房價曾連漲41個月，今年上半年新房供應(yīng)下降43%，土地收入僅31億，昆明樓市怎么了？

房價趨勢

昆明的房地產(chǎn)形勢還在往下走。

一份來自昆明房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年昆明主城住宅供應(yīng)120萬平方米，同比下降43%；成交面積205萬平方米，同比持平；成交均價13945元/平方米，同比下降1%，創(chuàng)下近兩年新低。

而投資端，上半年，昆明主城五區(qū)招拍掛成交地塊僅為10幅，成交面積21.08萬平方米，且全部為底價成交，成交總價約31.68億元。

“上半年，昆明市場走勢與全國大環(huán)境同步，供給持續(xù)下探，企業(yè)預(yù)期低迷從拿地向新房傳導(dǎo)，市場持續(xù)去庫存。”克而瑞云南分析表示，下半年恰逢企業(yè)業(yè)績沖刺、多個大型節(jié)點，成交規(guī)模可能較上半年有微弱提升。

而據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，2019年，昆明土地出讓金額創(chuàng)歷史新高、房價連續(xù)上漲41個月、迎來十余家外來房企入駐……

易居研究院此前發(fā)布的《2019年區(qū)域房地產(chǎn)依賴度》顯示，在疫情前的2019年，昆明房地產(chǎn)投資占GDP的比重僅次于三亞，排在第二，是當年對房地產(chǎn)依賴度最高的省會城市。

不到4年，昆明樓市怎么了？

新房供應(yīng)減少近半

來自昆明房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，昆明主城住宅供應(yīng)120萬平方米，同比下降43%；成交面積205萬平方米，而2022年上半年，該指標數(shù)據(jù)約為314萬平方米。截至2023年6月29日，昆明主城區(qū)住宅預(yù)售庫存802萬平方米，去化周期22個月。

成交價格上，據(jù)克而瑞云南，今年上半年，昆明主城住宅成交均價13926元/平方米，同比降幅2%；這一價格相較于2020年峰值時的15036元/平方米下降約7.38%。

一份來自昆明銳理的數(shù)據(jù)顯示，2021年5月昆明住宅成交均價為15729元/平方米，但當年下半年價格直降，10月跌至13315元/平方米。不過，全年住宅成交均價仍為15005元/平方米，較上年僅下降31元。

時至2022年，昆明住宅成交均價每平方米跌至14147元，較上年降幅達到858元/平方米。

2023年，昆明新房成交價格雖然一度有所上漲，但整體未能收住下滑腳步。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-4月，昆明新建商品住宅銷售價格方面環(huán)比均處于上漲態(tài)勢，但到了5月環(huán)比下降0.4%，同比下降0.9%。

“自2022年下半年開始，昆明主城半年度成交規(guī)模始終在200萬-240萬平方米規(guī)模內(nèi)徘徊，均價則在1.4萬元/平方米左右變動。”克而瑞云南分析指出，下半年恰逢企業(yè)業(yè)績沖刺、多個大型節(jié)點，成交規(guī)模可能較上半年有微弱提升，“但整體規(guī)模難以顯著提升、價格則保持1.4萬元水平，或略微下降以價保量。”

“主要精力在去化和保交樓”

更冷的是昆明的土地市場。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，昆明主城五區(qū)公開招拍掛的經(jīng)營性用地成交僅為10幅，成交凈用地面積21.08萬平方米，成交總價約31.68億元，全部為底價成交。

“比去年還要冷。”有業(yè)內(nèi)人士直言。

事實上，自去年以來，昆明土地供應(yīng)和成交就已經(jīng)大幅萎縮，主城五區(qū)及經(jīng)開、高新實際供應(yīng)4005畝，供地完成率總體僅為30.8%，全年成交也只有3504畝。

而在今年年初，西山區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)透露了2023年供地計劃，涉及土地面積共計約4076.39畝，盡管各區(qū)計劃供應(yīng)量已經(jīng)明顯低于去年同期，但從實際供應(yīng)情況來看，與預(yù)期相去甚遠。

4月份，昆明在儲備土地推介會上推介了近萬畝土地，不過地塊中已進一步減少住宅用地占比，提升了工業(yè)用地等產(chǎn)業(yè)用地占比。

房企的拿地積極性也未被激活。從上半年昆明成交的地塊來看，本土國企依然是主力，全國性房企、民企幾乎退出了昆明土地市場。

如1月，云南建投以底價6.77億元拿下五華區(qū)龍翔街道63.3畝土地，盤龍建投4.14億元摘得任旗營城改51.12畝宅地；6月，昆明安居集團斥資10.91億元攬入老國貿(mào)二期68畝宅地，這是上半年成交金額最大的地塊。

同樣的情況回溯至2022年，大幅地塊多由云南建投、云南廣廈房產(chǎn)、昆明城投等本地城投平臺托市：2022年昆明成交最大的為一宗119畝地塊，由昆明市西山區(qū)城改置地公司獲取；金額最大的一宗10億元地塊，由昆明國企佳湖地產(chǎn)拿下，而如招商蛇口、萬科、保利等全國性房企不是沒有拿地，就是所拿地塊均比較“袖珍”。

此前一全國性民營房企云南區(qū)域負責人在接受記者采訪時曾明確表示，一方面是因為近兩年受行業(yè)形勢影響，公司從集團層面就減小了投資力度；另一方面則跟昆明當?shù)胤康禺a(chǎn)市場恢復(fù)進度緩慢、市場信心缺乏等情況緊密相關(guān)，“目前主要精力就是在去化上，以及保交樓。”

“西南四個省會城市中，昆明投資回報力度處于下游位，企業(yè)在投資偏向上會相對減弱。”一房企投拓人士告訴記者，“如果不是有特殊情況如招商引資、政策支持等，我們短時間內(nèi)、至少年內(nèi)是沒考慮在昆明拓展新項目。”

一個值得注意的情況是，土地財政在昆明財政收入中占據(jù)了相當比例。

昆明市財政局數(shù)據(jù)顯示，2022年全市政府性基金預(yù)算收入146.1億元，其中國有土地使用權(quán)出讓收入完成123.6億元，占了84.6%。