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上個(gè)月我朋友小王準(zhǔn)備買房，東奔西跑看了十幾套房子，最后卻放棄了。他苦笑著跟我說："現(xiàn)在買房太難了，不是房子不好，是不知道該不該買。"小王的猶豫不是沒有道理，2025年下半年的房地產(chǎn)市場確實(shí)讓很多人摸不著頭腦。
這讓我想起幾年前王健林說過的那句話："房價(jià)肯定會(huì)有拐點(diǎn)，但不會(huì)大跌，會(huì)進(jìn)入一個(gè)長期橫盤階段。"當(dāng)時(shí)很多人不以為然，認(rèn)為房價(jià)永遠(yuǎn)只會(huì)上漲。而今天看來，這個(gè)預(yù)測似乎正在一步步變成現(xiàn)實(shí)。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)，2025年8月份，全國一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.5%。這些數(shù)據(jù)表明，中國房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期，各線城市表現(xiàn)分化明顯。
我們仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，2025年下半年房價(jià)出現(xiàn)了四個(gè)明顯跡象，或許能幫我們更好地理解當(dāng)前的房地產(chǎn)市場。
第一個(gè)跡象：區(qū)域分化加劇。
房子不再是簡單的"有價(jià)無市"或"供不應(yīng)求"，而是呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。在北京、上海、廣州、深圳等一線城市的核心區(qū)域，房價(jià)依然堅(jiān)挺，甚至略有上漲。以北京為例，朝陽、海淀等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，2025年上半年均價(jià)比去年同期上漲了約3%。
但在二三線城市，情況就大不相同了。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度，全國超過40個(gè)二三線城市的房價(jià)出現(xiàn)了不同程度的下跌，平均跌幅達(dá)到5%左右。其中，部分資源枯竭型城市和人口外流嚴(yán)重的城市，跌幅甚至超過了10%。
這種區(qū)域分化的背后，是人口流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2024年全國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.8%，但人口主要向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)集中。北上廣深四個(gè)一線城市2024年凈流入人口達(dá)到267萬，而部分三四線城市則出現(xiàn)了明顯的人口凈流出。
第二個(gè)跡象：市場預(yù)期轉(zhuǎn)變。
房地產(chǎn)市場的變化，不僅體現(xiàn)在價(jià)格上，更體現(xiàn)在人們的預(yù)期上。中國人民銀行發(fā)布的《2025年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，對(duì)于"下季房價(jià)預(yù)期"，選擇"上漲"的居民占比為16.3%，較上季度下降2.8個(gè)百分點(diǎn)；選擇"基本不變"的占比為65.7%，較上季度上升3.6個(gè)百分點(diǎn)；選擇"下降"的占比為18.0%，較上季度下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。
這些數(shù)據(jù)表明，越來越多的人認(rèn)為房價(jià)將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的階段，房子逐漸回歸"居住"的本質(zhì)屬性，而非單純的投資品。
我的一個(gè)做地產(chǎn)銷售的朋友告訴我，現(xiàn)在客戶看房時(shí)問的最多的問題不再是"這個(gè)小區(qū)升值空間大嗎"，而變成了"這個(gè)小區(qū)的物業(yè)怎么樣""周邊配套齊全嗎""交通便利程度如何"等與居住體驗(yàn)直接相關(guān)的問題。
第三個(gè)跡象：供需結(jié)構(gòu)變化。
2025年上半年，全國商品房待售面積達(dá)到6.49億平方米，較2024年同期增加9.7%。但與此同時(shí)，新開工面積卻同比下降12.3%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降28.1%。這意味著，雖然短期內(nèi)市場供應(yīng)充足，但長期來看，新增供應(yīng)正在減少。
從需求側(cè)看，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，全國百城新建商品住宅成交面積同比下降5.3%。但值得注意的是，一線城市成交面積同比增長3.7%，而二三線城市則分別下降6.1%和8.9%。這再次印證了市場的分化特征。
更加引人注目的是購房者結(jié)構(gòu)的變化。根據(jù)貝殼研究院的調(diào)查，2025年二季度，首次購房者占比達(dá)到67.8%，較2024年同期上升6.2個(gè)百分點(diǎn)。這表明，投資投機(jī)需求正在減少，而剛需和改善型需求成為市場主力。
第四個(gè)跡象：房企戰(zhàn)略調(diào)整。
面對(duì)市場變化，房企也在積極調(diào)整戰(zhàn)略。2025年上半年，TOP30房企的平均毛利率為22.3%，較2023年的高點(diǎn)下降了近10個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持在相對(duì)健康的水平。
