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中國房價(jià)行情

標(biāo)題: 2026年房價(jià)會(huì)持續(xù)走低嗎？現(xiàn)在買房等于“白扔”首付？內(nèi)行人的預(yù)測(cè)，建議了解 [打印本頁]

作者: 房價(jià)趨勢(shì) 時(shí)間: 2025-11-13 23:06
標(biāo)題: 2026年房價(jià)會(huì)持續(xù)走低嗎？現(xiàn)在買房等于“白扔”首付？內(nèi)行人的預(yù)測(cè)，建議了解
房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜悄悄的革命，真相遠(yuǎn)比表面看起來復(fù)雜

“現(xiàn)在買房，首付會(huì)不會(huì)等于白扔？”這個(gè)問題隨著樓市持續(xù)調(diào)整，正困擾著越來越多的潛在購房者。

隨著2025年接近尾聲，各大機(jī)構(gòu)對(duì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望報(bào)告陸續(xù)出爐，分歧中卻有著驚人的共識(shí)。本文將綜合多家內(nèi)行人的分析與預(yù)測(cè)，為你揭示2026年樓市的可能走向。

1 市場(chǎng)現(xiàn)狀：房地產(chǎn)正處于“止跌回穩(wěn)”的初期

2025年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，可謂喜憂參半。中金公司的研究報(bào)告指出，2025年開年受“止跌回穩(wěn)”預(yù)期影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)表現(xiàn)整體積極，但進(jìn)入2季度后邊際持續(xù)走弱。

成交量跌幅略有收窄，但遠(yuǎn)未回暖。中金公司估算2025年一、二手房總交易量同比跌幅較2024年略收窄，新房均價(jià)跌幅受“好房子”帶來的結(jié)構(gòu)性因素影響有所收窄。這意味著市場(chǎng)雖仍在下跌，但速度有所放緩。

房價(jià)預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)的壓力仍在。中信證券觀察到，由于房價(jià)的預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)，二手掛牌壓力有增無減，房價(jià)持續(xù)環(huán)比下降，租金表現(xiàn)也偏弱。

政策端已全面發(fā)力。2024年9月，中國人民銀行推出了一系列房地產(chǎn)金融政策，包括降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例、將3000億元保障性住房再貸款的中央行資金支持比例提高到100%，并將“金融16條”等政策延期到2026年底。

一些地方政府也積極跟進(jìn)，如遂寧市推出購房補(bǔ)貼5萬元、首付比例降至15%等47條樓市新政。

2 2026年房價(jià)走勢(shì)：內(nèi)行人的預(yù)測(cè)

對(duì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)，各大機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)基調(diào)謹(jǐn)慎中帶著一絲希望。

成交量繼續(xù)磨底，跌幅收窄。中金公司在中性情景下預(yù)測(cè)，2026年總住房交易量將下降5.0%（2025年預(yù)計(jì)為-6.8%），其中新房和二手房分別下跌6.9%和2.6%。

瑞銀投資銀行高級(jí)中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家張寧同樣預(yù)計(jì)，2026年房地產(chǎn)下行仍將持續(xù)，但跌幅有所收窄，房地產(chǎn)銷售、新開工和投資可能在2026年下降5%至10%。

房價(jià)慣性下行，但空間有限。多位專家認(rèn)為，在庫存問題得到有效解決前，房價(jià)仍可能呈現(xiàn)慣性下行態(tài)勢(shì)。中金公司指出，我國本輪房地產(chǎn)下行周期的關(guān)鍵在于2015-2020年間新房“超買”形成的居民端二手房庫存和企業(yè)端同樣不低的新房庫存。

國際比較視角下的希望。中信證券分析指出，國際比較來看，10個(gè)樣本國家的典型房地產(chǎn)調(diào)整期在2年到18年不等，其中多數(shù)為5-6年，調(diào)整幅度在9%-55%區(qū)間內(nèi)，平均為30%，對(duì)比來看我國的周期調(diào)整當(dāng)前也是比較充分的。

3 現(xiàn)在買房等于“白扔首付”嗎？

回答這個(gè)核心問題，我們需要多維度思考。

對(duì)自住者而言，情況并非如此。 Rocket Mortgage 的一位專家直言：“市場(chǎng)走勢(shì)難以預(yù)測(cè)。等待完美時(shí)機(jī)往往會(huì)錯(cuò)過真正的機(jī)會(huì)。”如果你遇到喜歡的房子、能承受的月供，并且有穩(wěn)定的收入和良好信用，那可能就是適合你的“最佳時(shí)機(jī)”。

