2025年9月，上海金陵華庭一套865㎡的頂樓復式以單價32.68萬/㎡、總價2.8億元的價格，刷新了上海新房備案單價紀錄。 這已是上海豪宅價格天花板在兩年內的第三次突破：2024年，新鴻基濱江凱旋門單價沖至30.22萬/㎡；2025年，保利世博天悅以30.27萬/㎡小幅刷新；僅3個月后，嘉里建設直接將紀錄拉升到32萬級以上。 這類豪宅的去化速度遠超想象，金陵華庭首期158套房源，3小時售罄，單日銷售額92.34億元。 然而，這種“云端行情”與普通住宅市場形成殘酷對比。 2025年前7個月，全國新房銷售面積同比下降4%，銷售額下降6.5%，二手房價格同比下跌的城市占比100%。 上海外環剛需盤價格甚至跌破2019年水平，遠郊二手房掛牌價較2022年高點下跌超40%。 一場極致的市場分化正在上演。 頂級豪宅的定價邏輯完全圍繞“稀缺性”展開。 金陵華庭單價32.68萬/㎡的房源為頂層復式，整棟樓僅1-2套，具備無敵江景、私密性和身份象征屬性。 開發商借助限價放開政策自主定價，精準對接超高凈值人群對稀缺資產的追逐心理。 產品力已進化到“超配”級別。 綠城潮鳴東方項目在小區內嵌入3000㎡下沉庭院，設計12米挑高客廳；前灘百合園別墅配備恒溫雪茄房和8米深潛水泳池；部分項目甚至提供私人衛星租賃服務和腦波控制燈光系統。 物業團隊常由前華爾道夫酒店管家組成，保姆動線復雜度超過主人生活動線。 購買力結構發生根本性變化。 克而瑞數據顯示，上海億元豪宅買家平均年齡42歲，比紐約年輕15歲，90后占比高達27%。 這些買家中，47.8%來自江浙地區，溫州皮革廠主、義烏小商品巨頭、杭州MCN創始人成為購房主力。 他們通常全款支付，60%的買家要求“三獨立”配置：獨立電梯廳、獨立保姆動線、獨立藏品倉庫。 交易方式呈現隱秘化特征。 約67%的二手頂豪交易通過股權轉讓完成以規避限購，甚至有買家用影視公司名 ...