賣家降價 10 萬都難成交，房價下跌真的剎不住了？

房價趨勢

村口李嬸最近總念叨手機上的新聞：“說 2026 年房價能漲 3 倍呢，咱那老房子是不是能換輛好車了？” 而村東頭的老王沒心思搭話，他正對著中介 APP 犯愁 ——2019 年花 60 萬買的縣城三居室，現(xiàn)在掛 48 萬都少有人問。


這兩年，關(guān)于房價的說法越來越亂。有人覺得還能靠房子賺大錢，有人卻急著把手里的房子變現(xiàn)。到底該信哪頭？咱們不如掰開揉碎了，看看 2026 年的房價到底藏著哪些門道。

上海交通大學(xué)的朱寧教授在去年 10 月的采訪里說得挺實在：“要是真信了房價短期能翻倍，要么是不懂經(jīng)濟，要么就是被人忽悠了。” 他研究發(fā)現(xiàn)，那些太依賴房地產(chǎn)的城市，未來兩三年房價可能還要降 15%-25%。

國際上的瑞銀集團也做過分析，他們在今年 5 月的報告里說，中國房地產(chǎn)市場大概要到 2025 年四季度才算調(diào)整到位。就算是像北京、上海這樣的核心城市，想回到 2021 年的房價高點，沒個五年時間根本辦不到。

國家統(tǒng)計局今年 6 月的數(shù)據(jù)更直觀：70 個大中城市里，62 個城市的二手房價格比上月低了，一線城市新房價格也就漲了 0.1%，這點漲幅還趕不上把錢存銀行買理財?shù)氖找妗?br />

杭州未來科技城有個售樓處的經(jīng)理小林，最近遇到件怪事：他們樓盤單價 4.2 萬，每周能賣 10 多套，可隔壁 3.8 萬的項目卻冷冷清清。這其實就是現(xiàn)在房價的真實寫照 —— 不是所有房子都一個行情。

有人覺得房價肯定漲，無非是三個理由，但現(xiàn)實可能沒那么簡單：

先說 “人口流入多的城市必漲”。就拿成都來說，今年上半年多了 12 萬人，但新房均價 1.79 萬 /㎡，比去年還降了 1.2%。為啥？因為新蓋的房子也多了 15%，供大于求，價自然上不去。

再看 “政策松了房價就漲”。今年 6 月，銀行貸款利率降了 50 個基點，重點 30 個城市的房子賣得確實多了 9%，但價格沒動。住建部的文件里寫得明白，政策是為了穩(wěn)市場，不是讓房價往上沖。

還有人說 “開發(fā)商扛不住了就會少蓋房，房價就漲”。可看看萬科，6 月房子賣得比去年多，但均價 1.68 萬 /㎡，降了 2.8%；碧桂園更直接，180 個項目降價 5%-8%，就為了多賣點房子回現(xiàn)金流。大開發(fā)商都在這么干，說明現(xiàn)在想靠少蓋房抬價，根本行不通。


北京西城區(qū)有套老破小，6 月二手房均價 12 萬 /㎡，比 5 月還漲了 0.3%。不是房子多好，是對口的實驗二小在北京市排名前三，家長們擠破頭都想進。

可遼寧朝陽的一些新樓盤，單價跌到 3100 元 /㎡，比當?shù)赜衩资召弮r還低。當?shù)厝苏f，年輕人都往大城市跑，房子蓋得再多也沒人住。

這樣的差距在全國各地都能看到：

上海陸家嘴的新房，均價 14.5 萬 /㎡，一年漲了 2.1%，因為這里的寫字樓、商場、地鐵啥都方便；

哈爾濱的新房均價 1.09 萬 /㎡，一年降了 7.8%，人口少了，房子自然不好賣；

鹽城二季度新房均價 8300 元 /㎡，比去年同期降了 11.2%；

那些不是百強縣的地方，房子均價 4500 元 /㎡，也降了 8.5%。

高盛在 7 月的報告里說得挺實在：“現(xiàn)在買房就像大浪淘沙，未來 5 年，能賺錢的房子可能只占 5%。”


要是你確實得買房自己住，央行去年四季度的調(diào)查顯示，14.2% 的人打算三個月內(nèi)買房。但專家提醒，首付最好別超過家里存款的一半，不然日子過得太緊張。深圳有個程序員小周，買了套 300 萬的二手房，首付 100 萬，月供只占工資的 35%，這樣壓力就小多了。

要是想靠買房賺錢，可得想清楚。現(xiàn)在全國待售的商品房有 5.76 億㎡，夠 1400 萬人住，賣完得花 17.8 個月。高盛算過，2026 年房子的投資回報率也就 2%-3%，還不如買國債穩(wěn)當。

要是暫時不買，也不用急。萬科的董事長說過：“現(xiàn)在買房跟買股票一樣，得看城市 GDP 漲多少、人多了還是少了、有沒有好工作機會。閉著眼買就能賺的日子，早就過去了。”

李嬸后來沒再提房價漲 3 倍的事，老王的房子掛了 3 個月，最后 45 萬賣了，虧了 15 萬。這個夏天，房地產(chǎn)市場其實一直在告訴我們：房子不再是穩(wěn)賺不賠的買賣，理性看待，才不會吃虧。

你家那邊房價最近是漲了還是跌了？你覺得 2026 年房價會有大起大落嗎？來評論區(qū)說說你的看法吧。