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"買(mǎi)房還是不買(mǎi)房"——這場(chǎng)持續(xù)數(shù)十年的中國(guó)式辯論，在2025年的下半年似乎終于迎來(lái)了一個(gè)階段性的答案。就在上個(gè)月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，二線(xiàn)城市持平，三四線(xiàn)城市則出現(xiàn)了0.5%的下跌。這種分化走勢(shì)背后，樓市正在悄然發(fā)生著根本性變革。
房?jī)r(jià)到底會(huì)漲還是會(huì)跌？這個(gè)問(wèn)題本身就存在誤區(qū)。房地產(chǎn)市場(chǎng)早已不再是"單一市場(chǎng)"，而是分化為多個(gè)子市場(chǎng)，每個(gè)子市場(chǎng)都有自己獨(dú)特的發(fā)展軌跡。房子的屬性也不再僅僅是居住功能和投資功能的簡(jiǎn)單疊加，而是與人口、產(chǎn)業(yè)、政策等深度綁定，形成了復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)。
近期的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在2025年第二季度同比下降3.2%，降幅較一季度收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.7%，但銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)1.3%。這些數(shù)字背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷的四大變化。
第一個(gè)變化，房地產(chǎn)政策從"因城施策"轉(zhuǎn)向"精準(zhǔn)微調(diào)"。7月17日，中央政治局會(huì)議首次提出"房住不炒"與"因城施策"并行不悖的觀點(diǎn)，這標(biāo)志著房地產(chǎn)政策進(jìn)入了更為精細(xì)化的階段。在此背景下，北京、上海、廣州、深圳等15個(gè)重點(diǎn)城市相繼出臺(tái)了差異化的調(diào)控政策。
北京放寬了"認(rèn)房不認(rèn)貸"政策，將首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為"無(wú)住房記錄或住房貸款記錄"，而上海則下調(diào)了首套房貸款利率，從原來(lái)的LPR-20個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為L(zhǎng)PR-35個(gè)基點(diǎn)。這些政策微調(diào)的共同點(diǎn)是，從供需兩端精準(zhǔn)發(fā)力，避免了大水漫灌式的刺激。
住建部住房政策專(zhuān)家王先生在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示："現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策已經(jīng)從過(guò)去的'一刀切'轉(zhuǎn)向'精準(zhǔn)手術(shù)'，不同城市、不同區(qū)域甚至不同樓盤(pán)都可能有不同的政策適配。這種精準(zhǔn)微調(diào)將成為常態(tài)。"
第二個(gè)變化，市場(chǎng)分化加劇，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值凸顯。根據(jù)貝殼研究院8月發(fā)布的《2025年中國(guó)住房市場(chǎng)半年報(bào)》，一線(xiàn)城市核心區(qū)域二手房成交量同比增長(zhǎng)12.3%，價(jià)格上漲3.5%；二三四線(xiàn)城市二手房成交量同比下降18.7%，價(jià)格下跌6.8%。
這種分化不僅存在于不同能級(jí)城市之間，也存在于同一城市的不同區(qū)域、不同物業(yè)類(lèi)型之間。學(xué)區(qū)房、地鐵房、高品質(zhì)小區(qū)的價(jià)格保持韌性，而遠(yuǎn)郊區(qū)域、老舊小區(qū)的價(jià)格持續(xù)下行。
曾任清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)的李先生認(rèn)為："房地產(chǎn)市場(chǎng)的'二八定律'正在變成'一九定律'，10%的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將獲得90%的增值。購(gòu)房者需要放棄'普漲思維'，轉(zhuǎn)而關(guān)注資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。"
第三個(gè)變化，租賃市場(chǎng)從補(bǔ)充走向主流。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年上半年，全國(guó)租賃住房新增供應(yīng)面積達(dá)到5780萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.6%。租賃人口占城鎮(zhèn)常住人口的比例從2024年的21.3%上升到了24.7%。
在北京、上海等一線(xiàn)城市，大型機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓迅速擴(kuò)張。僅上海一地，今年上半年就新增了57個(gè)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，提供約6.8萬(wàn)套標(biāo)準(zhǔn)化租賃住房。租金收益率也從過(guò)去的1.5%-2%上升到了2.5%-3%，逐漸向國(guó)際成熟市場(chǎng)的4%-5%靠攏。
城市更新與住房租賃中心張主任指出："'先租后買(mǎi)'正在成為年輕人的主流居住選擇，租賃市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去的'無(wú)奈之選'變成了'優(yōu)先之選'。特別是對(duì)于高流動(dòng)性人群，租賃提供了更大的職業(yè)和生活靈活性。"
第四個(gè)變化，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)得到有效防控。今年6月，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融服務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)防控的通知》，明確要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)和撥備管理，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。
數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月末，全國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款率為2.1%，較年初下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)債券違約率為1.8%，較年初下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。高風(fēng)險(xiǎn)房企數(shù)量從年初的43家減少到27家。
