樓市已經(jīng)降到什么程度了？看完數(shù)據(jù)，我驚掉了下巴

房價趨勢

們聊個沉重的話題——樓市的現(xiàn)狀。

很多人關(guān)心：到底房價、市場、投資預(yù)期，到底到什么程度了？我告訴你，看完這些數(shù)據(jù)，我感覺自己像打了個五雷轟頂，驚得下巴都掉了！


01、房地產(chǎn)投資：幾近“冰點”？

首先，咱們看官方公布的最新數(shù)據(jù)——2023年前8個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額只有6.03萬億元，同比驟降12.9%。你沒聽錯，這個數(shù)字是2015年以來同期新低！

也就是說，連續(xù)十年中，今年前八個月的投資規(guī)模可以說是最差的。

而這個“最差”里，背后的含義也很清楚：市場活躍度在掉，預(yù)期在跌。反映在投資速度上，數(shù)據(jù)顯示，從2022年4月起，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始連續(xù)負增長。

這說明，土地購置、房屋建設(shè)這些基本驅(qū)動力都被壓制了。投資少了，說明行業(yè)低迷，市場預(yù)期依然低迷。


02、土地市場：重點城市“熱”但外圍冷靜

看土地市場的狀況，大家會發(fā)現(xiàn)，有些重點城市的土拍還是火爆，甚至出現(xiàn)高溢價、高總價的情況，但別忘了，那只是少數(shù)“明星區(qū)”。

大部分三四線城市和外圍區(qū)域，土拍依舊遇冷。這個現(xiàn)象告訴我們：一線城市依然吸引投資，但整體市場還是“風聲鶴唳”。

同時，部分城市的新房銷量表現(xiàn)尚可，但整體趨勢還是在下降。也就是說，市場分化越發(fā)明顯：核心區(qū)域有一定支撐，但外圍地區(qū)的需求明顯不足。


03、新房銷售：數(shù)字背后的“殘酷”

從銷售端來看，今年1到8月，商品房的銷售情況不容樂觀。銷售面積累計57304萬平方米，同比下降4.7%；銷售額則是55015億元，同比下降7.3%。

表面看，面積下降幅度比銷售額略小，意味著新房價格也在走低——市場的“牛市”已成過去式。

這個數(shù)據(jù)告訴我們，雖然供應(yīng)還在放緩，但購房需求明顯不足。也就是說，現(xiàn)在市場上供大于求的局面還在，而且越來越明顯。

如果你是購房者，建議你們可以趁機議價！

庫存積壓，開發(fā)商為了清庫存，出的優(yōu)惠會越來越多；而且，樓市的政策也有望逐步松綁——比如降低貸款利率、減免稅費、提供購房補貼什么的，都在逐步推進中。

這就變成了：買房的“主動權(quán)”逐漸回到消費者手里。


04、二手房市場：潛力“大”但壓力也大

我一直強調(diào)，單看“性價比”，其實二手房市場會更劃算。

原因很簡單：現(xiàn)在很多城市的二手房成交量已經(jīng)超過了新房，這在之前是無法想象的！在房價漲勢的頂峰，二手房交易反而不太活躍，現(xiàn)在反倒成為“主角”。

二手房的壓力更大，議價空間更充裕，正是普通購房者的福音。這也是市場調(diào)整的自然結(jié)果——二手房變得更有吸引力，交易變得更靈活。


05、庫存現(xiàn)狀：庫存壓力依舊大

接著聊聊庫存。截至今年8月末，全國商品房待售面積達到7.6億平方米，比7月末減少了317萬平方米。

這個數(shù)字看似“下降”，但實際上，庫存量已經(jīng)遠遠超過2015年樓市高峰時期的7.4億平方米。

庫存減緩，主要是因為供給在收縮，而不是銷售火爆在帶動庫存下降。相反，庫存壓力依然巨大，市場的“去庫存”過程還在持續(xù)。

不過，也要看到一些積極信號。

比如，從2022年到2024年，待售面積逐年增長——從5.4億平方米的低點，到2023年的6.4億米，再到2024年的7.3億米，增長速度逐漸減緩，表明政府和市場對去庫存的調(diào)控逐步起作用。

未來如果能有大規(guī)模的去庫存措施，比如土地供應(yīng)進一步優(yōu)化、收儲大動作，2026年我們很可能迎來庫存的真正收縮。

那時候，樓市的“底部”才算真正穩(wěn)住。


06、房價：還會漲嗎？

說到這里，當然要問：房子到底還會不會漲？答案可能讓你有點失望。目前的政策和市場信號，更多是為了“止跌”，而非“推高”。

實際上，房價短期內(nèi)要繼續(xù)下行的壓力依然存在。

每次調(diào)控都要考慮到居民的“承受共識”；如果沒有居民收入的同步提升，也很難出現(xiàn)持續(xù)上漲的景象。

而且，整體房價與居民收入之間的泡沫還沒有完全消除。盡管房價去年經(jīng)歷了一輪大幅下跌，但距離合理區(qū)間，仍然存在差距。


總結(jié)一下：

現(xiàn)在整個樓市，房價已經(jīng)跌得很厲害，投資預(yù)期極度低迷，市場分化、庫存高企、供需矛盾突出。

短期內(nèi)，要把市場帶起來，除了政策松綁、買房優(yōu)惠等“托底”措施外，居民的收入預(yù)期和消費信心特別關(guān)鍵。

而從長遠看，未來樓市的走向，不僅靠政策“救市”那么簡單，更要看經(jīng)濟基本面是否穩(wěn)住、居民是否愿意借債買房。

沒有“居民愿意接債”，房價是難以根本反彈的。