2025下半年房?jī)r(jià)要翻倍？別慌！這5個(gè)城市真相全在這

房?jī)r(jià)趨勢(shì)

最近朋友圈被房?jī)r(jià)要“翻倍”的傳言刷爆了！ 有人連夜湊首付，有人焦慮得睡不著，但真相到底是什么？ 其實(shí)，房?jī)r(jià)漲不漲，關(guān)鍵看你在哪買(mǎi)。

2025年的樓市就像一場(chǎng)“狼人殺”，有的城市是真“預(yù)言家”，有的城市卻在“悍跳”割韭菜。 今天咱們就扒一扒那些被瘋傳要漲的城市，到底有沒(méi)有真本事。


上海：土拍瘋到樓面價(jià)8萬(wàn)/㎡，但限購(gòu)松綁才是大招

上海楊浦區(qū)一塊地，樓面價(jià)直接飆到8萬(wàn)/㎡，未來(lái)新房要賣(mài)12萬(wàn)/㎡才不虧。 中介說(shuō)“現(xiàn)在不搶?zhuān)�下半年再加個(gè)零”，但普通人根本夠不著。

不過(guò)上海外環(huán)和五大新城可能要放大招，非滬籍社保年限從5年縮到1年，首套房貸利率降到歷史新低。

更狠的是，2025年上海新房供應(yīng)量只有去年的70%，核心區(qū)的地賣(mài)一塊少一塊。 浦東前灘直接“無(wú)房可賣(mài)”，二手房掛牌價(jià)已經(jīng)漲了10%。

但別急著沖，限售五年的緊箍咒還在，炒房客想快進(jìn)快出？ 門(mén)都沒(méi)有。

杭州：土拍全國(guó)第一，但阿里打噴嚏樓市就感冒

杭州一季度賣(mài)地收入595億，全國(guó)第一！ 錢(qián)塘區(qū)、余杭區(qū)的地溢價(jià)率20%-40%，開(kāi)發(fā)商算盤(pán)一打，房子不賣(mài)8萬(wàn)/㎡就得虧本。

蕭山某樓盤(pán)一年跳漲25%，中介喊話：“現(xiàn)在不買(mǎi)，明年首付變廁所！ ”

但杭州的命脈捏在互聯(lián)網(wǎng)大廠手里。 阿里、網(wǎng)易要是業(yè)績(jī)下滑，碼農(nóng)的高薪還能撐住房?jī)r(jià)嗎？ 2024年杭州待售面積7.98億平，庫(kù)存壓力山大。 亞運(yùn)會(huì)后的城市升級(jí)是利好，但郊區(qū)樓盤(pán)還在降價(jià)甩賣(mài)，千萬(wàn)別被“翻倍”忽悠了。


成都：取消限購(gòu)后，西北土豪扛著現(xiàn)金來(lái)了

成都去年四季度賣(mài)了10.5萬(wàn)套新房，今年一季度二手房成交暴漲32.9%。 高新南區(qū)均價(jià)破2.5萬(wàn)/㎡，中介朋友圈刷屏：“復(fù)制2016年暴漲神話！ ”

政策更是火上澆油，首付15%、公積金利率2.85%，四川還要搞10萬(wàn)戶(hù)城中村改造，拆遷戶(hù)拿著房票沖進(jìn)售樓處。

但成都的房?jī)r(jià)全靠“省內(nèi)土豪”撐著。 西北、西南的有錢(qián)人一窩蜂來(lái)?yè)尫浚�本地剛需反而被擠到遠(yuǎn)郊。

成都二手房?jī)r(jià)還在陰跌，4月百城數(shù)據(jù)跌了0.69%，掛牌半年賣(mài)不出去的房子遍地都是。


南京：地價(jià)漲73%，但開(kāi)發(fā)商搶地?fù)尩健把奂t”

南京去年12月新房?jī)r(jià)格漲幅全國(guó)第一，土地溢價(jià)率31.68%，地價(jià)快追上房?jī)r(jià)了。 開(kāi)發(fā)商放狠話：“不拿地等死，拿了地可能虧死！ ”

但南京的人口倒是實(shí)打?qū)崳�去年新�?.9萬(wàn)人，長(zhǎng)三角的產(chǎn)業(yè)和教育資源吸引了不少“新南京人”。

不過(guò)南京的庫(kù)存壓力也不小。 遠(yuǎn)郊樓盤(pán)搞出“首付1萬(wàn)買(mǎi)三房”，主城區(qū)老破小掛牌價(jià)跌回2018年。 政府拼命推核心地塊，但買(mǎi)房人只認(rèn)河西、江北，其他區(qū)域？ 中介自己都說(shuō)“買(mǎi)了就站崗”。


三四線：東北房?jī)r(jià)跌破4000元/㎡，中部縣城“首付1萬(wàn)”

東北某地級(jí)市房?jī)r(jià)跌破4000元/㎡，中部縣城搞出“首付1萬(wàn)”促銷(xiāo)，朋友1.2萬(wàn)/㎡買(mǎi)的房，現(xiàn)在掛牌8000都沒(méi)人接盤(pán)。

這些城市的問(wèn)題就三個(gè)字：沒(méi)人買(mǎi)！ 人口年年流失，庫(kù)存去化周期超過(guò)30個(gè)月，開(kāi)發(fā)商甚至推出“買(mǎi)房送車(chē)位”“首付分期10年”。

但別以為便宜就能撿漏。 江蘇淮安、浙江紹興靠產(chǎn)業(yè)突圍，房?jī)r(jià)還能穩(wěn)住；其他城市？ 政府收儲(chǔ)政策根本顧不上，買(mǎi)了就是“不動(dòng)產(chǎn)”，動(dòng)不了也賣(mài)不掉。

風(fēng)險(xiǎn)警告：地王是開(kāi)發(fā)商的，高杠桿是你的

一線城市調(diào)控隨時(shí)可能收緊，北京二套首付70%，上海限售五年，深圳網(wǎng)紅盤(pán)炒作被約談。 二線城市更刺激，杭州地價(jià)占房?jī)r(jià)50%，南京房企搶地?fù)尩健袄麧?rùn)倒掛”。 普通人跟風(fēng)炒房？ 小心首付變首“負(fù)”。

房租還在跌，上海、杭州租金降了10%-20%，房東們哭訴：“租客砍價(jià)砍到骨折！ ”房子想增值？ 先問(wèn)問(wèn)你的現(xiàn)金流撐不撐得住月供。


黃奇帆大實(shí)話：買(mǎi)房穩(wěn)比快重要

經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃奇帆早就說(shuō)過(guò)：“中國(guó)樓市不會(huì)崩，但想復(fù)制十年前暴漲？ 洗洗睡吧！ ”政府砸?guī)兹f(wàn)億收庫(kù)存、搞保障房，只是為了托住別崩盤(pán)。

剛需該買(mǎi)就買(mǎi)，但記住三條：核心城市、成熟地段、現(xiàn)房?jī)?yōu)先。

至于“翻倍神話”？ 看看數(shù)據(jù)吧，2024年上海新房均價(jià)6.76萬(wàn)/㎡，北京6.09萬(wàn)/㎡，基數(shù)這么高，漲5%就是3400元/㎡。 翻倍？ 除非貨幣貶值成津巴布韋。