一、近半年（2025年5月-2025年11月）天津房?jī)r(jià)整體走勢(shì) 近半年，天津房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“整體下行、以價(jià)換量、區(qū)域分化”的特征，核心邏輯是市場(chǎng)供需失衡（庫(kù)存高企、需求疲軟）與政策刺激（以價(jià)換量、房交會(huì)惠民）的共同作用。 整體趨勢(shì)：持續(xù)下行，10月創(chuàng)年內(nèi)新低 新房：2025年10月，天津全市新房成交均價(jià)約17636元/㎡，環(huán)比微跌1%，同比下跌2%，刷新2025年以來月度均價(jià)新低。自2025年6月以來，新房?jī)r(jià)格連續(xù)5個(gè)月處于下行通道，主要因開發(fā)商為沖銷量加大“以價(jià)換量”力度（如特價(jià)房、首付分期、車位贈(zèng)送等），導(dǎo)致價(jià)格持續(xù)承壓。 二手房：2025年10月，天津二手房掛牌均價(jià)約14619元/㎡（數(shù)據(jù)來源：安居客），環(huán)比下跌約3%，同比下跌約5%。二手房?jī)r(jià)格跌幅略小于新房，但仍處于下行區(qū)間，主要因市場(chǎng)需求疲軟（購(gòu)房者觀望情緒濃厚）與掛牌量激增（業(yè)主急于變現(xiàn)）的矛盾。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：9月房交會(huì)短暫提振，但后續(xù)乏力 2025年9月，天津舉辦秋季房交會(huì)，期間成交房屋1250套（同比增長(zhǎng)12.1%），成交面積12.9萬㎡（同比增長(zhǎng)11.6%），主要因房交會(huì)推出多項(xiàng)惠民福利（如契稅補(bǔ)貼、房貸利率優(yōu)惠），短暫釋放了部分剛需。但房交會(huì)后，市場(chǎng)熱度迅速回落，10月成交量環(huán)比雖微漲，但價(jià)格仍持續(xù)下跌，說明市場(chǎng)信心尚未完全恢復(fù)。 驅(qū)動(dòng)因素：供需失衡與政策刺激 供給端：天津房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企，尤其是環(huán)城四區(qū)（如西青、津南）與遠(yuǎn)郊區(qū)域（如武清、寶坻），庫(kù)存去化周期超30個(gè)月，開發(fā)商為搶占市場(chǎng)份額，不得不通過降價(jià)促銷回籠資金。 需求端：購(gòu)房者觀望情緒濃厚，主要因經(jīng)濟(jì)下行壓力（收入預(yù)期不穩(wěn)定）與房?jī)r(jià)下跌預(yù)期（擔(dān)心“買漲不買跌”），導(dǎo)致剛需與改善需求釋放緩慢。 政策端：天津出臺(tái)多項(xiàng)刺激政策（如降低首付比例、優(yōu)化公積金貸款額度、房交會(huì)惠民），但這些政策多為短期刺激，未能從根本上解 ...