房價預測深度研究｜全國一二三線城市的房價將會怎么走……

房價趨勢

在經歷了一整年的銷售低迷之后，2023年上半年的房價走向備受關注。

國家統計局數據顯示，自2023年2月份以來，70個大中城市的房價已經連續3個月環比上漲。

但從購房者和業內的“體感”來看，對各城市房價的走向仍然沒有形成清晰且一致的共識。

成交主力板塊作為城市交易的重要組成部分，其房價動向具有極強的風向標意義，也是業內和購房者“經驗”判斷的主要來源和討論依據。

我們重點分析了典型城市主力板塊房價的變化情況，找出各類板塊價格動向的共性和特性，以此深入探究其背后的原因和影響因素，以便更好地理解當前房價變化趨勢和未來走向。

主要觀點如下：

1、整體動向：主力板塊3月上漲、4月回落、5月微漲，整體穩中有增，但仍低于前期高點。

2、城市表現：成都、杭州、深圳主力板塊5月房價較1月漲幅分別為6%、4%和4%，遠超其余7城。

3、區域板塊動向：遠郊低價板塊復蘇乏力，近郊優質板塊漲幅居前。

4、成都、廣州主力板塊房價走勢尚穩，北京、深圳 “技術性”上漲。

5、杭州、南京、重慶、西安多空膠著，板塊房價走向持續分化。

6、上海、武漢均有過半主力板塊先漲后跌，但下半年趨勢將分道而行。



2022年以來，隨著大多數城市整體房價由增轉降，各城市內部細分區域乃至板塊的差異也進一步加劇。

2023年2月份以來全國70城大中城市房價指數雖然連續3個月上漲，但是對于開發商和購房者而言，鑒于城市內冷熱分化的進一步加劇，更關心的還是哪些具體區域或細分板塊房價出現了回升。

根據統計局每月發布的70大中城市房價環比指數，可以看到，2023年前四月各城市房價累計變動均在-2%至3%之間。但根據各地房管局發布的網簽數據統計，計算得出的平均房價變動卻在-20%至20%之間。

由于各地商品住宅的平均價格在很大程度上會受到成交結構的影響，并不一定能夠“科學”地反應實際房價漲跌的平均情況，但成交均價能夠明確的反應一個城市“便宜的房子”成交占比的變化，可以幫助決策者通過總量數據迅速判斷當月成交結構變化對交易規模的影響。

至于70城房價指數方面，數值的常態為“微漲微跌”，現階段更大的意義在于引導房地產市場的預期穩定，從指標發布情況也可以看到，2023年以來70個大中城市房價指數中不再公布漲幅較大的房價定基指數，轉而發布累計同比。

在目前各板塊量價走向分化的情況下，若想形成觀點鮮明的分析結論，“平穩”的房價指數已經難以作為充分依據。


房價指數的作用在于反映不同類型產品成交價格變動的“平均值”，而城市成交均價變動在短期內更多的是在反映成交結構變化，二者對于熱點板塊房價變動的探尋均力有不逮，均難以匹配當下各城市內部板塊研究的需要。再加上目前城市各板塊量價動向的加劇分化，市場研究也更有必要從細分板塊進行下沉式研究。

如武漢2023年4月商品住宅成交均價達到了1.8萬元/平方米，較2022年12月增長了17%，遠高于期間2.8%的房價指數增幅，聯系其成交結構變動可以發現，平均房價的上漲，主要還是高房價板塊的成交占比上升所致。

2023年4月，武漢平均成交均價達到2萬元/平方米以上的板塊，成交占比較2022年12月上升了12個百分點至28%。同時，這些板塊的成交價格平均變動僅為2.2%，反而小于全市房價指數。

另一方面，從成交面積TOP10板塊的價格變動中位數來看，2.8%的價格漲幅與房價指數雖然恰好相近，但考慮到取樣范圍的差距，簡單地將70城房價指數變化與市場關心的頭部板塊價格變動劃等號并不可取。

典型如武漢，成交面積TOP10板塊在2023年3月房價環比增長3%，遠高于70大中城市1%的房價漲幅，在市場“小陽春”中顯示出了更強的上升動力。


還有杭州，2023年前4月房價指數微漲0.9%，但是從板塊漲跌幅變化來看，有近四成板塊的房價漲跌幅超過5%，這些板塊的合計成交面積占比達到35%。并且其中不乏江灣新城、閑林、未來科技城等交易量居于前列的主力板塊。

這意味著即便指數算法得到了平穩的全市房價走勢，但內部各板塊房價的實際表現依然有可能波濤洶涌，2023年新年以來大中城市房價的三連增更多的還是城市內多空劇烈博弈后的“平均式”穩定。


