是政府調(diào)控的影響。地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入仍有較大依賴，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)GDP貢獻(xiàn)顯著。房?jī)r(jià)不會(huì)被允許出現(xiàn)無序大幅下跌，這可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

第四是供需關(guān)系的動(dòng)態(tài)平衡。隨著房?jī)r(jià)下調(diào)和庫存去化，新增供應(yīng)會(huì)減少，市場(chǎng)最終會(huì)找到新的平衡點(diǎn)。2025年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降18.3%，新開工面積下降25.7%，這意味著3-5年后市場(chǎng)供應(yīng)將明顯減少。

根據(jù)多方面數(shù)據(jù)分析和市場(chǎng)觀察，我們認(rèn)為，未來3-5年內(nèi)：

一線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)有10%-20%的調(diào)整空間，但均價(jià)降到2萬/平的可能性極小。即使在最悲觀的情景下，一線城市均價(jià)也很難低于3萬元/平方米。

強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)調(diào)整幅度可能在15%-30%之間，但均價(jià)降至8000元/平的可能性也不大。部分強(qiáng)二線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)，可能維持在1.2萬-1.5萬元/平方米。

三四線城市分化會(huì)更加明顯。一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱、人口持續(xù)外流的小城市，房?jī)r(jià)可能會(huì)接近成本線，部分地區(qū)確實(shí)可能降至3000-4000元/平方米。但普遍降至2000元/平方米的可能性不大，因?yàn)檫@已經(jīng)低于當(dāng)前的建安成本。

我采訪了幾位購房者和業(yè)內(nèi)人士，聽聽他們的看法。

剛需購房者小李（28歲，工程師）："現(xiàn)在觀望的人很多，大家都在等房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。但我覺得核心城區(qū)的好房子還是稀缺資源，可能跌不了太多。"

改善型購房者王女士（42歲，企業(yè)中層）："我們家打算換大房子，舊房賣不出去，新房又不敢買，怕跌。感覺這兩年是買房的好時(shí)機(jī)，但具體什么時(shí)候出手還在猶豫。"

房地產(chǎn)營銷人員張先生："現(xiàn)在市場(chǎng)確實(shí)不好做，來看房的人多，下定的少。但我們也發(fā)現(xiàn)，只要價(jià)格合適，剛需和改善型需求還是會(huì)出手的。"

退休教師劉阿姨："我們這代人經(jīng)歷過房?jī)r(jià)從幾百元到幾萬元的全過程，現(xiàn)在年輕人壓力確實(shí)大。房?jī)r(jià)合理回歸對(duì)社會(huì)是好事，但也不能跌得太厲害，畢竟很多家庭的財(cái)富都在房子里。"

對(duì)于普通購房者來說，房?jī)r(jià)走勢(shì)固然重要，但更應(yīng)該關(guān)注的是自身需求和承受能力。我們提供幾點(diǎn)建議：

剛需購房者可以更多關(guān)注自住屬性。如果家庭收入穩(wěn)定，月供壓力不大（建議不超過家庭收入的40%），且有長(zhǎng)期居住需求，當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整期反而是入市的機(jī)會(huì)。

改善型購房者要權(quán)衡新舊置換的時(shí)機(jī)。在市場(chǎng)下行期，高端房產(chǎn)通常跌幅更大，而剛需產(chǎn)品相對(duì)抗跌。可以考慮先出手改善，再出售原有住房。

投資者需要更加謹(jǐn)慎。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房產(chǎn)投資收益率下降，風(fēng)險(xiǎn)上升。可以考慮分散投資，不要把全部資金都押在房產(chǎn)上。

對(duì)于不同城市的購房者，策略也應(yīng)有所區(qū)別。在人口持續(xù)流入的城市，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍有保值空間；在人口外流嚴(yán)重的城市，除非有剛性居住需求，否則需要謹(jǐn)慎購房。

回到文章開頭提到的朋友小周，他最近的心態(tài)也有所調(diào)整："雖然房子貶值了，但我買房是為了居住，不是為了投資。長(zhǎng)期來看，有個(gè)安穩(wěn)的家比房子值多少錢更重要。"

這可能代表了越來越多人的心態(tài)——房子正在回歸居住屬性，而非投資品。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加理性、健康，房?jī)r(jià)也會(huì)更加貼近城市發(fā)展水平和居民實(shí)際購買力。

那么，你怎么看待未來房?jī)r(jià)走勢(shì)？是繼續(xù)觀望還是準(zhǔn)備入市？你所在城市的房?jī)r(jià)變化情況如何？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的經(jīng)歷和看法！

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