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中國房價(jià)行情

標(biāo)題: 深宅降4300萬、滬學(xué)區(qū)房12連降：全國房價(jià)下行的共性與差異 [打印本頁]

作者: 房價(jià)趨勢 時(shí)間: 2025-10-11 13:08
標(biāo)題: 深宅降4300萬、滬學(xué)區(qū)房12連降：全國房價(jià)下行的共性與差異
中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷顯著的價(jià)值重估，核心城市房價(jià)下行態(tài)勢已形成普遍特征。

北京海淀區(qū)小南莊一套 59 平米房屋，2021 年成交價(jià)格為 710 萬元，至 2025 年 9 月成交價(jià)格降至 340 萬元，四年間降幅達(dá) 52%；昌平區(qū)華龍?jiān)纺侠?75 平米兩居室從 392 萬元跌至 180 萬元，降幅 54%；朝陽區(qū)金域華府三期 117 平米三居室在 5 個(gè)月內(nèi)減少 155 萬元市值，從 800 萬元降至 645 萬元。

多位房產(chǎn)中介表示，部分老破小房源價(jià)格已回落至 2013 年水平，意味著過去十余年的價(jià)格漲幅基本歸零。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025 年 1-8 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降 12.9%，創(chuàng)下近十年以來的最低值。

新一線城市市場同樣承受較大壓力。成都青羊區(qū)西派宸樾 375 平米大戶型躍層，價(jià)格從 1250 萬元下調(diào)至 1100 萬元，絕對(duì)值減少 150 萬元，降幅 12%；中鐵建西派城 B 區(qū) 135 平米房源從 450 萬元跌至 375 萬元，降幅 16.7%。

9 月成都新房均價(jià)為 16238.89 元 /㎡，同比下跌 6.24%，遠(yuǎn)郊區(qū)域房東為促成交易，普遍采取 8%-10% 的降價(jià)幅度，但成交依然困難。

上海市場則出現(xiàn) “工抵房” 集中入市現(xiàn)象，臨港中建玖海云天項(xiàng)目 9 月推出的工抵房，單價(jià)從 2.1 萬 /㎡降至 1.6 萬 /㎡，降幅 23.8%，這一現(xiàn)象被業(yè)內(nèi)解讀為開發(fā)商緩解資金壓力的信號(hào)。此外，浦東一套學(xué)區(qū)房掛牌半年內(nèi)累計(jì)降價(jià) 12 次仍未成交，9 月前兩周上海二手房成交量環(huán)比下降 5%，掛牌價(jià)同比下跌 7.13%。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出顯著的分化特征，核心區(qū)域與非核心區(qū)域、不同產(chǎn)品類型之間的差異尤為突出。上海內(nèi)環(huán)、深圳南山等核心地段房價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，而北京北四環(huán)老破小、成都龍泉驛等非核心區(qū)域及遠(yuǎn)郊房源價(jià)格跌幅顯著。產(chǎn)品維度上，上海壹號(hào)院等高端住宅去化率可超過 90%，但別墅與商辦類產(chǎn)品流通性持續(xù)低迷。

政策層面的效果呈現(xiàn)分化，北京五環(huán)外限購松綁后，大興西紅門等樓盤到訪量實(shí)現(xiàn)翻倍增長，但實(shí)際去化率不足 40%；廣西在 2025 年 “金九銀十” 期間推出總額 1.2 億元的購房補(bǔ)貼，通過云閃付 APP 受理申請(qǐng)，然而市場反應(yīng)平淡。上海新政實(shí)施后，定金成交量雖增長 63%，但二手房價(jià)格仍環(huán)比下跌 1%，反映出政策對(duì)市場的拉動(dòng)作用尚未完全顯現(xiàn)。
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對(duì)于當(dāng)前市場是否具備入市條件，業(yè)內(nèi)專家存在明顯分歧。樂觀派認(rèn)為 2025 年房價(jià)有望回升，主要依據(jù)包括土地供應(yīng)收緊、政策持續(xù)支持、資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、房企債務(wù)危機(jī)緩解及宏觀經(jīng)濟(jì)增長等因素。馬云在 2025 年 3 月的內(nèi)部講話中提及，“房子是用來住的，不是用來炒的” 定位不變，剛需與改善性需求群體當(dāng)下或可考慮入市；嚴(yán)躍進(jìn)則指出政策調(diào)整降低了購房成本，上海、杭州 8 月新房價(jià)格已逆勢上漲 0.4%，成為市場回暖的信號(hào)。

悲觀派則強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)三大趨勢：回歸居住屬性帶動(dòng)房價(jià)下行、房產(chǎn)流通性減弱、租房需求對(duì)購房需求形成替代。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池表示，需通過 “金九銀十” 的成交表現(xiàn)驗(yàn)證政策效果，目前 70 個(gè)大中城市中僅 1 個(gè)城市二手房價(jià)格上漲，其余 69 個(gè)城市均處于下跌狀態(tài)，市場尚未出現(xiàn)全面企穩(wěn)跡象。

盡管多地已出臺(tái)公積金提額、住房 “以舊換新” 等救市政策，但市場面臨的結(jié)構(gòu)性問題仍較突出，三四線城市商品房庫存去化周期超過 36 個(gè)月，庫存壓力處于高位。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)下滑，使得開發(fā)商即便采取降價(jià)促銷策略，資金回籠效率仍未明顯改善，行業(yè)資金鏈緊張局面尚未根本緩解。

從需求端看，購房者觀望情緒濃厚，核心區(qū)改善型需求與遠(yuǎn)郊剛需的市場表現(xiàn)形成鮮明對(duì)比。值得注意的是，“國家隊(duì)” 已開始進(jìn)場收儲(chǔ)房源用于建設(shè)保障房，珠海等城市正推進(jìn)科技智能住宅項(xiàng)目，城市更新也被視為行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向。

從市場實(shí)際案例來看，深圳寶安區(qū)一套豪宅直降 4300 萬元拋售，南京河西某豪宅降價(jià) 30% 引發(fā)老業(yè)主維權(quán)，廣州某樓盤單價(jià)從 4.3 萬 /㎡跌至 1.7 萬 /㎡，這些案例均反映出當(dāng)前樓市價(jià)值重估的深度與廣度。對(duì)于剛需群體而言，核心區(qū)房源的相對(duì)穩(wěn)定性與遠(yuǎn)郊房源的價(jià)格優(yōu)勢如何權(quán)衡，成為當(dāng)前市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

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