這一波樓市政策調整你看懂了嗎？房價會不會“報復性”上漲？

房價趨勢

近日，杭州宣布全面取消住房限購政策，引發市場高度關注。
效果立竿見影。貝殼研究院數據顯示，對比4月的日均值，5月10日杭州的二手房咨詢量增加了54%，二手房新增房源增長了91%，新房咨詢量新增96%。
這是4月30日中央政治局會議后，首個全面取消住房限購政策的熱點二線城市，就在同日下午，西安積極跟進，宣布全面取消地產限購。
“這是一個標志性的節點�！倍辔坏禺a人士分析，代表著政策方向的改變，杭州、西安的限購政策，一度十分嚴厲，直追北上廣深，是全國執行限購的典型代表。

而經歷一波調整后，截至目前，全國僅北京、上海、廣州、深圳、三亞、�？�、天津等地仍未全面取消限購，這些核心城市密集調整政策的原因是什么？樓市調控思路轉向了嗎？未來政策還會在哪些領域發力？
政策重心：消化存量、優化增量


“這一次，杭州似乎已經打出政策寬松的底牌。”一位負責營銷的綠城集團副總說，杭州此舉意味深長，接下來上海等一線城市是否跟進，仍需觀察和掂量。
據統計，4月底以來，已有北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等一、二線熱點城市密集優化了住房限購相關政策，多個城市的政策力度較大。
例如，北京允許三類居民家庭或成年單身人士，在五環外新購1套商品住房；天津取消本地戶籍居民購買120平方米以上新房大戶型的限制，放開了北京、河北在津購房門檻；其余如成都、杭州、西安等地，則是直接宣布全面取消住房限購。
分析人士認為，這一系列舉措，正是對4月30日中共中央政治局會議的落實。該會議明確要求，結合房地產供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。
中國社科院房地產金融研究中心主任尹中立解釋說，存量房產主要指的是已經蓋好，尚未賣出去的房子，而增量房產指的是未來新開發的房子，消化存量對應的政策措施主要是“以舊換新”，優化增量住房的措施主要是放松限購、限價等等。
“其實，存量和增量之間也是相互聯系的，總體來說，目前中央調控思路就是要刺激需求，減少庫存，優化整個市場的運營環境�！币�中立說。
國家統計局數據顯示，截至2024年3月，全國商品房待售面積為74833萬平方米，較2015年的歷史高位（71853萬平方米）多出近3000萬平方米。
“庫存高企壓力有望得到一定程度的緩解�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院研究總監嚴躍進分析，會議精神充分說明，2024年的重心在于“去庫存”，而非“補庫存”，各地的銷售、房貸、購地等工作均應圍繞此一方向展開。

不再一刀切，精準發力
經過十多年發展，全國各城市特別是核心城市的界面不斷擴大，新城、新區陸續涌現，商品房市場的分化也進一步加劇。
不難見到，同一座城市里，核心區域的住房市場人滿為患、一號難求，非核心的區域則冰凍三尺，亟需千方百計“去庫存”。
因此，本次部分核心一線城市的新政不再“一刀切”，而是強調政策的精準化和多樣化。例如，北京時隔13年首次調整限購政策，明確在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房而且連續5年在京繳納社�；騻�稅的非京籍居民家庭和單身人士，在五環外可新購買1套住房。
中原地產研究院的數據顯示，近年來，北京商品房成交房源80%集中在五環外，同時商品住宅的庫存約81.4%在五環外，二手房約70%的房源在五環外。顯然，北京針對五環外的房產松動限購，意在精準盤活當地商品房和二手房庫存，拉動市場成交。
5月6日，深圳宣布分區優化限購政策，降低部分區域的購房要求，增加了多孩戶籍家庭的房票，根據新規，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內購買住房，社保要求從3年降至1年。


