同樣是成都的房子，差距真的能大到讓人咋舌嗎？一邊是錦江區(qū)新房均價(jià)沖到 35302 元 /㎡，開發(fā)商還在搶地；一邊是青白江房價(jià)跌到 4866 元 /㎡，全款讓利 30 萬都沒人接。2025 年這波樓市分化，到底藏著什么門道？ 說實(shí)話，核心區(qū)的熱度真的超出預(yù)期。天府新區(qū)麓湖板塊 140㎡的房子，安居客 9 月 28 日的掛牌價(jià)都到 47200 元 /㎡了，比上半年又漲了一截。就連成華區(qū)萬年場(chǎng)地塊，龍湖拿下的樓面價(jià)都要 15800 元 /㎡，更別說錦江區(qū)柳江街道那塊地，直接拍出 41200 元 /㎡的天價(jià)。這背后其實(shí)是供應(yīng)在收縮，2025 年全市計(jì)劃供房比去年少了 2.7 萬套，核心區(qū)庫存去化周期最短才 5 個(gè)多月。 遠(yuǎn)郊的日子卻讓人揪心。青白江的新房成交價(jià)根本不是傳聞里的 6000 元 /㎡，安居客 9 月 30 日的記錄顯示，當(dāng)?shù)啬彻�寓�?shí)際才賣 4950 元 /㎡，整個(gè)區(qū)域均價(jià)就 4866 元 /㎡左右。更麻煩的是庫存，去化周期超 30 個(gè)月，開發(fā)商資金鏈風(fēng)險(xiǎn)陡增，爛尾的擔(dān)憂不是空穴來風(fēng)。租金回報(bào)率也慘，跌破 1.5%，投資這里簡直是給自己挖坑。 二手房市場(chǎng)的撕裂感更明顯。2025 年 1-9 月，90㎡以下小戶型成交占比 52%，天府新區(qū)這類房子占比都過半了，剛需確實(shí)是主力。但高新、錦江的次新房議價(jià)空間才 5%-8%，遠(yuǎn)郊那些 20 年房齡的老房子，掛牌價(jià)降了還得再讓點(diǎn)，金牛區(qū)一套 89㎡的從 200 萬降到 130 萬，照樣賣不動(dòng)。這就是現(xiàn)實(shí)，好房子不愁賣，差房子沒人要。 說到成交量，1-9 月新房賣了 65000 余套，同比漲 8%，但頭部區(qū)域快到 7000 套，尾部的連 200 套都不到。改善型需求也在冒頭，120㎡以上戶型占比 32%，天府新區(qū)更是達(dá)到 33.6%。不過我最近陪朋友看房發(fā)現(xiàn)個(gè)有意思的點(diǎn)：改善族只認(rèn)現(xiàn)房，規(guī)劃中的配套根本打動(dòng)不了他們，畢竟誰也不想踩坑。 為什么會(huì)分化成這樣？政策其實(shí)也在推波助瀾。2025 年 7 月那 17 條新政取消了部分限 ...