未來房價走勢如何？房產稅實施后房價還會漲嗎？

房價趨勢

一、關于房價走勢，我與朋友持有不同觀點。我認為房價有可能小幅下降，但大幅崩盤則不太可能。房地產市場，如同其他市場，價格存在波動是常態，然而，房價是否會大幅波動，這是一個值得深入探討的問題。

在我看來，房價的短期溫和下跌與長期溫和上漲更為可能。這是基于以下幾點分析：

由于我國的土地財政和結售匯制度，過去多年來，房地產市場的價格被明顯高估。這使得房產更多被視為投資品，而非滿足居住需求的剛需品。然而，隨著“房住不炒”政策的推進、土地改革及產業升級，房價的暴漲態勢有望得到遏制，呈現出短期微降、長期微漲的趨勢。
作為投資標的，房產對抗通脹的能力在未來必將有所減弱。過去，房地產是唯一能夠跑贏通脹的投資品，但隨著政策對泡沫的打壓、金融體系的解綁以及其增長速度的放緩，房地產對抗通脹的能力勢必會下降。不過，這并不意味著其完全喪失投資價值，只是回報將更趨于穩定。
房子的資產屬性不會消失，而是會與其居住屬性之間達到一種新的平衡。這是為了避免積累過多的泡沫和風險。如果房價持續無節制地上漲，最終可能導致類似于2007年美國次貸危機或1991年日本房地產泡沫崩盤的情況。因此，政府有責任通過合理的市場調控，讓房地產回歸理性。
影響未來房價的因素眾多，包括城鎮化進程、人口增量與存量、地方政府的調控政策以及長期的財稅制度改革等。這些因素共同作用于房地產市場，決定其未來走向。

同時，由于國民財富與房地產深度捆綁，房價不能短期內大幅度下跌。否則，將引發國民財富的大規模縮水。因此，政府更傾向于通過穩定房價的方式，逐步完善監管措施并降低杠桿。這意味著，在核心大都市圈，房價不僅不會下跌，反而有可能上漲。

對于購房者來說，如果有能力購買核心大都市圈的房子，應抓緊時間入手。因為這些地區的房產更具投資價值。反之，如果是剛需族或對住房需求不高的投資者，則無需過于關注房價的短期波動。


二、關于房產稅對房價的影響，如果按照房產價格的3%每年征收，房價的走勢會如何呢？

近期中央發布的通知顯示，土地財政即將被房產稅所取代。這一變革有望打破支撐房地產持續開發的底層邏輯，從而使房價呈現溫和下跌的趨勢。然而，房產稅能否成功轉型并遏制房價上漲，同時避免房地產泡沫破裂，這是一個值得深入探討的問題。

首先，我們需要明確房產稅與房地產稅的區別。房產稅是針對房屋產權所有人征收的財產稅，而房地產稅則涵蓋與房地產相關的一切稅收。目前民眾更關注的是房產稅改革，即對房產持有人是否征稅。

推行房產稅的目的在于替代不可持續的土地財政模式，為房地產行業的發展和地方政府的稅收提供長效機制。同時，房產稅還能提高房產開發成本，促使房企盤活存量并減少惜售行為。此外，房產稅還有助于改善社會效用、打擊炒房現象并降低房屋杠桿率，從而化解基于房地產的金融系統性風險。

在推行房產稅的背景下，我們需要考慮其對房地產行業、地方政府稅收以及居民部門的影響。對于房地產行業而言，房產稅的實施將促使行業進一步集中并可能出現地產托拉斯。對于地方政府而言，如何制定合理的稅收比例以覆蓋土地出讓金的收入是一個關鍵問題。而對于居民部門而言，房產稅的實施將因房屋數量和類型的不同而產生不同的影響。

如果按照房產價格的3%每年征收房產稅，其影響將取決于征收對象的范圍。如果包括所有居民住宅且不分首套或多套，可能導致地方政府信用崩潰、企業破產和居民財富縮水，從而引發房價暴跌。而如果僅針對多套房和豪宅別墅持有者征收，短期內可能刺激地方政府稅收、企業營收和居民財富增加，導致房價上漲和財富分化。然而，長期來看，隨著政府稅收的穩定、企業營收的下降和房地產投資屬性的減弱，房價可能呈現下降趨勢，但財富分化現象仍將存在。
推行房產稅的難點在于如何在經濟放緩的背景下應對社會分化和階層固化現象。同時，新的經濟增長引擎的構建也面臨諸多挑戰。因此，在推行房產稅的過程中需要謹慎權衡各種因素以確保平穩過渡。