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樓市真相:為什么房價一跌,反而沒人買房了?
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樓市真相:為什么房價一跌,反而沒人買房了? 回顧2015年棚改去庫存,房價再次上漲,讓許多人形成“房價永遠漲”的預期。房子在中國逐漸從消費品轉變為投資品,而投資品的邏輯是“越漲越買,越跌越觀望”。如今,杠桿率高企、城鎮化接近飽和、居民收入預期不穩,樓市已難再現大漲行情。本文從消費與投資屬性、居民收入、政策環境等角度,剖析當前樓市困局,并給普通人一些務實建議。 2015年的棚改去庫存,像一場精準投放的“資金雨”。 經歷2008年房價大漲后,許多人已默認“房價永不跌”。 于是手頭有錢,第一選擇仍是買房,而非消費。 這種心態,讓房子逐漸脫離居住本質,變成一種投資工具。 消費品可以降價促銷,就像面包晚上七折,總能賣掉。 但投資品不同——它不漲,就沒人買。 你不會買一個明知會跌、又不能吃不能用的東西。 房子一旦被看作投資,就陷入“只能漲不能跌”的怪圈。 房價上漲時,大家搶房不是因為缺住的地方。 而是預期今天100萬買入,明年能漲到150萬。 這種“買到即賺到”的心理,推動全民入場。 哪怕房子蓋得再多,在上漲周期里也永遠不夠賣。 歸根結底,消費品靠降價去庫存,投資品卻越降價越沒人買。 真正能讓樓市回暖的,不是政策刺激,而是大家對收入的信心。 過去有信心,200萬敢買600萬的房,認為還得起貸款。 現在信心不足,同樣200萬,可能只敢看300萬的房子。 收入不穩,杠桿就加不起來。 杠桿起不來,房價就很難起飛。 2015年棚改雖拉動了經濟,但也把居民杠桿率從37%推高到60%以上。 若算上民間借貸,實際杠桿率可能達70%-80%。 這也是為什么越來越多人還不起房貸。 從城鎮化角度看,我國城鎮化率已超65%。 若按實際居住人口計算,可能接近80%。 樓市需求主體已從“剛需”轉向“改善”。 ...
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2015年棚改雖拉動了經濟,但也把居民杠桿率從37%推高到60%以上。 若算上民間借貸,實際杠桿率可能達70%-80%。 這也是為什么越來越多人還不起房貸。 從城鎮化角度看,我國城鎮化率已超65%。 若按實際居住人口計算,可能接近80%。 樓市需求主體已從“剛需”轉向“改善”。 開發商紛紛主推大戶型,正是因為真正的首套房買家越來越少。 有人說限購放開導致房價漲,其實不然。 真正推高房價的,是棚改這類“發錢式”政策。 而現在樓市拉不動,根本原因是“錢不夠多”。 但即便真發錢,普通人拿到一萬,富人 ...
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