2023年春節以來，國內房地產市場在經歷了2、3月份的市場回暖之后，二季度各地市場熱度多有反復，不少熱點項目在3月份取消的折扣，在近期又再度回歸。

但是就全國70大中城市房價數據表現來看，4月份新房價格依舊環比上漲，究其原因，還是統計樣本數量差異和單一漲跌幅提供的信息不足所導致。

為了更準確地認知近期房價的結構性變化，本文選取了北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢、重慶、西安、杭州、南京等10個城市作為研究樣本，每個城市選擇2023年成交規模前10的主力板塊作為研究樣本，以此考察典型城市2023年初春節以來的房價真實動向。


疫情管控全面放開之后，2023年上半年的房價走向備受關注。考慮到城市內部量價存在較大差異，我們研究了典型城市主力板塊前5個月的房價走勢后發現，主力板塊3月上漲、4月回落、5月微漲，整體穩中有增。

城市方面，與國家統計局公布的70城房價指數相比，深、杭、蓉主力板塊房價漲幅超全市平均，分別高3、4、3個百分點。按照各自城市房價區間和板塊均價中位數將其進行分類，可見中低價位板塊復蘇乏力，中高價位漲幅居前。

就10個典型城市來看，主力板塊一二月環比均微漲0.1%、三月環比上漲2.8%、四月環比下降1.7%、5月止跌回正，環比上升1.3%。

在房價經歷了一年半的回調、2023年初房價水平降落至近年低位的基礎之上，5月較2023年初房價累計上漲2.5%，典型城市主力板塊的房價在低位波動中略有微增。


分城市來看，成都、杭州、深圳主力板塊5月房價較1月漲幅分別為6%、4%和4%，遠超其余7城。居于其后的是武漢和南京，同期房價漲幅均為3%。廣州、西安和上海上漲動力稍弱，其主力板塊房價漲幅也處于較低水平，漲幅均在2%及以下。

值得注意的是，上海樓市3、4月市場熱度明顯回溫，但5月又進入盤整期，市場熱度明顯下行，5月主力板塊房價環比下降了1.6%，受此影響，上海主力板塊5月房價較1月累計漲幅僅有1%，在10個典型城市中處于較低水平，僅略高于重慶和北京。

重慶市場后勁略顯不足，其主力板塊房價在2和4月份均呈下降趨勢，5月房價較1月僅上漲0.4%。北京雖然在2、3和5月份表現均較佳，但受4月環比下降7%的影響，5月房價與1月基本持平，在10個典型城市中墊底。


與國家統計局公布的70城房價指數相比，杭州、深圳、成都、南京、廣州和武漢等大部分城市主力板塊房價漲幅大于全市平均，尤其是杭州、深圳和成都三城，主力板塊房價漲幅較全市漲幅分別高出4、3、3百分點，主力板塊房價上漲動力尤為突出。

此外，南京、廣州和武漢三城主力板塊房價漲幅也均高于全市漲幅。值得注意的是，北京、上海、重慶和西安等城市主力板塊的房價上漲情況沒有十分突出，其房價走勢甚至不及全市平均水平。

將典型板塊根據區位劃分為主城、近郊、遠郊三類進一步測評不同區域的房價走勢后，我們得出的結果顯示：主力板塊5月房價較1月房價漲幅最高的是近郊，高達6%，其次是主城，約為3%，遠郊基本未漲。這一結果與利用房價區間和中位數劃分得出的結論基本一致：遠郊低價板塊復蘇乏力，近郊中高價位漲幅居前。



通過對典型主力板塊前5月的價格走勢進行分類研究，結果發現大多數典型板塊房價在3月達到高點，其后出現回落震蕩的趨勢。

因此，我們分別測算主力板塊1-3月、3-5月兩個階段房價變動情況，將其作為兩個維度將主力板塊進行分類劃分。結果顯示：出去房價累計浮動較小的價格維穩型板塊，有四類典型板塊的價格動向值得重點關注：持續上漲、延續下行、先漲后跌和后程上漲。

1） 持續上漲；典型板塊包含深圳龍崗、武漢漢陽濱江、成都天回板塊等，這類板塊通常位于郊區的熱點板塊，通常具有較好的規劃前景，房價上漲動能還是比較強的。

以武漢漢陽濱江板塊為例，1-5月房價逐月上漲，5月房價增至21522元/平方米，較1月累計漲幅達11%。

庫存方面，由于一直以來去化保持較快的速度，因此庫存整體處于較低位，截止5月，去化周期僅有7.6個月。受低庫存的影響，未來房價也是穩中有升。

2） 先漲后跌；典型板塊包含上海松江新城、重慶李家沱等，此類板塊常見于城市的新城發展區域，板塊房價排名多在城市中后位置。這些板塊2023年一季度的量升價漲主要還是依賴于前期積壓的剛需客群。

