為什么房?jī)r(jià)難跌到2000？3個(gè)殘酷真相，很多人沒(méi)看透

房?jī)r(jià)趨勢(shì)

前幾天刷短視頻，連續(xù)刷到好幾個(gè)標(biāo)題帶“房?jī)r(jià)跌到2000元/平”的內(nèi)容，畫(huà)面里要么是空蕩蕩的三四線(xiàn)小區(qū)，要么是開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)廣告，評(píng)論區(qū)里一片沸騰——有人說(shuō)“終于等來(lái)了這一天”，有人罵“開(kāi)發(fā)商早該把利潤(rùn)吐出來(lái)了”，還有人已經(jīng)開(kāi)始算“自己存的錢(qián)能買(mǎi)幾套房”。但我轉(zhuǎn)頭給做房企成本核算的發(fā)小打了個(gè)電話(huà)，他聽(tīng)完就笑了：“別說(shuō)2000，現(xiàn)在我們手里好幾個(gè)項(xiàng)目，賣(mài)1萬(wàn)/平都快貼著成本線(xiàn)走，再降就得虧本甩賣(mài)了。”

這話(huà)可能跟很多人的想法不一樣，但你細(xì)算一筆賬就懂了。他去年在山東某二線(xiàn)城市負(fù)責(zé)一個(gè)住宅項(xiàng)目，拿地的時(shí)候樓面價(jià)就5200元/平——所謂樓面價(jià)，就是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的成本攤到每平米房子上。接下來(lái)是建安成本，也就是蓋房子的錢(qián)，現(xiàn)在鋼筋每噸比三年前漲了800多，水泥一袋貴了2塊，就連給外墻貼磚的工人，日薪都從350漲到了420，算下來(lái)每平米建安成本快9000元。

這還沒(méi)算其他費(fèi)用：小區(qū)里的綠化、路燈、健身設(shè)施要花錢(qián)，給銀行還貸款的利息要花錢(qián)，甚至售樓處的水電費(fèi)、銷(xiāo)售的提成都是成本。最后把這些加起來(lái)，每平米總成本至少1.6萬(wàn)元。他們現(xiàn)在對(duì)外售價(jià)1.8萬(wàn)元，利潤(rùn)率還不到10%，要是真降到2000，別說(shuō)賺錢(qián)，開(kāi)發(fā)商得倒貼1.4萬(wàn)/平，換誰(shuí)也不會(huì)干。


而且現(xiàn)在的樓市，根本不是“全國(guó)一起跌”的樣子，而是分化到了極致。我老家在河南駐馬店，典型的三四線(xiàn)城市，去年年底幫親戚看二手房，郊區(qū)一個(gè)2015年的小區(qū)，120平的房子報(bào)價(jià)58萬(wàn)，算下來(lái)每平米不到5000元，中介說(shuō)“這房子掛了三個(gè)多月，業(yè)主已經(jīng)降了7萬(wàn)，再談還能讓點(diǎn)”。

但上個(gè)月陪另一個(gè)親戚看市中心的新房，靠近實(shí)驗(yàn)小學(xué)和大型超市，單價(jià)還在1.3萬(wàn)元/平，銷(xiāo)售說(shuō)“我們這盤(pán)每月都能賣(mài)十幾套，根本不用降價(jià)促銷(xiāo)”。再看一線(xiàn)城市，我北京的同學(xué)去年買(mǎi)了五環(huán)外的次新房，雖然比2021年的高峰期降了15%，但每平米還是5.3萬(wàn)元，而國(guó)貿(mào)周邊的老破小，哪怕房齡快30年，單價(jià)也得8萬(wàn)起步。

所以你看，所謂“房?jī)r(jià)跌到2000”，頂多是少數(shù)三四線(xiàn)城市郊區(qū)的老破小，或者位置極差的尾盤(pán)，根本不是普遍情況，更代表不了整個(gè)樓市。

更關(guān)鍵的是，支撐過(guò)去房?jī)r(jià)上漲的那些邏輯，現(xiàn)在早就不管用了。前幾年我身邊的朋友，湊一起聊天總在說(shuō)“哪里的房子能漲”，有人甚至借遍親戚朋友的錢(qián)加杠桿買(mǎi)房，覺(jué)得“買(mǎi)了就賺”。但現(xiàn)在不一樣了，上次同學(xué)聚會(huì)，沒(méi)人再提買(mǎi)房的事，反而有兩個(gè)朋友說(shuō)“想把手里多余的房子賣(mài)掉，換成現(xiàn)金存銀行”。

央行的數(shù)據(jù)也能印證這種變化：2025年上半年，居民儲(chǔ)蓄存款比去年多增了2.1萬(wàn)億元，而個(gè)人住房貸款申請(qǐng)量卻降了15%。不是大家不想買(mǎi)房，是不敢了——以前覺(jué)得工資會(huì)一年比一年高，房貸壓力會(huì)越來(lái)越小，但現(xiàn)在很多人擔(dān)心失業(yè)、擔(dān)心降薪，誰(shuí)敢隨便背幾十年的房貸？

而且現(xiàn)在市場(chǎng)上也不缺房子了，我老家那個(gè)小區(qū)，晚上亮燈的戶(hù)數(shù)還不到一半，好多房子買(mǎi)了之后就一直空著，全國(guó)的住房套戶(hù)比早就超過(guò)了1.16的國(guó)際警戒線(xiàn)，簡(jiǎn)單說(shuō)就是“100戶(hù)家庭有116套房”，供需關(guān)系早就反過(guò)來(lái)了。

所以別再被“房?jī)r(jià)跌到2000”的噱頭帶偏了，這種說(shuō)法要么是為了博眼球賺流量，要么是只盯著極少數(shù)極端案例。真實(shí)的樓市，是開(kāi)發(fā)商受成本制約難再大幅降價(jià)，是核心區(qū)域房子穩(wěn)得住、偏遠(yuǎn)區(qū)域房子跌得兇，是大家買(mǎi)房的心態(tài)從“瘋狂”變回“理性”。

如果你是為了自住買(mǎi)房，與其糾結(jié)“會(huì)不會(huì)跌到2000”，不如多關(guān)注這兩件事：一是你所在的城市有沒(méi)有人口流入，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)不強(qiáng)——像杭州、成都這種人口持續(xù)增加、有數(shù)字經(jīng)濟(jì)支撐的城市，核心區(qū)的房子大概率穩(wěn)得住；二是你看的房子離學(xué)校、醫(yī)院、地鐵近不近，畢竟自住要的是方便，這些配套好的房子，哪怕市場(chǎng)波動(dòng)也不容易跌太多。


要是想投資，那更得謹(jǐn)慎，別碰三四線(xiàn)城市的郊區(qū)房，也別信“房?jī)r(jià)還能翻倍”的說(shuō)法，現(xiàn)在的樓市早就不是“閉眼買(mǎi)都賺”的時(shí)代了。

說(shuō)到底，房子終究是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒作的。市場(chǎng)正在慢慢回歸它該有的樣子，我們買(mǎi)房的心態(tài)也該跟著理性起來(lái)——?jiǎng)e被極端的說(shuō)法沖昏頭腦，根據(jù)自己的需求和能力做決定，才是最靠譜的選擇。