降息要來(lái)了，房?jī)r(jià)卻 “一半瘋搶一半甩賣(mài)”？這反差實(shí)在讓人摸不著頭腦 —— 上海千萬(wàn)豪宅開(kāi)盤(pán)即售罄，北京業(yè)主卻降價(jià) 30 萬(wàn)急售，所謂 “一線(xiàn)城市全跌” 的說(shuō)法，真的站得住腳嗎？ 10 月降息預(yù)期越來(lái)越濃，9 月的樓市數(shù)據(jù)卻拋出了更復(fù)雜的答案。克而瑞 9 月 30 日的上海樓市月報(bào)顯示，當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)回升至 80937 元 / 平方米，環(huán)比漲了 13.4%。這個(gè)漲幅挺意外的，仔細(xì)看才發(fā)現(xiàn)是豪宅在拉動(dòng)：黃浦區(qū)嘉里金陵華庭二期賣(mài)了 98.43 億，均價(jià) 20.5 萬(wàn) /㎡，最貴的一套 2.8 億，居然一天就被搶光了。瑞銀早就在 9 月初預(yù)判到這波熱度，說(shuō)這項(xiàng)目比一期貴 8% 仍有空間，現(xiàn)在看還真沒(méi)說(shuō)錯(cuò)。 但北京的市場(chǎng)又是另一番景象。鏈家 10 月 3 日剛更新的動(dòng)態(tài)顯示，北京二手房掛牌量已經(jīng)破 14.1 萬(wàn)套了。你知道嗎？光朝陽(yáng)區(qū)就有 3.2 萬(wàn)套，海淀區(qū) 2.8 萬(wàn)套，這可是 2020 年同期的兩倍。新房市場(chǎng)雖說(shuō)有政策托底，五環(huán)外取消限購(gòu)后，9 月上半月網(wǎng)簽環(huán)比漲了 22.3%，但價(jià)格還是沒(méi)穩(wěn)住 —— 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 8 月數(shù)據(jù)里，北京新房環(huán)比降了 0.4%。 說(shuō)真的，新房和二手房的分化才最值得琢磨。為什么二手房跌不停，有的新房卻能逆勢(shì)漲價(jià)？58 安居客研究院的分析點(diǎn)透了關(guān)鍵。地段是硬傷，上海 9 月推的 16 個(gè)新盤(pán)里 7 個(gè)在核心區(qū)，大華靜安年華的樓面價(jià)比 2023 年郊區(qū)地塊高 40% 以上，價(jià)格怎么可能一樣？品質(zhì)差距更直觀(guān)，北京通州新盤(pán)容積率普遍 2.5 以下，還是 2T2 的梯戶(hù)比，周邊 2015 年的二手房容積率都 3.5 往上，住著舒服度差太多了。 有意思的是，統(tǒng)計(jì)方式也藏著門(mén)道。備案價(jià)和成交價(jià)的差異客觀(guān)存在，上海有個(gè)樓盤(pán)備案價(jià) 2.8 萬(wàn) /㎡，實(shí)際賣(mài) 2.3 萬(wàn) /㎡，但統(tǒng)計(jì)時(shí)還是按 2.8 萬(wàn)算。廣州番禺更常見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商送裝修包變相降價(jià)，備案價(jià)卻不動(dòng)，這就讓數(shù)據(jù)和購(gòu)房者的真實(shí)感受差了一截。 8 月以來(lái)的限購(gòu)放松確實(shí)起了點(diǎn)作用 ...