在進入二季度之后，隨著需求規模的回落，其交易規模和熱度均明顯下滑，但是供應規模卻在慣性下維持高位，再加上這些新城板塊本就是價格競爭的重災區，價格回落在所難免。

3） 延續下行；這一類型既涉及遠郊區域板塊，又有部分高端改善板塊。兩者雖然在3月份均迎來一波成交小高峰，但受需求疲軟或高供應的影響，房價上漲動力不足，因此4、5月延續了下行趨勢，這類板塊后期下行壓力依然很大。

4） 后程上漲；4月份之后房價轉跌為漲的板塊，常見于去化順利的高端板塊，房價排名均處于本市前30%之內，且一季度的降價去化取得了較為理想的成效。

對比年初行情來看，這些板塊或是庫存規模明顯下降，或是成交規模大幅上升，再加之高端板塊本身的稀缺性，大大推升了供求雙方對于板塊高價項目的信心。這類板塊短期內房價上漲的動力猶在，但受限價政策的影響，漲幅大概率在很小的區間。


持續上漲板塊1-5月新房價格上漲超過5%，且與整體大趨勢不同，在3月之后房價仍維持上漲趨勢。

聯系這些板塊的庫存指標可以看到，在經歷了春節后兩個月的價格上漲之后，這些板塊庫存規模較1月份出現明顯下探，其庫存降幅均大于樣本城市2%的平均值，進一步夯實了供求雙方對于房價繼續上行的信心。


同時可以看到，3月庫存跌幅較大的板塊，4、5月的房價漲幅也明顯更高，如深圳龍崗3月末住宅庫存較年初下降20%，2023年5月份成交均價達到了4.1萬元/平方米，較3月份上漲8%，板塊迎來了大量接受高價產品的購房群體。

從板塊的內主力項目的價格實際變動來看，龍崗大多數項目的房價變動是低于板塊均價波動的，即板塊均價上升更多的是由于高價產品成交占比上升所致，深圳的龍城等板塊也是如此。

值得關注的是，在房價位于各市前20%的樣本板塊中，無一可以歸入此類，即在本輪的價格上漲中，大成交量的高價板塊還是維持了價格指標的相對穩定。

房價延續下行的板塊主要可分為兩類，一類是意料之中的遠郊板塊，如廣州永寧街道、深圳馬田、南京六合龍池等，均距離市中心30公里左右，至市區均為極限意義上的通勤距離。

隨著春節后整體市場的回暖，再加之自身在價格上的積極調整，確實迎來了一波成交量的小高峰，但是在進入4月份之后，這些板塊較“先漲后跌”的剛需板塊迎來了更大幅度的需求消退。

4、5兩個月成交面積環比均持續下跌，5月成交面積較3月份高點下降均超過七成。在急劇的需求退潮之下，購房者在選擇產品時更加謹慎，其成交價格也延續了繼續向下的勢頭。

另一類則是部分高端改善板塊，一季度為促進銷售降價去化，成交規模也如期大幅放量，但是無奈新增供應更多，導致這些板塊3月份庫存面積較1月份不降反升，在供給側壓力之下，4月后這些板塊的成交價格仍處于震蕩下降通道。


這些高單價板塊各項目同戶型產品的實際成交價格波動不大，但是購房客群的價格敏感性上升，更多地去選擇同板塊低單價產品，仍然在側面反映了板塊價值認可度的下降。

以北京東城某銷冠項目為例，進入5月份后，180㎡以上產品的客群明顯更加關注產品的性價比，5月份成交均價較3月下降了1萬元/平方米左右，降幅超過9%。

先漲后跌板塊常見于城市的新城發展區域，板塊房價排名多在城市中后位置（不高于60%）。這些板塊2023年一季度的量升價漲主要還是依賴于前期積壓的剛需客群。

但在進入二季度之后，隨著需求規模的回落，其交易規模和熱度均明顯下滑，供應規模卻在慣性下維持高位，再加上這些新城板塊本就是價格競爭的重災區，價格不可避免出現回落。


以上海松江新城板塊為例，在3月末和4月初上市了大量樓盤，進一步激化了在售項目的客群競爭，購房者更傾向于選擇性價比較高的產品，其5月板塊均價較3月份下降了3000元/平米左右。

以該板塊某銷冠項目為例，120平米以下產品價格尚較為堅挺，但120-140平米戶型的客群購買力卻在快速下降，5月份該戶型的交易均價較3月份下降了3300元/平米左右，但得益于項目在營銷上的積極調整，使得月成交量得以持續排在板塊前列。

