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村口李嬸最近總念叨手機(jī)上的新聞：“說 2026 年房?jī)r(jià)能漲 3 倍呢，咱那老房子是不是能換輛好車了？” 而村東頭的老王沒心思搭話，他正對(duì)著中介 APP 犯愁 ——2019 年花 60 萬買的縣城三居室，現(xiàn)在掛 48 萬都少有人問。
這兩年，關(guān)于房?jī)r(jià)的說法越來越亂。有人覺得還能靠房子賺大錢，有人卻急著把手里的房子變現(xiàn)。到底該信哪頭？咱們不如掰開揉碎了，看看 2026 年的房?jī)r(jià)到底藏著哪些門道。
上海交通大學(xué)的朱寧教授在去年 10 月的采訪里說得挺實(shí)在：“要是真信了房?jī)r(jià)短期能翻倍，要么是不懂經(jīng)濟(jì)，要么就是被人忽悠了。” 他研究發(fā)現(xiàn)，那些太依賴房地產(chǎn)的城市，未來兩三年房?jī)r(jià)可能還要降 15%-25%。
國(guó)際上的瑞銀集團(tuán)也做過分析，他們?cè)诮衲?5 月的報(bào)告里說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大概要到 2025 年四季度才算調(diào)整到位。就算是像北京、上海這樣的核心城市，想回到 2021 年的房?jī)r(jià)高點(diǎn)，沒個(gè)五年時(shí)間根本辦不到。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年 6 月的數(shù)據(jù)更直觀：70 個(gè)大中城市里，62 個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格比上月低了，一線城市新房?jī)r(jià)格也就漲了 0.1%，這點(diǎn)漲幅還趕不上把錢存銀行買理財(cái)?shù)氖找妗?br />
杭州未來科技城有個(gè)售樓處的經(jīng)理小林，最近遇到件怪事：他們樓盤單價(jià) 4.2 萬，每周能賣 10 多套，可隔壁 3.8 萬的項(xiàng)目卻冷冷清清。這其實(shí)就是現(xiàn)在房?jī)r(jià)的真實(shí)寫照 —— 不是所有房子都一個(gè)行情。
有人覺得房?jī)r(jià)肯定漲，無非是三個(gè)理由，但現(xiàn)實(shí)可能沒那么簡(jiǎn)單：
先說 “人口流入多的城市必漲”。就拿成都來說，今年上半年多了 12 萬人，但新房均價(jià) 1.79 萬 /㎡，比去年還降了 1.2%。為啥？因?yàn)樾律w的房子也多了 15%，供大于求，價(jià)自然上不去。
再看 “政策松了房?jī)r(jià)就漲”。今年 6 月，銀行貸款利率降了 50 個(gè)基點(diǎn)，重點(diǎn) 30 個(gè)城市的房子賣得確實(shí)多了 9%，但價(jià)格沒動(dòng)。住建部的文件里寫得明白，政策是為了穩(wěn)市場(chǎng)，不是讓房?jī)r(jià)往上沖。
還有人說 “開發(fā)商扛不住了就會(huì)少蓋房，房?jī)r(jià)就漲”。可看看萬科，6 月房子賣得比去年多，但均價(jià) 1.68 萬 /㎡，降了 2.8%；碧桂園更直接，180 個(gè)項(xiàng)目降價(jià) 5%-8%，就為了多賣點(diǎn)房子回現(xiàn)金流。大開發(fā)商都在這么干，說明現(xiàn)在想靠少蓋房抬價(jià)，根本行不通。
北京西城區(qū)有套老破小，6 月二手房均價(jià) 12 萬 /㎡，比 5 月還漲了 0.3%。不是房子多好，是對(duì)口的實(shí)驗(yàn)二小在北京市排名前三，家長(zhǎng)們擠破頭都想進(jìn)。
可遼寧朝陽的一些新樓盤，單價(jià)跌到 3100 元 /㎡，比當(dāng)?shù)赜衩资召?gòu)價(jià)還低。當(dāng)?shù)厝苏f，年輕人都往大城市跑，房子蓋得再多也沒人住。
這樣的差距在全國(guó)各地都能看到：
上海陸家嘴的新房，均價(jià) 14.5 萬 /㎡，一年漲了 2.1%，因?yàn)檫@里的寫字樓、商場(chǎng)、地鐵啥都方便；
哈爾濱的新房均價(jià) 1.09 萬 /㎡，一年降了 7.8%，人口少了，房子自然不好賣；
鹽城二季度新房均價(jià) 8300 元 /㎡，比去年同期降了 11.2%；
那些不是百?gòu)?qiáng)縣的地方，房子均價(jià) 4500 元 /㎡，也降了 8.5%。
高盛在 7 月的報(bào)告里說得挺實(shí)在：“現(xiàn)在買房就像大浪淘沙，未來 5 年，能賺錢的房子可能只占 5%。”
要是你確實(shí)得買房自己住，央行去年四季度的調(diào)查顯示，14.2% 的人打算三個(gè)月內(nèi)買房。但專家提醒，首付最好別超過家里存款的一半，不然日子過得太緊張。深圳有個(gè)程序員小周，買了套 300 萬的二手房，首付 100 萬，月供只占工資的 35%，這樣壓力就小多了。
要是想靠買房賺錢，可得想清楚。現(xiàn)在全國(guó)待售的商品房有 5.76 億㎡，夠 1400 萬人住，賣完得花 17.8 個(gè)月。高盛算過，2026 年房子的投資回報(bào)率也就 2%-3%，還不如買國(guó)債穩(wěn)當(dāng)。
要是暫時(shí)不買，也不用急。萬科的董事長(zhǎng)說過：“現(xiàn)在買房跟買股票一樣，得看城市 GDP 漲多少、人多了還是少了、有沒有好工作機(jī)會(huì)。閉著眼買就能賺的日子，早就過去了。”
李嬸后來沒再提房?jī)r(jià)漲 3 倍的事，老王的房子掛了 3 個(gè)月，最后 45 萬賣了，虧了 15 萬。這個(gè)夏天，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)一直在告訴我們：房子不再是穩(wěn)賺不賠的買賣，理性看待，才不會(huì)吃虧。
你家那邊房?jī)r(jià)最近是漲了還是跌了？你覺得 2026 年房?jī)r(jià)會(huì)有大起大落嗎？來評(píng)論區(qū)說說你的看法吧。
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發(fā)表于 2025-7-29 00:19:20
