1 房價(jià)估值中樞指標(biāo)判斷：租金回報(bào)率和房價(jià)收入比 當(dāng)前市場對“房價(jià)合理估值”的討論較多，常用指標(biāo)包括房價(jià)收入比與租金回 報(bào)率，但不同觀點(diǎn)對這兩個(gè)指標(biāo)的解讀存在差異。這兩個(gè)指標(biāo)在衡量房價(jià)合理 估值時(shí)存在哪些核心局限？ 第一，房價(jià)收入比：跨國可比性不足，難以反映金融屬性對估值的影響 房價(jià)收入比的核心邏輯是“居民購買力與房價(jià)的匹配度”，計(jì)算公式為“家庭居 住房屋平均面積價(jià)格/家庭年收入”，但該指標(biāo)的局限性在跨國與國內(nèi)跨城市比 較中均較為突出： 首先，數(shù)據(jù)口徑差異削弱可比性。從 Numbeo2024 年數(shù)據(jù)來看，世界重點(diǎn)城市房 價(jià)收入比呈現(xiàn)顯著分化，紐約、柏林分別為 12、10.3，東京 15.7，而上海、香 港分別高達(dá) 35.2、28.1。 但這一差異并非完全源于“房價(jià)泡沫”——中國房屋面積統(tǒng)計(jì)采用“建筑面 積”（含公攤），而多數(shù)國家采用“套內(nèi)面積”，得房率差異直接拉低實(shí)際居住面積對應(yīng)的價(jià)格；同時(shí)，各國收入統(tǒng)計(jì)口徑不同（如是否含福利性收入），且中國 城鄉(xiāng)、城市能級間收入差距較大，進(jìn)一步降低跨國比較的有效性。 其次，金融屬性未被納入估值邏輯，則無法明確房價(jià)的實(shí)質(zhì)中樞。 中國居民住宅兼具居住與金融屬性，房價(jià)中隱含“流動(dòng)性溢價(jià)”（如核心城市房 產(chǎn)的交易便捷性、資產(chǎn)保值功能），而房價(jià)收入比僅衡量“居住需求下的購買力 匹配”，未考慮金融屬性對估值的支撐。 例如，Wind 數(shù)據(jù)顯示，2018-2024 年中國重點(diǎn)一二線城市房價(jià)收入比持續(xù)處于 高位，上海、北京等城市一度超過 50（與 Numbeo 房價(jià)收入比有小幅差異），若 僅從“居住購買力”判斷，估值已顯著偏高，但金融屬性帶來的資產(chǎn)配置需求 仍在一定時(shí)期內(nèi)支撐了房價(jià)，說明該指標(biāo)對估值的解釋力存在缺口。 第二，租金回報(bào)率：雖忽略持有成本與利率約束、但體現(xiàn)利率定價(jià)邏輯 租金回報(bào)率的核心邏輯是“房產(chǎn)的收益屬性” ...