首付比例下降降低了門檻。隨著全國層面首付比例的統(tǒng)一下調(diào)，購房門檻已顯著降低。這同時(shí)意味著，即使房價(jià)出現(xiàn)一定波動(dòng)，絕對(duì)損失金額也相對(duì)降低。

“好房子”依然保值。中信證券認(rèn)為，率先脫困的企業(yè)，往往布局好的城市，更具備正在良好運(yùn)營的投資性房地產(chǎn)，或擁有一些有增值潛力的金融資產(chǎn)。這意味著，優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的房產(chǎn)仍然具有較強(qiáng)的保值能力。

長期持有避免短期“白扔”。房地產(chǎn)是長周期資產(chǎn)，短期波動(dòng)不應(yīng)成為判斷決策的唯一標(biāo)準(zhǔn)。中金公司指出，盡管2026年實(shí)體市場(chǎng)仍將面臨一定逆風(fēng)，但頭部地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可控，股價(jià)向下空間有限。

4 不同城市的差異化走勢(shì)

一二線城市有望率先企穩(wěn)。中信證券研究發(fā)現(xiàn)，選擇土地盈利前景好的城市拿地，尤其是杭州、上海和成都三城拿地，是企業(yè)修復(fù)報(bào)表的關(guān)鍵。這些城市有望在市場(chǎng)中率先企穩(wěn)。

投資性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值分化。隨著利率的下降，消費(fèi)的復(fù)蘇，大量資產(chǎn)運(yùn)營良好，貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流。以To C為主的資產(chǎn)（包括商場(chǎng)、長租、酒店等）表現(xiàn)可能優(yōu)于寫字樓等業(yè)態(tài)。

5 給不同需求者的2026年購房建議

對(duì)剛需購房者：聚焦真實(shí)需求

不必過度糾結(jié)市場(chǎng) timing，而應(yīng)聚焦自身真實(shí)居住需求。

中金公司建議，政策端對(duì)癥下藥有助于加速該進(jìn)程。密切關(guān)注地方政策利好，如購房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等，這些可直接降低購房成本。

對(duì)改善型購房者：關(guān)注“好房子”

中信證券指出，好房子建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，新供給也可能創(chuàng)造一部分新需求。可重點(diǎn)關(guān)注符合新時(shí)代居住需求的好產(chǎn)品，這可能在中長期表現(xiàn)出更好的保值能力。

對(duì)投資者：保持謹(jǐn)慎耐心

中金公司認(rèn)為，地產(chǎn)股短期仍可多一分耐心，長期無需悲觀。近期股價(jià)調(diào)整使得地產(chǎn)股性價(jià)比再現(xiàn)，主流標(biāo)的平均NAV折讓幅度達(dá)到40%左右，整體市凈率水平仍位于歷史底部。

6 2026年之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向

瑞銀預(yù)計(jì)，到2027年，房產(chǎn)景氣周期可能向上。房地產(chǎn)活動(dòng)企穩(wěn)、出口增長修復(fù)和消費(fèi)者信心持穩(wěn)有望支撐GDP增速小幅改善。

中信證券也認(rèn)為，2026年房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的關(guān)鍵一年，部分企業(yè)可能見到盈利長周期底部。
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結(jié)語：理性看待，把握自身需求

2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大概率將延續(xù)“止跌回穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，成交量可能繼續(xù)磨底，但跌幅收窄，房價(jià)慣性下行壓力仍在，但空間相對(duì)有限。

現(xiàn)在買房是否等于“白扔首付”？對(duì)于投機(jī)者，短期波動(dòng)可能確實(shí)意味著風(fēng)險(xiǎn)；但對(duì)于自住需求者，在理性選擇、合理財(cái)務(wù)規(guī)劃的前提下，擁有一個(gè)家的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出短期價(jià)格波動(dòng)。

中金公司對(duì)此做了精辟的總結(jié)：房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的“三步走”路徑中，從量變到價(jià)變的關(guān)鍵點(diǎn)在于庫存水平。隨著政策持續(xù)發(fā)力與經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)終將回歸穩(wěn)定健康發(fā)展軌道。

在不確定性中尋找確定性，在波動(dòng)中把握需求，或許是2026年購房者最明智的選擇。

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