房?jī)r(jià)神話破滅？零零后不買房、一線跌40%背后的四個(gè)樓市真相

房?jī)r(jià)趨勢(shì)

當(dāng)零零后徹底拋棄買房執(zhí)念，當(dāng)一線城市房?jī)r(jià)從高點(diǎn)暴跌40%，當(dāng)"核心區(qū)永遠(yuǎn)漲"的神話破滅——樓市的天，真的變了。高盛預(yù)測(cè)：到2027年全國(guó)二手房掛牌量將超1100萬套，而新房需求比2017年峰值驟降75%。曹德旺的預(yù)言正在成為現(xiàn)實(shí)：房子作為投資品的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。面對(duì)房齡超三十年的老破小加速貶值、三四線文旅盤深度套牢的現(xiàn)狀，普通家庭該如何止損？是繼續(xù)硬扛高額房貸，還是及早割肉離場(chǎng)？這場(chǎng)波及每個(gè)家庭的財(cái)富重構(gòu)，遠(yuǎn)比你想象的更加劇烈。


主持人:最近跟一個(gè)零零后聊天真是讓我驚掉下巴，他說他們這一代人根本沒把買房當(dāng)回事兒，這個(gè)觀念轉(zhuǎn)變可以說是樓市變天的第一個(gè)信號(hào)。

嘉賓:對(duì)啊，這事兒我也深有感觸。說白了，這些年輕人從出生到現(xiàn)在就沒經(jīng)歷過房?jī)r(jià)大漲的時(shí)代，他們憑什么要背三十年的房貸呢。這個(gè)現(xiàn)象其實(shí)反映了一個(gè)根本性的變化。

主持人:說到變化，我們現(xiàn)在看到連一線城市都撐不住了。比如廣州，有些區(qū)域的房?jī)r(jià)比二零二二年高點(diǎn)跌了百分之四十以上，這個(gè)跌幅確實(shí)有點(diǎn)嚇人啊。

嘉賓:沒錯(cuò)，黃埔有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南沙是自貿(mào)區(qū)，按說應(yīng)該是比較抗跌的區(qū)域。我認(rèn)識(shí)一個(gè)朋友，二零二一年在南沙花三萬二一平買的房，現(xiàn)在掛牌一萬五都賣不掉，還欠銀行二百二十萬，這房子徹底成了負(fù)資產(chǎn)。

主持人:那除了廣州，其他城市的情況怎么樣。是不是三四線城市跌得更厲害。

嘉賓:全國(guó)一百二十多個(gè)三四線城市都在跌，有的比廣州跌得還狠。而且現(xiàn)在樓市出現(xiàn)了四個(gè)很明顯的跡象，第一個(gè)就是核心區(qū)的房?jī)r(jià)也開始松動(dòng)了。

主持人:以前不是都說核心區(qū)永遠(yuǎn)漲嗎。現(xiàn)在連這個(gè)神話也破滅了。

嘉賓:是啊，比如上海外環(huán)外的樓盤，之前炒到六萬一平，現(xiàn)在四萬就能買到。就算是核心地段，也只有真正的好房子才有人要，那些靠概念炒作的早就開始降價(jià)了。

主持人:那第二個(gè)跡象是什么呢。聽說現(xiàn)在一二手房倒掛的現(xiàn)象也沒了。

嘉賓:對(duì)對(duì)對(duì)，以前新房因?yàn)橄迌r(jià)比二手房便宜，大家搶著買。現(xiàn)在反過來了，二手房比同地段新房還便宜，中介都說客戶變精明了，先看二手房劃算才下手。

主持人:這么說來二手房市場(chǎng)壓力很大啊。我聽說掛牌量都爆了。

嘉賓:這就是第三個(gè)跡象。廣州二手房掛牌快二十萬套，南京十八萬套，重慶三十萬套，房子多到賣不完。高盛還預(yù)測(cè)到二零二七年全國(guó)二手房掛牌量會(huì)超一千一百萬套。

主持人:那第四個(gè)跡象是不是跟斷供有關(guān)。現(xiàn)在好像越來越多的人還不起房貸了。

嘉賓:沒錯(cuò)，比如有個(gè)叫李芳的，每月還七千多房貸，看著房子貶值急得睡不著。央行數(shù)據(jù)顯示二零二四年城鎮(zhèn)居民家庭債務(wù)收入比到頂了，大家根本沒能力再借錢買房。

主持人:那房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)止跌上漲呢。這個(gè)問題可能是很多人最關(guān)心的。

嘉賓:其實(shí)根本原因有三個(gè)。第一是城鎮(zhèn)化紅利沒了，二零二五年全國(guó)人口比二零二三年少了一百九十六萬，城鎮(zhèn)人均住房面積都四十一點(diǎn)二平了，快趕上發(fā)達(dá)國(guó)家了。

主持人:也就是說人口不增長(zhǎng)了，房子卻越來越多了。那第二個(gè)原因是不是需求減少了。

嘉賓:對(duì)，高盛預(yù)測(cè)未來幾年中國(guó)新房需求會(huì)比二零一七年的峰值少百分之七十五。二零一七年一年賣兩千萬套，以后可能一年都賣不到五百萬套。

主持人:那第三個(gè)原因應(yīng)該是房子不賺錢了吧。現(xiàn)在好像大家都不把房子當(dāng)投資品了。

嘉賓:曹德旺早就說過，未來五年房子作為投資品的時(shí)代結(jié)束了。以前家庭財(cái)富百分之七十三點(diǎn)五在房子上，現(xiàn)在降到百分之六十二點(diǎn)三，大家都把錢往其他地方挪。

主持人:那面對(duì)這種情況，不同的人該怎么應(yīng)對(duì)呢。比如想買房的人該怎么辦。

嘉賓:想買房的人就別想著投資了，只買必須住的。要么是一二線城市的剛需，要么是真要改善的。千萬別碰三四線的文旅盤和遠(yuǎn)郊的概念盤，買了就套牢。

主持人:那想賣房的人呢。現(xiàn)在是不是該趕緊出手。

嘉賓:兩類房子要趕緊拋。一是城市里房齡超三十年的老破小，沒電梯配套差，以后更賣不掉。二是三四線的投資房，高盛說二零二五到二零二七年還得跌。

主持人:那對(duì)于已經(jīng)負(fù)債很高的家庭該怎么辦。現(xiàn)在很多人房貸壓力都很大。

嘉賓:可以找銀行協(xié)商，要么降利率，要么延長(zhǎng)還款期限。二零二五年上半年很多人都拿到利率優(yōu)惠了。實(shí)在不行該割肉還是要割肉，金融上這叫止損。

主持人:所以說房子會(huì)回歸它的本質(zhì)，就是用來住的。曹德旺這個(gè)預(yù)言看來是要成真了。

嘉賓:沒錯(cuò)，明年房?jī)r(jià)不會(huì)給炒房的人驚喜，只會(huì)給他們驚嚇。這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)很明確了。