為了適應(yīng)新形勢(shì)，房企紛紛從過去的"高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高增長"模式轉(zhuǎn)向"穩(wěn)健經(jīng)營、精細(xì)化管理、多元化布局"的發(fā)展道路。很多大型房企開始減少土地儲(chǔ)備，控制開發(fā)規(guī)模，同時(shí)加大在物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域的投入。
我前段時(shí)間參加了一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)論壇，一位房企高管的發(fā)言給我留下了深刻印象。他說："未來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，將不再是誰能拿地更多、蓋房更快，而是誰能更好地滿足人們對(duì)美好生活的需求，誰能在存量市場中提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。"
看到這些跡象，我們不禁要問：王健林當(dāng)年的預(yù)言是否真的應(yīng)驗(yàn)了？房價(jià)真的會(huì)進(jìn)入長期橫盤階段嗎？
從目前的情況看，房地產(chǎn)市場確實(shí)正在經(jīng)歷一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。但這個(gè)轉(zhuǎn)折，并非簡單的"漲"與"跌"，而是一個(gè)深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整過程。
我認(rèn)為，未來房價(jià)的走勢(shì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
一是區(qū)域分化將進(jìn)一步加劇。人口凈流入、經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)支撐好的城市和區(qū)域，房價(jià)可能會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，甚至有小幅上漲；而人口流出、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的地區(qū)，房價(jià)下行壓力較大。
二是周期性波動(dòng)減弱。隨著房地產(chǎn)市場逐漸成熟，投機(jī)炒房行為減少，房價(jià)大起大落的可能性降低，更多會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)基本面和政策環(huán)境小幅波動(dòng)。
三是價(jià)格結(jié)構(gòu)分化。即使在同一城市內(nèi)部，不同地段、不同品質(zhì)的房產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)也會(huì)存在較大差異。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、交通便利的房產(chǎn)可能依然搶手，而一些配套不全、位置偏遠(yuǎn)的房產(chǎn)可能會(huì)面臨較大壓力。
對(duì)于普通購房者來說，這些變化意味著什么呢？我覺得有幾點(diǎn)值得關(guān)注：
買房應(yīng)更加理性，避免盲目跟風(fēng)和恐慌性購買。在當(dāng)前市場環(huán)境下，房子首先是用來住的，其投資屬性正在減弱。購買時(shí)應(yīng)更多考慮自身實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)承受能力。
區(qū)位選擇比以往任何時(shí)候都重要。在區(qū)域分化加劇的背景下，城市選擇和區(qū)位選擇將直接影響未來房產(chǎn)的保值增值能力。建議優(yōu)先選擇人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)支撐好、公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)的城市和區(qū)域。
關(guān)注房產(chǎn)品質(zhì)和服務(wù)。隨著人們居住需求的提升和多元化，房產(chǎn)的品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等因素將越來越重要。這些因素不僅關(guān)系到居住體驗(yàn)，也會(huì)影響未來房產(chǎn)的市場競爭力。
我有個(gè)朋友去年在上海郊區(qū)買了一套房，當(dāng)時(shí)很多人勸他不要買，說郊區(qū)升值空間小。但他考慮到自己工作地點(diǎn)就在附近，買這套房能大大減少通勤時(shí)間，提高生活質(zhì)量。現(xiàn)在看來，這個(gè)決定非常明智。雖然房價(jià)沒有明顯上漲，但他的生活質(zhì)量確實(shí)提高了不少。
回到文章開頭提到的小王，他最終決定暫緩購房計(jì)劃，先租房住著，同時(shí)繼續(xù)觀察市場變化。他告訴我："與其匆忙決定，不如等到確定自己真正需要什么樣的住房后再出手。"我認(rèn)為這也是一種理性的選擇。
房價(jià)走勢(shì)無人能夠完全預(yù)測，但理解市場變化的基本邏輯，認(rèn)清自身需求，做出符合自己實(shí)際情況的決定，才是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場變化的最佳策略。
你們覺得2025年下半年的房價(jià)會(huì)如何變化？你所在的城市房價(jià)表現(xiàn)如何？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的觀察和看法，或者告訴我你對(duì)買房的困惑，我們一起交流討論。
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發(fā)表于 2025-10-11 13:12:48
