北京房價斷崖式下跌的一年：賣家進入最卑微時期 買家開口就砍100萬元

房價趨勢

7天前一個平平無奇的夜晚，在北京工作了多年之久的房產中介阿沙（化名）照例一邊打開外賣，一邊打開B站，準備找一個有意思的“電子榨菜”下飯。阿沙的手指在一個視頻上停住了。“那是一對年輕夫妻分享在北京買房感受的視頻，標題有幾個字可以說是‘戳’中了我的眼睛，‘誰買誰后悔’。”阿沙對《華夏時報》記者說。

一時間，阿沙明白了，自己多年的職業生涯或將跟隨房地產這個行業而迎來一場全新的變化，但變化的方向究竟是哪里，阿沙也不知道。

“拔草”北京買房？

阿沙對記者說：“之前網上也有很多買房攻略，多數是房產中介或者那種房產大v做的，本質上就是對一些樓盤進行推薦。現在不一樣了，很多購房者親身在網絡上分享自己的購房經驗，表示當下并非在北京購房的好時機。剛剛我說的那個視頻，觀看量非常高，光點贊量就超過4萬。”

阿沙直言，一些在近幾年上車北京樓市的網友甚至會用“避雷北京買房”這樣的字眼來對在觀望樓市的人敲響“警鐘”。《華夏時報》記者在翻閱了一些購房者類似“拔草北京樓市”的帖子或視頻后發現，他們大多于北京房價高點時買入，且背負了較高比例的貸款，而隨著房地產行業動蕩以及房價下跌，他們在繼續持有房產還是及時出手這一點上開始猶豫。

這意味著什么？“這說明房地產的‘信息繭房’正在逐漸被打破。”阿沙用了傳播學上的一個名詞來說明這一現象背后的意義，“現在提到房地產，大家都會加一句‘房地產現在不行了’。”

不過，從數據上來看，北京樓市的成交量依然還算“樂觀”。北京市住建委發布的數據顯示，今年11月份，北京二手房的網簽量為12545套，環比上漲17.89%，同比上漲16.7%。和10月份相比，北京二手房成交量有所回升。

值得關注的是，二手房網簽量有一定的滯后性。業內有觀點認為，受到國慶假期的影響，部分二手房網簽延后，導致11月份的網簽數據略有虛高。機構則普遍認為，“回落”依舊是大多數城市樓市的主要特點。

中指研究院的統計結果顯示，11月份，重點100城新房成交面積環比小幅下降，同比下降則是約14%，降幅較10月份有所擴大，北京的新房表現亦是如此。

房價半年跌去百萬元

北京的房子正成為壓在林啦（化名）身上的一塊大石頭。“早知道當時不這么著急買就好了，當時做這個決定可能太草率。”林啦對《華夏時報》記者說。

2022年年中，林啦花費了820多萬元購入了四環的一套房源。“第一套房子，貸款了50%。當時買這套房子的原因也是因為地段不錯，交通也方便，看中之后就下手了。那個時候北京樓市也開始下行了，不過很多人說出了放松政策后一定會漲價，所以當時就沒猶豫。”林啦對記者說。

林啦表示，房子辦完手續之后他便加入了小區的業主群。“現在大數據厲害，10月份我刷手機，發現有同小區的業主要出售自己的房子，戶型和我去年買的一樣，報價直接就比我房子低80萬元。”林啦對《華夏時報》記者說。

正在經歷房地產周期的并非林啦自己。《華夏時報》記者從多位置業顧問和購房者處了解到，同樣小區、同戶型的房源成交價在半年內跌去百萬元的絕非少數。今年6月底，萬科星園成交了一套157平米的三居室，成交價為1328萬元。但今年10月底，同樣戶型的房源成交價則是跌到了1080萬元，4個月跌去了200余萬元。

“二手房每平米跌去了1萬元至2萬元，現在都是這個樣子。”朝陽區的一位房產中介明格（化名）向《華夏時報》記者表示。

承壓的新房市場

9月1日，北京發文表示，執行首套房貸款認房不認貸政策。一時間，北京樓市沸騰。但是，究竟情緒高漲的是想要買房的人，還是想要賣房的人？

“那天晚上，我的客戶群里，很多人都說，終于可以解套了。”明格對《華夏時報》記者說。從當前的市場表現來看，想要借助認房不認貸新政出手房產的人不在少數。明格稱，目前，北京二手房的掛牌量已經為 17 萬套，到了歷史高點。

認房不認貸對于有改善性需求的購房者而言是賣老房換新房的好跳板。但由于房地產市場生變，賣家在掛牌自己的二手房之后，發現“接盤人”少了。受困于此，成交周期變長，如果不得不賣的話，掛牌價下跌成為了賣家的必經之路，也有很多賣家偃旗息鼓，下架房源，不再出售。

“買家人家開口就是要往下降100萬元，然后再接著談價格。”明格表示，在北京的房地產市場上，買家已經占據了絕對的話語權。《華夏時報》記者從房產交易人員處拿到的一份成交明細表顯示，北京二手房成交價格比掛牌價低100萬元甚至200萬元已經是常事。

以德勝門周邊的學區房為例，11月份德勝門成交的二手房價格多數比掛牌價低接近100萬元。“我現在都跟客戶說，肯定買家的價格是不及你的心理預期。但是，當下最重要的是趕快出手，價格只要差不多就趕緊賣。”明格說。

隨后，明格又強調了一遍：“可能很多賣家都接受不了這句話，但是后面房價的走勢大概率還是會下降，特別是老破小，就算是學區房后面的市場也會越來越小。”

麥田房產方面同樣對《華夏時報》記者表示，和10月份相比，11月份北京二手房掛牌價（麥田覆蓋樓盤）和上月相比下降0.3%，二手房的議價空間和上月相比也有所擴大。根據麥田房產發布的統計數據，11月份北京二手房議價空間和上月相比擴大了0.5個百分點，議價空間達到年內最高。

值得關注的是，二手房掛牌量激增使得買家的選擇空間變大，部分希望賣舊買新的賣家則因為成交不暢導致遲遲不能購入新房。《華夏時報》記者注意到，在這一背景下，北京新房市場出現了一個新現象。

“沒事，您房子還沒賣出去沒關系的。您的房子可以慢慢賣，您來我們這里看房子，看中之后就算房子還沒賣出去，錢還不能周轉，您可以先給我們交10%的房款鎖定房源。您那邊的房子賣出去之后再交剩下的錢，我們可以把房子給您留到明年三四月份都沒問題的。”記者以購房者的身份致電北京一新房項目，其置業顧問對《華夏時報》記者表示。

記者隨后問道：“如果我的房子到約定的時間點還沒賣出去呢？”上述置業顧問說：“我們可以把您在我們這里繳納的房款全數退給您。但還是跟您說一下我的意見，適度降低自己心理預期，盡快出手最好。”