前幾天我朋友小李打來(lái)電話，語(yǔ)氣有些焦慮："老哥，我手里有點(diǎn)積蓄，一直想買套房，但看這行情，到底該不該出手啊？你不是研究這塊的嗎，給點(diǎn)建議唄。" 這個(gè)問題，最近問我的人可不少。尤其是看到2025年前三季度的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)后，不少人都犯了難。作為長(zhǎng)期關(guān)注樓市的自媒體人，我今天就和大家聊聊這個(gè)話題，希望能給還在觀望的朋友們提供些參考。 剛拿到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，2025年8月份，70個(gè)大中城市中有53個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，比7月份增加了5個(gè)城市。一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，二線城市下降0.5%，三線城市下降0.7%。這個(gè)趨勢(shì)從去年底就開始了，已經(jīng)持續(xù)了近10個(gè)月。 記得去年年底，我們小區(qū)一套120平的房子掛牌380萬(wàn)，結(jié)果一直賣不出去，到今年5月份才以345萬(wàn)成交，足足降了35萬(wàn)。業(yè)主急著換大房子，咬咬牙就認(rèn)了這個(gè)虧。這樣的故事在當(dāng)下并不少見。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化絕非偶然。回顧這些年的房地產(chǎn)發(fā)展史，從1998年住房制度改革到2010年前后的瘋狂上漲，再到近年來(lái)的降溫調(diào)整，每一步都有其內(nèi)在邏輯。 2020年疫情之后，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的調(diào)整期。大量開發(fā)商資金鏈斷裂，爛尾樓問題頻發(fā)。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)商品房銷售面積比2021年的高點(diǎn)下降了約35%。這個(gè)下降趨勢(shì)在2025年并未見好轉(zhuǎn)，上半年全國(guó)商品房銷售面積同比又下降了12.3%。 我同學(xué)在某二線城市做房產(chǎn)中介，他告訴我今年的生意特別難做，門店業(yè)績(jī)比去年同期下降了40%多。"以前一個(gè)月能賣8-10套房子，現(xiàn)在兩個(gè)月能賣5套就不錯(cuò)了。"他無(wú)奈地說(shuō)，"最難的是，價(jià)格還在不斷往下走，買家都在觀望，賣家又不愿意大幅降價(jià)，兩邊都難做工作。" 為什么房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌？我總結(jié)了幾個(gè)關(guān)鍵因素： 人口結(jié)構(gòu)變化是第一大因素。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023 ...