|
|
市場(chǎng)正在一場(chǎng)無(wú)聲的巨變中尋找新的平衡，有人看到危機(jī)，有人看到機(jī)遇
“我2021年花348萬(wàn)買的房子，現(xiàn)在掛牌價(jià)只有121萬(wàn)了。”鄭州的劉女士苦笑著看著中介發(fā)來(lái)的房?jī)r(jià)評(píng)估報(bào)告，“我不指望它漲回去，只希望別再跌了。”
這樣的故事在今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)已不罕見。經(jīng)過(guò)近四年的調(diào)整，許多城市房?jī)r(jià)從高點(diǎn)下跌了30%到50%，部分低能級(jí)城市甚至暴跌60%以上。
但市場(chǎng)總是周期循環(huán)的。隨著2026年的臨近，一些微妙的變化正在發(fā)生，三個(gè)關(guān)鍵跡象或許能為我們提供答案。
01 市場(chǎng)探底：調(diào)整已近尾聲，內(nèi)生復(fù)蘇力量正在積聚
經(jīng)過(guò)深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在積蓄止跌回穩(wěn)的力量。
從國(guó)際比較來(lái)看，10個(gè)樣本國(guó)家的典型房地產(chǎn)調(diào)整期在2年到18年不等，其中多數(shù)為5-6年，調(diào)整幅度在9%-55%區(qū)間內(nèi)，平均為30%。
對(duì)比這一數(shù)據(jù)，我國(guó)的周期調(diào)整已比較充分，為市場(chǎng)復(fù)蘇提供了基礎(chǔ)。
從市場(chǎng)內(nèi)生因素來(lái)看，二手房浮盈面的明顯下降，確實(shí)也在減弱掛牌增長(zhǎng)的壓力。居民置業(yè)成本的明顯下降，則為日后市場(chǎng)復(fù)蘇提供了基礎(chǔ)。
中信證券的研究進(jìn)一步支持了這一判斷，他們預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的關(guān)鍵一年，部分企業(yè)可能見到盈利長(zhǎng)周期底部。
市場(chǎng)復(fù)蘇并非一蹴而就。中金公司指出，房地產(chǎn)行業(yè)邁向“止跌回穩(wěn)”的過(guò)程可概括為“交易量-房?jī)r(jià)-房地產(chǎn)投資”的“三步走”，目前還處在第一步，即交易量“跌幅緩和”的磨底階段。
02 品質(zhì)革命：從“有房住”到“住好房”，需求結(jié)構(gòu)根本性轉(zhuǎn)變
房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，正從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。
根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年，我國(guó)居民戶均住房間數(shù)3.18間，人均住房建筑面積37.76平米，人均住房間數(shù)1.07間。住房短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，品質(zhì)提升成為新的需求動(dòng)力。
從住房房齡看，中國(guó)居民住房房齡集中在1990-2014年。按戶數(shù)比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分別占比為30.34%、21.46%、20.55%。
房齡老齡化后，也會(huì)帶來(lái)持續(xù)的置換和更新需求。
政策層面也在積極引導(dǎo)這一轉(zhuǎn)變。2025年3月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布新版國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，新規(guī)范為強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)范，在層高、隔聲、通訊、供暖、電梯、配套等多方面加強(qiáng)了住宅建設(shè)要求。
這一政策將推動(dòng)新建住宅品質(zhì)持續(xù)提升，同時(shí)也意味著符合新標(biāo)準(zhǔn)的“好房子”與老舊住宅的價(jià)值差距將進(jìn)一步拉大。
03 城市分化：核心區(qū)域率先企穩(wěn)，不同能級(jí)城市差距拉大
房地產(chǎn)市場(chǎng)不再齊漲齊跌，不同能級(jí)城市的表現(xiàn)將截然不同。
中信證券明確指出，選擇好的區(qū)域是部分企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的重要原因，其重要性甚至超過(guò)拿地強(qiáng)度。
由于開發(fā)活動(dòng)區(qū)域性分化比較大，選擇土地盈利前景好的城市拿地，尤其是杭州、上海和成都三城拿地，是企業(yè)修復(fù)報(bào)表的關(guān)鍵。
