合肥二手房價格回調明顯 專家稱房價合理回歸不太可能大降

房價趨勢

合肥的二手房，從高峰回落的趨勢，仍在繼續。近期，大皖新聞記者走訪合肥二手房市場發現，二手房掛牌量增加明顯，成交量卻并不樂觀，大部分客戶持觀望情緒，整個市場發生了很大變化。對此，業內專家分析認為，二手房特別是學區房價格回調比較明顯，屬于房價的合理回歸；從長期來看，合肥房價將保持平穩態勢，不太可能出現大幅下降。

價格降了 有人歡喜有人憂


合肥一家二手房中介公司，前來咨詢看房的顧客很少。

看了兩年二手房，合肥市民陳波最近終于下手了。“我兩年前賣掉了政務區的房子，想在周邊換一個大戶型，環境比較好的小區。”他坦言，賣了房子之后，經歷了二手房市場的“大起大落”，他和女友也一直在觀望，直到此次下手。

去年以來，陳波看中的小區價格下調了不少，加之現在貸款利率又比較低，他們就把心儀的房子定了下來。為什么不買新房？陳波給出了他的理由。“我們今年要結婚，等不了期房，而且我們喜歡配套比較成熟的小區，這樣生活也比較方便。”

和陳波的購房思路不太相同，張磊剛剛入手了一套老城區的學區房，準備在孩子秋季開學時入住。“我買的是人民巷的一套房子，75平方米，340萬元，價格比高峰期時低了不少。”提起房子的學區，張磊嘴角露出了笑容。張磊告訴記者，他家的換房的計劃一直懸而未決，但家里的兩個孩子要在今年和明年上小學了，所以過完年下定了換房的決心。“我賣掉的是華潤橡樹灣的房子，雖然老城區的房子比較老舊，停車也比較困難，但是為了兩個孩子上學還是值得的。”

有人滿意就有人發愁。“降了50多萬元都還沒賣出去。”郭女士去年掛牌出售一套位于濱湖省府板塊的94平方米三室兩廳的房子，當時掛牌單價每平米3.6萬元，現在降價到每平方米3萬元還是看房者寥寥，她翻看二手房中介顯示的小區近期的成交價都在每平米3萬元以內，5月份僅僅成交了2套。她已經意識到了成交之難，即使一再打折降價。

二手房量價齊跌 進入買方市場

據貝殼平臺的成交系統統計數據顯示，4月份，合肥二手房成交量2127套（僅限于該平臺），與2月份的3532套相比，下跌40%；5月份則與4月份基本持平，二手房成交量為2059套。價格方面，顯示5月份二手房均價為18797元/平方米，環比上月下跌0.6%，同比去年下跌6.3%。

通過近幾個月二手房成交量可以發現，自從2月份成交量飆升之后，合肥的二手房成交量呈逐月下跌態勢。記者發現，6月10日，該平臺成交的二手房為75套，新增房源有673套。從數據上看，目前掛牌量雖然增速放緩，但依然還在緩緩上升，新增帶看量也在下滑，成交量繼續延續下行態勢。

記者在采訪中了解到，目前合肥二手房掛牌量較大，價格較高峰期有所回落，已明顯進入了買方市場。“今年2～3月份，合肥二手房市場有所回暖，這可能來自于疫情導致的需求的長期積累和短期釋放，進入4月份以來新房二手房成交量都有所下跌，市場觀望情緒比較濃厚。”合肥房地產從業者谷一鳴表示，今年以來，他接待的客戶以首次置業的剛需和改善群體為主，占比各40%左右，資產保值、投機為目的客戶觀望情緒濃厚，炒房客比例少之又少。

合肥濱湖新區一中介公司經理段杰表示，由于掛牌量激增，合肥二手房已明顯進入買方市場，客戶的看房周期也由以前的一兩個月延長至兩三個月。“現在很多客戶都去看新房了，部分區域首付比例已經低至兩成，新房的價格還是略低于二手房的。”段杰表示，市場上也有部分二手房以極低價格成交，在一定程度上吸引了部分剛需客戶。

學區房價格回歸理性

記者走訪多家二手房中介門店發現，中介人員基本都是在店里守著電腦等客戶上門，很少有外出帶看的情況。“最近成交量明顯下來了，我們店上個月只成交了七八套。市場好的時候，每個人成交都不止一套。”中皖輝達長江西路店的一名房產經紀人告訴記者，近期二手房價格比較平穩，但成交量下跌明顯，“二手房降價幅度大的主要是學區房，與高峰期相比單價下降一萬元左右。”

德佑陳村路店的一名房產經紀人告訴記者，他所負責的片區，僅僅安居苑小區就有300多套房源掛牌出售，單價均價在3萬多元左右，大戶型的價格更低，而高峰期曾賣到每平米4萬多元，“現在二手房包括學區房供大于求，大約從去年就明顯感覺到，學區房市場降價明顯。”他認為，這是因為前期市場價格虛高，現在是市場回歸理性的表現，現在客戶購買二手房比較看重小區的品質、物業配套等，不僅僅看學區，“老破小的房子肯定是越來越不好賣了。”

“購買學區房的客戶基本都是為了孩子上學，投資客基本沒有了。”陳露在廬陽區環城路內經營了一家二手房中介門店，她告訴記者，每年上半年都是學區房交易的旺季，今年也不例外。經歷了二三月份的銷售小高峰，從四五月份開始銷量還是慢慢回落。

從價格方面來看，學區房價格比此前高峰期時回落了不少。“學區房價格的下降和整個二手房市場疲軟有一定關系，同時也一定程度上受到限購、學位等政策的影響。”陳露表示，目前成交的還是以一居室、兩居室為主，總價大多在300萬元以下。以30多平方米掛戶的學區房為例，在高峰期時價格一度達到270多萬元，現在的價格在180萬至200萬元之間。

房價合理回歸不太可能大降

“今年二季度以來成交量波動較大具有特殊性。”安徽省房地產業協會副秘書長郭紅兵表示，今年一季度成交量較大是由于去年積壓的一些購房需求得到了釋放，二季度回落是預期內的調整，是符合市場規律的正常調整。整體來看，合肥房地產市場還是處于比較健康的狀態。

業內人士認為，近期合肥市場新盤的大量加推對二手房也有一定影響，再考慮到合肥熱門區域一二手房價格倒掛的背景，二手房對于剛需和改善型需求的吸引力將會進一步下降。 不過，該業內人士認為，“二手房掛牌量增速處于合理區間，掛牌價和成交價價差也基本平穩，極少數房源降價并不影響整體價格平穩的態勢。”

針對學區房出現的降價現象，郭紅兵認為，在二手房當中，學區房現在的價格還是比較高的，“像老城區45中的學區房基本都在3萬元每平方米以上，政務區也是3萬多元每平方米，之所以我們感覺它下降，實際上是相對于2020年學區房價格上漲過快后的回調，是正常現象。”他表示，之前學區房購買有相當一部分的投資客，后來政府出臺一系列調控政策，促使學區房出現“降溫”，投資客被擠壓；其次新建學校速度很快，也使得學區短缺的現象得到了一定的緩解。

“當前合肥房地產市場處于穩定態勢，無論是二手房還是新房價格都不大可能出現大幅下降或上漲的情況。”郭紅兵表示，“相對來說，目前中低價位的剛需類二手房好賣一些，而新房市場則是高端改善型的住宅更受歡迎。”他建議，目前是剛需購房者“入市”的好時候，“現在市場上可挑選的房源比較多，而合肥作為一座新興城市，購房者如果期盼著房價大降肯定也是不現實的。”