房價曾連漲41個月，今年上半年新房供應下降43%，土地收入僅31億，昆明樓市怎么了？

房價趨勢

昆明的房地產形勢還在往下走。

一份來自昆明房協的數據顯示，今年上半年昆明主城住宅供應120萬平方米，同比下降43%；成交面積205萬平方米，同比持平；成交均價13945元/平方米，同比下降1%，創下近兩年新低。

而投資端，上半年，昆明主城五區招拍掛成交地塊僅為10幅，成交面積21.08萬平方米，且全部為底價成交，成交總價約31.68億元。

“上半年，昆明市場走勢與全國大環境同步，供給持續下探，企業預期低迷從拿地向新房傳導，市場持續去庫存。”克而瑞云南分析表示，下半年恰逢企業業績沖刺、多個大型節點，成交規模可能較上半年有微弱提升。

而據《每日經濟新聞》此前報道，2019年，昆明土地出讓金額創歷史新高、房價連續上漲41個月、迎來十余家外來房企入駐……

易居研究院此前發布的《2019年區域房地產依賴度》顯示，在疫情前的2019年，昆明房地產投資占GDP的比重僅次于三亞，排在第二，是當年對房地產依賴度最高的省會城市。

不到4年，昆明樓市怎么了？

新房供應減少近半

來自昆明房協的數據顯示，今年上半年，昆明主城住宅供應120萬平方米，同比下降43%；成交面積205萬平方米，而2022年上半年，該指標數據約為314萬平方米。截至2023年6月29日，昆明主城區住宅預售庫存802萬平方米，去化周期22個月。

成交價格上，據克而瑞云南，今年上半年，昆明主城住宅成交均價13926元/平方米，同比降幅2%；這一價格相較于2020年峰值時的15036元/平方米下降約7.38%。

一份來自昆明銳理的數據顯示，2021年5月昆明住宅成交均價為15729元/平方米，但當年下半年價格直降，10月跌至13315元/平方米。不過，全年住宅成交均價仍為15005元/平方米，較上年僅下降31元。

時至2022年，昆明住宅成交均價每平方米跌至14147元，較上年降幅達到858元/平方米。

2023年，昆明新房成交價格雖然一度有所上漲，但整體未能收住下滑腳步。

國家統計局公布的數據顯示，2023年1-4月，昆明新建商品住宅銷售價格方面環比均處于上漲態勢，但到了5月環比下降0.4%，同比下降0.9%。

“自2022年下半年開始，昆明主城半年度成交規模始終在200萬-240萬平方米規模內徘徊，均價則在1.4萬元/平方米左右變動。”克而瑞云南分析指出，下半年恰逢企業業績沖刺、多個大型節點，成交規模可能較上半年有微弱提升，“但整體規模難以顯著提升、價格則保持1.4萬元水平，或略微下降以價保量。”

“主要精力在去化和保交樓”

更冷的是昆明的土地市場。

克而瑞數據顯示，今年上半年，昆明主城五區公開招拍掛的經營性用地成交僅為10幅，成交凈用地面積21.08萬平方米，成交總價約31.68億元，全部為底價成交。

“比去年還要冷。”有業內人士直言。

事實上，自去年以來，昆明土地供應和成交就已經大幅萎縮，主城五區及經開、高新實際供應4005畝，供地完成率總體僅為30.8%，全年成交也只有3504畝。

而在今年年初，西山區、盤龍區、官渡區透露了2023年供地計劃，涉及土地面積共計約4076.39畝，盡管各區計劃供應量已經明顯低于去年同期，但從實際供應情況來看，與預期相去甚遠。

4月份，昆明在儲備土地推介會上推介了近萬畝土地，不過地塊中已進一步減少住宅用地占比，提升了工業用地等產業用地占比。

房企的拿地積極性也未被激活。從上半年昆明成交的地塊來看，本土國企依然是主力，全國性房企、民企幾乎退出了昆明土地市場。

如1月，云南建投以底價6.77億元拿下五華區龍翔街道63.3畝土地，盤龍建投4.14億元摘得任旗營城改51.12畝宅地；6月，昆明安居集團斥資10.91億元攬入老國貿二期68畝宅地，這是上半年成交金額最大的地塊。

同樣的情況回溯至2022年，大幅地塊多由云南建投、云南廣廈房產、昆明城投等本地城投平臺托市：2022年昆明成交最大的為一宗119畝地塊，由昆明市西山區城改置地公司獲取；金額最大的一宗10億元地塊，由昆明國企佳湖地產拿下，而如招商蛇口、萬科、保利等全國性房企不是沒有拿地，就是所拿地塊均比較“袖珍”。

此前一全國性民營房企云南區域負責人在接受記者采訪時曾明確表示，一方面是因為近兩年受行業形勢影響，公司從集團層面就減小了投資力度；另一方面則跟昆明當地房地產市場恢復進度緩慢、市場信心缺乏等情況緊密相關，“目前主要精力就是在去化上，以及保交樓。”

“西南四個省會城市中，昆明投資回報力度處于下游位，企業在投資偏向上會相對減弱。”一房企投拓人士告訴記者，“如果不是有特殊情況如招商引資、政策支持等，我們短時間內、至少年內是沒考慮在昆明拓展新項目。”

一個值得注意的情況是，土地財政在昆明財政收入中占據了相當比例。

昆明市財政局數據顯示，2022年全市政府性基金預算收入146.1億元，其中國有土地使用權出讓收入完成123.6億元，占了84.6%。