業主稱“低于790萬就別來了” ，北京二手房持續升溫！業內預判房價走勢…

房價趨勢

“低于790萬元就不必來了”，記者與房產中介經紀人前往看房的路上，被業主告知不要耽誤雙方時間。


延續10月高位成交趨勢，11月北京二手房網簽量創20個月新高。根據北京市住建委官網數據統計，11月北京二手房網簽量達18763套，環比上漲約8%，同比上漲約50%。

面對市場持續升溫，買賣雙方都不約而同地產生了這樣的疑問：房價是否會因此上揚？

北京商報記者于近期走訪調查了解到，高成交量的帶動下，業主的心理預期明顯提升，議價空間連續兩個月下降。然而，購房者的熱情并未因此減退，部分購房者選擇先簽單等待契稅政策落地后再完成網簽。

在業內人士看來，“930”新政后，伴隨著一系列的政策松綁，買賣雙方信心不斷恢復，隨著成交的持續回暖，市場筑底態勢開始顯現。等待12月契稅調整落地后，北京二手房將迎來翹尾收官。

高性價比房源越來越少

北京二手房在連續兩個月高位成交的趨勢下，高性價比房源被快速消化，“高性價比房源越來越少”是多位經紀人的共同感受。

豐臺麗澤片區某知名房產中介經紀人呂彤告訴北京商報記者，房源是否優質的標準有很多，但最重要的無外乎地段、價格以及戶型。如果是在9月乃至10月，滿足條件的房源還有不少。但隨著近期二手房市場的回暖，部分優質房源得到了快速去化，現在滿足條件的高性價比房源確實不多了。

這種情況在馬連道片區同樣存在。位于西城馬連道片區某頭部中介機構經紀人趙興表示，從近期成交的房源來看，一套價值800余萬元的108平方米房源僅帶看20余次便成功簽單，而另一個價格600余萬元的98平方米的老小區房源，在近兩個月帶看了40余次也未能成交，甚至有意向的人數也并不多。

在趙興看來，之所以會有這么大的差異，小區環境及戶型在其中起到了決定因素。趙興分析稱，購買改善型房源的購房者對于房源價格并不是購房的唯一標準，大多數購房者都是置換現有住房后購買新房，所以購買的戶型及小區環境同樣是參考標準之一。兩套房源雖然相差近100萬元，但是貴的之所以更快簽單，勝在戶型更加合理，樓層合適，小區內的環境更佳。



易居研究院副院長嚴躍進表示，雖然個別區域存在性價比高的優質房源減少現象，但是從整體市場來看，目前購買二手房的選擇空間依然相對充裕，市場上并未出現大規模的房源短缺現象，購房者仍有較好的選擇余地。

反觀剛需房市場則仍保持平穩趨勢。呂彤表示，剛需房群體的針對性更強，要么是為了孩子上學或者是為了在北京“扎根”，所以遇到價位合適的房源，就會弱化剛需房源的戶型及小區環境。所以成交速度也更快。而且三環內300萬—500萬元的“老破小”房源也相對較多，可選擇空間很大。“以周二成交的一筆訂單為例，購房者僅看了三次房，并與業主進行了一次價格談判，便在當天凌晨順利簽訂了合同。最終成交價格僅比原價減少了5.3萬元，而購房者從店面離開回到家中已是凌晨2點。”

合碩機構首席分析師郭毅分析稱，近兩個月來，二手房市場在一線城市展現出了顯著的成交量與網簽量增長，市場活躍度極為高漲。所謂“好房子”日益稀缺，實際上是指性價比高、價格相對合理且品質、地段及配套設施均較優的房屋逐漸售罄。接下來，市場上剩余的房屋性價比可能相對較低，買家對此類房屋的期望，往往源于對賣家前期價格預期高于自身接受范圍的不滿。當高性價比房屋被市場消化后，那些原先因價格因素而不被買家接受的房屋能否成交，將成為市場企穩的重要指征。

議價空間連續兩個月下降

“低于790萬元就不必來了”，北京商報記者與呂彤前往看房的路上，卻被業主告知不要耽誤雙方時間。呂彤無奈地表示，最近這種情況時有發生。在今年10月，該名業主就將掛牌價提高了20萬元，因為房源戶型、樓層以及小區環境都不錯，期間也有幾組購房者和業主取得溝通，但最終都沒成交。

意向人數的增加，也讓售房業主的心理價位明顯提升。呂彤表示，上述小區同戶型的房源在9、10月時，平均在760萬元左右便可成交。但近兩個月該房源帶看量從10余次到近40次，業主的心理預期也隨之提高，不僅提升了價格，而且議價的機會也變少了。

在該小區的另一處房源，記者同樣遇到了議價難度大的情況。業主也明確表示，“要不是著急出手去交付新房的余款，掛牌價就不是現在的價格了”。



呂彤分析稱，11月業主普遍存在對于市場預期增強的現象，但是上述兩位業主是個例情況，多數業主在價格上仍有協商的空間，降價幅度有所收窄。如果說此前在30萬元，現在可能僅剩10萬元的議價空間。

麥田房產數據顯示，11月北京二手房議價空間下降0.35個百分點，新政后，北京二手房議價空間已經連續兩個月下降。

議價空間減少的背后，成交量的提升和掛牌量減少起到關鍵作用。根據北京住建委官網數據統計，11月，北京二手房網簽量已達18763套，環比上漲約8%，相比去年同期12545套，上漲約50%，創下自2023年4月以來20個月新高。掛牌量也呈現出下降趨勢，根據麥田房產數據統計，和9月相比，11月北京在售二手房源中，90平方米以下房源掛牌量下降6.6%，90平方米以上房源掛牌量下降2.7%。

年底將迎翹尾收官

議價空間并未減退購房者的熱情，部分購房者選擇先簽單鎖定房源，以待12月1日契稅政策落地后再完成網簽。據豐臺成壽寺某頭部中介機構經紀人聶遠介紹，自北京取消普通住宅與非普通住宅標準，并同步調整契稅和增值稅后，有意向的客戶紛紛來電溝通看房時間。在此過程中，盡管部分小業主對房源掛牌價進行了小幅上調，但這與契稅降低后省下的費用相比微不足道，恰好符合買賣雙方預期。

以聶遠經手的一套143.94平方米房源為例，購房者因兒子即將結婚而購房。在契稅政策調整前，小業主將掛牌價從820萬元提升至825萬元。盡管此舉曾被認為可能降低競爭力，但契稅政策調整后，購房者作為第二套住房購買者，需繳納的契稅從24.75萬元降至16.5萬元。因此，在雙方協商后，簽訂了購房合同，并等待12月1日后辦理網簽。



嚴躍進指出，契稅繳納問題使部分買賣雙方擔憂稅費無法退還或免除，從而放緩網簽進度，導致交易數據滯后。這可能導致12月出現集中交易現象。呂彤所在的中介機構也存在類似情況，至少有5單已完成購房合同簽訂，等待契稅調整落地后繼續后續流程。

中指研究院研究副總監李益峰表示，短期來看，“926”新政效果持續性強于以往，相關政策在釋放改善性需求上進一步發力，疊加年末房企沖刺業績，預計核心城市新房銷售有望繼續改善，或有助于房地產市場回暖的可持續性。整體來看，市場恢復仍面臨諸多挑戰，若各項政策落實到位，房地產有望實現從階段性回穩到持續性“止跌回穩”的轉變。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，稅費調整正式執行，眾多待網簽的房源會選擇在此時間點集中釋放。這一現象也將導致年底網簽量顯著增加，形成所謂的“翹尾”現象。