這種分化在國(guó)際市場(chǎng)也有體現(xiàn)。根據(jù)Savills的預(yù)測(cè)，英國(guó)不同地區(qū)未來(lái)五年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)也將呈現(xiàn)明顯差異，兩個(gè)增長(zhǎng)最快的地區(qū)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)近29%，而增長(zhǎng)最慢的地區(qū)則預(yù)計(jì)低于14%。
對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)而言，一線城市和核心二線城市由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、人口持續(xù)流入，預(yù)計(jì)將率先企穩(wěn)回升。
而部分三四線城市因庫(kù)存高企、人口外流，房?jī)r(jià)可能繼續(xù)承壓。這種分化趨勢(shì)在未來(lái)可能進(jìn)一步加劇。
04 三個(gè)跡象：揭示2026年房?jī)r(jià)走向的關(guān)鍵信號(hào)
通過(guò)對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析，2026年房?jī)r(jià)走向已顯現(xiàn)出三個(gè)關(guān)鍵跡象。
跡象一：政策態(tài)度明朗，供需結(jié)構(gòu)調(diào)整加速
中金公司指出，為加速市場(chǎng)從“跌幅緩和”走向“止跌回穩(wěn)”，各類供需結(jié)構(gòu)調(diào)整政策正在推進(jìn)。
雖然政策在落地層面的瓶頸仍待突破，但政策態(tài)度已經(jīng)比較明朗，為市場(chǎng)提供了托底力量。
跡象二：居民置業(yè)成本下降，為復(fù)蘇埋下伏筆
居民置業(yè)成本的明顯下降，為日后市場(chǎng)復(fù)蘇提供了基礎(chǔ)。
隨著房?jī)r(jià)調(diào)整和利率下行，購(gòu)房門檻已顯著降低，這將逐步釋放被壓制的剛性需求。
跡象三：市場(chǎng)預(yù)期逐步穩(wěn)定，下跌慣性有望扭轉(zhuǎn)
中信證券預(yù)計(jì)，2026年商品房銷售金額和面積同比降幅將較2025年有所收窄，新開工和竣工面積同比下降8.2%和20.1%，開發(fā)投資同比下降5.8%。
這些降幅的收窄表明市場(chǎng)正逐步接近底部區(qū)間。
05 購(gòu)房決策：不同類型購(gòu)房者的差異化策略
面對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境，不同類型的購(gòu)房者需要采取差異化策略。
對(duì)于剛需購(gòu)房者，2026年可能是難得的入手機(jī)會(huì)。市場(chǎng)整體處于底部區(qū)域，購(gòu)房者議價(jià)空間較大。
但切記量力而行，避免過(guò)度負(fù)債。要確保即使利率上升或收入下降，也能按時(shí)還款。
對(duì)于改善型購(gòu)房者，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
這些房產(chǎn)抗跌性更強(qiáng)，長(zhǎng)期保值功能更好。可考慮“賣舊換新”，先將非核心資產(chǎn)處置，再置換更具保值能力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
對(duì)于投資型購(gòu)房者，需要清醒認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的投資邏輯已變。
普通住宅的投資價(jià)值大幅降低，需要更專業(yè)的眼光和更長(zhǎng)的持有周期。可關(guān)注“好區(qū)域、好業(yè)態(tài)、好運(yùn)營(yíng)”的三好企業(yè)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)就像一場(chǎng)大雨后的凈化，投機(jī)的泡沫逐漸消退，真實(shí)的居住需求浮現(xiàn)。
對(duì)于2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最關(guān)鍵的是回歸住房的居住本質(zhì)，根據(jù)實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)能力做出決策，而不再盲目追逐投資屬性。
在這個(gè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變期，“地點(diǎn)”與“產(chǎn)品機(jī)能” 將成為決定房產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵因素。滿足真實(shí)居住需求的房子，永遠(yuǎn)有其不可替代的價(jià)值。
|
|
發(fā)表于 2025-11-13 22:33:36