中國(guó)銀行首席研究員錢(qián)女士表示："房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)從'系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)'降級(jí)為'結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)'，局部風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，但整體可控。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展提供了良好的金融環(huán)境。"
這四大變化正在重塑中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也正在重塑人們的購(gòu)房決策邏輯。在這種新形勢(shì)下，"買(mǎi)不買(mǎi)房"不再是一個(gè)簡(jiǎn)單的二元問(wèn)題，而是一個(gè)需要綜合考量多種因素的復(fù)雜決策。
對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)不再是唯一考量因素。更重要的是自身的財(cái)務(wù)狀況、職業(yè)發(fā)展規(guī)劃、家庭需求變化等。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委住房政策研究中心的數(shù)據(jù)，2025年上半年，全國(guó)首套房貸款平均首付比例為32%，月供收入比為39%。這意味著，對(duì)于年收入30萬(wàn)的家庭來(lái)說(shuō)，合理的購(gòu)房預(yù)算應(yīng)在300萬(wàn)左右。
在這個(gè)預(yù)算范圍內(nèi)，如果能找到滿(mǎn)足自身需求的住房，且未來(lái)3-5年內(nèi)沒(méi)有換房需求，那么現(xiàn)在入市是合理的。尤其是對(duì)于那些有穩(wěn)定工作、家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)提供了較好的入市窗口。
對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō)，置換的性?xún)r(jià)比比過(guò)去更高。二手房市場(chǎng)的活躍度提升，使得"賣(mài)舊買(mǎi)新"的交易鏈條更為通暢。同時(shí)，新房市場(chǎng)的多樣化選擇也為改善型購(gòu)房者提供了更多可能性。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年上半年，二手房與新房的價(jià)格比從2024年的1:1.15下降到了1:1.08，這意味著使用二手房置換新房的成本降低了。
對(duì)于投資型需求來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)不再是唯一選擇，甚至不再是最佳選擇。2025年上半年，A股市場(chǎng)綜合指數(shù)上漲15.3%，遠(yuǎn)超同期一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅；而10年期國(guó)債收益率穩(wěn)定在3%左右，提供了穩(wěn)健的固定收益。
當(dāng)然，對(duì)于那些財(cái)力雄厚、風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)的投資者來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。特別是那些位于城市核心區(qū)域、具有稀缺性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍然具有較好的保值增值空間。
房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)易居研究院的最新報(bào)告指出："未來(lái)3-5年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入存量時(shí)代的深水區(qū)，市場(chǎng)重心將從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化。在這種背景下，購(gòu)房決策需要更加理性、更加個(gè)性化、更加長(zhǎng)期化。"
既然房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了如此深刻的變化，購(gòu)房決策的邏輯自然也需要隨之調(diào)整。不同于過(guò)去"只要買(mǎi)了就不會(huì)虧"的普漲邏輯，現(xiàn)在的購(gòu)房決策需要更加精細(xì)化。
首先，要根據(jù)自身情況確定是否需要買(mǎi)房。對(duì)于那些職業(yè)發(fā)展尚不穩(wěn)定、未來(lái)可能需要頻繁變換工作地點(diǎn)的年輕人來(lái)說(shuō)，租房可能是更合理的選擇。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，25-30歲年齡段的首次購(gòu)房比例為27.3%，較2024年同期下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。這表明，年輕人正在重新思考"必須買(mǎi)房"的傳統(tǒng)觀念。
其次，如果決定買(mǎi)房，要精準(zhǔn)選擇適合自己的產(chǎn)品。不同的購(gòu)房目的決定了不同的產(chǎn)品選擇。居住型需求應(yīng)該更加注重生活便利性、社區(qū)環(huán)境和教育資源；投資型需求則應(yīng)該更加關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⒆饨鸹貓?bào)率和流動(dòng)性。
最后，買(mǎi)房的時(shí)機(jī)也需要與自身的財(cái)務(wù)周期相匹配。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，盲目追高或者過(guò)度加杠桿都是不明智的。合理的做法是，當(dāng)自有資金達(dá)到總房款的40%以上，且月供不超過(guò)家庭月收入的30%時(shí)，再考慮入市。
從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向成熟。過(guò)去那種依靠人口紅利和城市化快速擴(kuò)張的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加理性、更加多元、更加專(zhuān)業(yè)。在這種新形勢(shì)下，購(gòu)房決策也需要更加科學(xué)、更加個(gè)性化、更加長(zhǎng)期化。
回到開(kāi)頭的問(wèn)題：買(mǎi)房還是不買(mǎi)房？答案已經(jīng)很明顯——這不再是一個(gè)可以簡(jiǎn)單回答"是"或"否"的問(wèn)題。每個(gè)人的情況不同，每個(gè)城市的情況不同，每個(gè)時(shí)期的情況也不同。關(guān)鍵是要根據(jù)自身需求和市場(chǎng)變化，做出符合自己實(shí)際情況的決策。
房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。這句話(huà)的深刻含義，或許正在被越來(lái)越多的人所理解和接受。你對(duì)當(dāng)前的樓市有什么看法？歡迎在評(píng)論區(qū)留言分享你的觀點(diǎn)和經(jīng)歷。
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發(fā)表于 2025-9-17 03:03:38
