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前段時(shí)間，朋友小李電話里直接給我爆了個(gè)猛料："知道嗎？我們小區(qū)隔壁那個(gè)樓盤(pán)，去年賣4萬(wàn)多一平，現(xiàn)在直接打2.6萬(wàn)的價(jià)格掛出來(lái)了！"
這不是個(gè)例。放眼全國(guó)，不少曾經(jīng)喊著"堅(jiān)決不降價(jià)"的房企如今紛紛松口。曾經(jīng)那個(gè)被稱為"不降價(jià)同盟"的非正式聯(lián)盟，如今已經(jīng)分崩離析。
數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國(guó)百城住宅均價(jià)環(huán)比下跌了4.8%，其中一線城市降幅較小，約2.3%，二線城市降幅達(dá)到5.1%，三四線城市降幅最大，達(dá)到了7.6%。這種全面性的價(jià)格調(diào)整，在過(guò)去十年房地產(chǎn)市場(chǎng)中極為罕見(jiàn)。
我們不禁要問(wèn)：這是暫時(shí)現(xiàn)象還是長(zhǎng)期趨勢(shì)？房?jī)r(jià)調(diào)整是否已經(jīng)觸底？普通購(gòu)房者又該如何應(yīng)對(duì)這波市場(chǎng)變化？
回顧2024年下半年，多家房企在部分城市曾試圖組成非正式的"價(jià)格聯(lián)盟"，承諾不大幅度降價(jià)，意圖穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。然而隨著成交量持續(xù)低迷，資金鏈壓力不斷增加，這種默契很快被打破。
據(jù)市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，原"不降價(jià)"承諾樓盤(pán)中已有超過(guò)60%的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)不同程度降價(jià)，幅度從10%到40%不等。其中最典型的是珠三角某知名樓盤(pán)，從原來(lái)的4.5萬(wàn)/平方米直接降至2.6萬(wàn)/平方米，降幅達(dá)42%，創(chuàng)下區(qū)域內(nèi)降價(jià)新紀(jì)錄。
我們采訪了幾位購(gòu)房者，他們的感受頗為復(fù)雜。
"我2023年買的房子，現(xiàn)在已經(jīng)虧了120多萬(wàn)。"90后小王無(wú)奈地說(shuō)，"但也沒(méi)辦法，當(dāng)時(shí)都說(shuō)買房是穩(wěn)賺不賠的投資，誰(shuí)能想到會(huì)這樣？"
反觀今年剛需購(gòu)房的小張則表示："對(duì)我們這些剛需來(lái)說(shuō)其實(shí)是好事，首付壓力小了很多，月供也能接受。只是擔(dān)心會(huì)不會(huì)還往下跌。"
這種擔(dān)憂并非沒(méi)有依據(jù)。據(jù)房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)》顯示，目前全國(guó)商品房庫(kù)存量約為53個(gè)月的消化周期，遠(yuǎn)高于正常的12-18個(gè)月水平。在如此高庫(kù)存壓力下，價(jià)格調(diào)整或?qū)⒊掷m(xù)。
房?jī)r(jià)為何會(huì)出現(xiàn)如此明顯的調(diào)整？主要有三方面原因：
第一是供需關(guān)系的根本變化。人口出生率持續(xù)下降、老齡化加速，導(dǎo)致住房需求總量萎縮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年一季度新出生人口同比減少9.3%，這已經(jīng)是連續(xù)第七個(gè)季度下滑。
第二是購(gòu)房理念的轉(zhuǎn)變。"房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的"這一理念已經(jīng)深入人心。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前有購(gòu)房意向的年輕人中，85%表示購(gòu)房主要是為了居住需求，只有15%考慮投資因素。這與五年前"投資為主"的購(gòu)房心態(tài)形成鮮明對(duì)比。
第三是市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。持續(xù)的價(jià)格下調(diào)已經(jīng)改變了"房?jī)r(jià)只漲不跌"的市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)房者普遍采取觀望態(tài)度，形成了"越跌越等、越等越跌"的循環(huán)。
房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國(guó)房貸發(fā)放額同比下降了28.4%，創(chuàng)下近十年新低。這表明即使在利率走低的環(huán)境下，購(gòu)房者的信貸需求仍然疲軟。
那么，房?jī)r(jià)調(diào)整是否已經(jīng)觸底？
我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)整仍在進(jìn)行時(shí)，但不同城市、不同區(qū)域、不同類型的房產(chǎn)將呈現(xiàn)分化走勢(shì)。
具體來(lái)看，一線城市由于人口持續(xù)流入和土地資源稀缺，價(jià)格調(diào)整幅度相對(duì)有限，部分核心區(qū)域甚至可能率先企穩(wěn)；二線城市中，經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)的城市調(diào)整后將較快恢復(fù)；而大部分三四線城市，特別是人口持續(xù)流出的地區(qū)，價(jià)格調(diào)整或?qū)⒏鼮樯钊牒统志谩?br />
值得注意的是，即使在同一城市內(nèi)部，不同區(qū)域、不同產(chǎn)品的表現(xiàn)也將大相徑庭。數(shù)據(jù)顯示，目前一線城市的學(xué)區(qū)房降幅僅為2.1%，遠(yuǎn)低于普通住宅的4.7%；而適合養(yǎng)老的低密度社區(qū)降幅則達(dá)到6.9%。這反映了當(dāng)前市場(chǎng)中剛需和改善型需求仍然存在，而投資型需求已大幅萎縮。
對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這波調(diào)整既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。
如果你手握充足資金且有實(shí)際居住需求，現(xiàn)在可能是相對(duì)不錯(cuò)的入場(chǎng)時(shí)機(jī)，尤其是針對(duì)性價(jià)比已經(jīng)顯著提升的優(yōu)質(zhì)房源。但務(wù)必注意以下幾點(diǎn)：
一是堅(jiān)持居住需求導(dǎo)向，避免純投資心態(tài)。在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，住房將更多回歸居住屬性，資產(chǎn)增值功能將弱化。
二是量力而行，充分考慮未來(lái)收入變化和家庭財(cái)務(wù)狀況。據(jù)金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，目前全國(guó)家庭房貸月供收入比平均為38%，建議控制在40%以內(nèi)為宜。
三是注重房屋品質(zhì)和社區(qū)配套，而非單純追求低價(jià)。低價(jià)背后可能隱藏著物業(yè)管理差、建筑質(zhì)量問(wèn)題等風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于暫無(wú)購(gòu)房能力或需求的人群，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，租房也是非常理性的選擇。我們發(fā)現(xiàn)，隨著房?jī)r(jià)下調(diào)，不少城市的租金也開(kāi)始松動(dòng)。2025年上半年，全國(guó)36個(gè)主要城市租金指數(shù)同比下降4.1%，租售比（年租金/房?jī)r(jià)）已從過(guò)去的1:400左右提升至1:320左右，租住性價(jià)比明顯提升。
從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在告別過(guò)去那種依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)的發(fā)展模式，逐步向更加成熟、理性、健康的方向轉(zhuǎn)變。這一過(guò)程必然伴隨著陣痛，但也是必經(jīng)之路。
我們都知道，房子最終是用來(lái)住的。當(dāng)房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間，當(dāng)購(gòu)房壓力不再壓得年輕人喘不過(guò)氣，當(dāng)居住環(huán)境變得更加宜居，我們的城市才能變得更有活力和吸引力。
你怎么看待當(dāng)前的房?jī)r(jià)調(diào)整？是持幣觀望還是準(zhǔn)備入市？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的看法和經(jīng)歷。
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發(fā)表于 2025-10-11 13:08:41