市場人士分析認為，龍華區的民治、龍華街道，龍崗區的坂田、布吉、吉華、南灣街道，雖屬于深圳都市核心區，但也列入了此次限購優化區域之中，原因就在于，龍崗區、龍華區是目前深圳商品房存量宅地項目數量最多的兩大區域。
根據搜狐焦點的數據，截至3月31日，龍崗區商品房存量宅地項目數量高達81個，龍華區排在第二，達到49個。
“在投機者已經基本離場的背景下，設置限購的門檻，除了把具有剛性和改善性住房需求的人們擋在門外，已經沒有太多實際意義了�！倍辔环科笕耸刻寡�，一線城市的限購政策優化因地制宜、合情合理，有望帶動市場熱度、提升入市信心。
“以舊換新” 體現地方對房價觸底的判斷
除了優化住房限購等措施外，多個熱點城市的樓市新政中，均提出通過“以舊換新”等方式，盤活市場中的閑置住房。
5月3日，上海宣布發起商品住房“以舊換新”活動，購房居民先與房地產開發企業達成購買新房的意向，再由房地產經紀機構優先推動舊房交易，成功出售舊房后，按約定完成新房交易。
在上海之前，南京、南通、淄博、寧波、鹽城、濟南、太倉、揚州、無錫等城市均已推出樓市“以舊換新”，模式多樣。
具體來說，上海、無錫、廣州花都屬于“幫賣”的模式，輔以一定的優惠政策支持；而深圳、武漢、西安不僅“幫賣”，還支持房企或企事業單位進行“收購”，其中武漢明確收購之后的房子，將用于市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等方向。
4月27日，南京安居建設集團推出存量住房“以舊換新”試點活動，引起了較大的反響。南京市房協副會長兼秘書長張輝隨后表示，“以舊換新”既有利于促進一、二手房聯動，又能在提升樓市活躍度方面起到積極的促進作用。
“對于當下的市場來說，是個很好的嘗試，想換房的市民、等保障房的人群和待去庫存的房企都能受益�！蹦暇┓康禺a學會副會長孟祥遠認為，此時推出“以舊換新”，鼓勵國資入手接盤，體現出地方對房價基本觸底的總體判斷，有穩定市場的積極效果。
嚴躍進認為，此類庫存的消化或源于部分政府財政資金，有非常好的導向，既是對中央政治局會議精神的落實，又對地方去庫存提供了非常強的信心。
“中央政治局會議明確樓市的政策方向，消化存量房產成為政策的主要發力點�！敝兄秆芯吭褐笖笛芯坎靠偨浝聿芫ЬП硎荆�支持住房“收舊換新”“以舊換新”，一方面可以暢通新房和二手房交易鏈條，促進新房銷售；另一方面，地方平臺公司收購二手住房用作保障性租賃住房，也有利于豐富保租房供給，加快構建“市場+保障”住房供應體系。
總體來說，不同城市操作方法會有些差異，不過目標一致，都是為了降低換房成本，盤活置換的鏈條。
也有業內專家建議，除了倡議“以舊換新”，現在更需要大力度地為二手房交易環節減負，至少在一定期限內，減免二手房交易環節的稅費，加快二手房交易的流速。
房產去庫存延伸到了源頭
房產庫存的去化，甚至延伸到源頭的土地供給。
4月29日，自然資源部發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，再次明確按照城市商品住宅去化（銷售）周期的具體長度，控制新增商品住宅的供地節奏。
具體分兩類：其一，商品住宅去化周期超過36個月的，暫停新增商品住宅用地出讓。其二，商品住宅去化周期在18個月至36個月的城市，按照“盤活多少，供應多少”的原則，動態確定新出讓的商品住宅用地面積上限。
克而瑞數據顯示，按照城市商品住宅前12個月月均成交量測算，截至2024年4月末，全國128個城市商品住宅狹義庫存去化周期超過36個月的城市共有52個，占比達到了四成。
也就是說，嚴格按照新規，這52個城市或將暫停新增商品住宅用地供應，直至商品住宅去化周期降至36個月以下，這些城市多以三、四線城市為主，其中也不乏哈爾濱、呼和浩特、銀川等二線城市。
另外，商品住宅庫存去化周期在18（不含）至6個月之間的城市也有60個。其中，一線城市北京，二線城市沈陽、長春、武漢、南京、鄭州、濟南、廈門、青島等也在其列，以上城市庫存壓力也比較大。
除了約束性的部分，調控政策還提出要對去化周期短的城市予以相應的激勵。比如，對于去化周期在6至12個月之間的城市，會增加土地供應；而6個月以下的，不僅要顯著增加用地供應，還要加快用地供應節奏。
“減少土地供應，最大的難度在于，庫存較大的城市，通常正是土地財政依賴度較大的城市�！庇邢嚓P地產人士提示，此時暫停賣地，對這些城市來說，將迎來一些艱難時刻。
業內專家認為，鑒于當前的庫存情況以及政策力度，一、二線城市在放松限購的情況下，可能會獲得比較積極的響應，市場出現銷售量的反彈可以預期，但是三、四線城市的去化客觀上依舊存在困難。
總體來看，政策執行仍然會堅持遵循“房住不炒”的原則，房價出現報復性反彈，重歸炙手可熱泡沫狀態的可能性較低。