后程上漲板塊即4月份之后房價轉跌為漲的板塊，常見于去化順利的高端板塊，房價排名均處于本市前30%之內，且一季度的降價去化取得了較為理想的成效。

對比年初行情來看，這些板塊或是庫存規模明顯下降，或是成交規模大幅上升，再加上高端板塊本身的稀缺性，大大推升了供求雙方對于板塊高價項目的信心。


其中唯一比較特殊的是深圳前海板塊，3月份成交規模與年初相近，庫存還上升了20%，但聯系指標絕對值可以看到，前海板塊一季度的成交規模低位，主要還是由于板塊有效庫存過低所致，3月末庫存上升后，仍不足千套，并且這些增加的庫存在4、5月份迅速轉化為了實際成交。

5月份前海板塊成交規模較3月上漲超過180%，其成交均價也在3月短暫低位之后迅速回升，至5月份再度回到10.2萬元/平方米以上，超過年初1月份的價格水平。


在房價經歷了一年半的回調之后，2023年上半年，典型城市主力板塊的房價在低位波動中略有微增，具體而言呈現出了3月上漲、4月回落、5月微漲的趨勢。

考慮到各個城市典型板塊的房價走勢存在差異，單純比較2023年前5月房價變動不足以完整描述城市房價動向，分析不同城市之間主力板塊房價漲跌特征的個數，10個典型城市表面上可分為三類，如果進一步聯系其市場供求表現來看，成都、北京、上海等或將繼續保持穩定，深圳、武漢的部分高庫存板塊或將面臨較大價格下行壓力。


就2023年前5月的主力板塊的房價走勢表現來看，北京、深圳、廣州、成都均有較多板塊價格延續上行或在二季度轉跌為漲，但是聯系市場交易和成交結構變化來看，其驅動內因則有明顯差異：

廣州、成都板塊房價上漲的“水分”較少。在進入二季度后，廣州和成都雖然同樣經歷了交易規模的下降，但是需求面的支撐仍較為堅挺，廣州市區改善項目、市郊品質項目仍能保持不錯的熱度，成都更是繼續保持著供不應求的態勢，5月份城市備案均價更是創下歷史新高。

成都10個主力板塊中，有4個板塊房價2023年以來一直上漲，分別是天回板塊、新川板塊、科學城板塊和八里莊-二仙橋板塊，四板塊1-5月房價累計漲幅均超過了6%。

北京和深圳則更多的是由于主力板塊的改善性需求占比上升，導致部分主力板塊房價出現了結構性的低位上漲。


結合成交數據表現來看，進入二季度后，北京、深圳供求規模均有所縮減，剛需產品和購房者熱度明顯消退，改善性產品交易占比出現了“被動式”的回升。

典型如北京良鄉板塊，該板塊房價較2022年中的高點下降了8%，較年初低位的漲幅約為12%，但更多的是由于高品質項目成交占比上升所致。

就板塊內重點項目實際價格走向來看，高端項目主力戶型的均價仍與年初相近，而安置房片區的某剛需項目，其80-90平方米主力戶型房價更是較2023年1月下降了10%左右。

基于四城房價上漲內因和市場基本面巨大差異，我們認為，三季度廣州、成都的房價仍有望保持穩定，成都在新房市場供不應求的背景之下更有進一步上行的可能。

北京雖然市場熱度有所下滑，但鑒于二季度以來剛需首置、新城剛改項目持續優異的銷售表現，預計實際房價也有望保持穩定。

深圳在一手房庫存壓力增加，項目周轉速度持續低位的情況下，隨著改善占比的進一步提升，下半年或有更多板塊出現房價的名升實降。


杭州、南京、重慶、西安等四市主力板塊房價漲跌明顯分化。以杭州為例，雖然2023年以來土地市場表現較佳，但是二季度以來新房市場疲態已現，主要還是依賴少數主流區域或熱點項目帶動市場氛圍。


如臨平經開區板塊房價在1月調整到低位之后，2023年以來持續上漲，閑林、江灣新城、申花北、喬司等4個板塊后程發力，同時，富春、未來科技城等板塊房價則出現了下跌，如富春某品質項目尾盤的120-140㎡面積段產品，其2023年6月成交均價即較年初下降了1000元/平方米左右。

聯系四城近期表現來看，重慶、西安新房市場表現疲軟，杭州、南京熱度亦明顯下滑，且各城市遠郊剛需產品均面臨著更為嚴峻的需求側沖擊。

再加上2023年以來這些城市二手房市場掛牌量均已超過10萬套，且長交易周期房源大多為剛需產品，嚴重影響著新房剛需客群的入場信心。

由此來看，這些城市下半年改善板塊和剛需板塊之間的分化還將進一步加大，能獲得消費者青睞的剛需板塊項目將更為稀缺。但需要說明的是，在整體交易熱度下降的情況下，目前的價格上行更多的是低位回升，大多數板塊均價仍難突破前期高點。


進入二季度后，上海、武漢均有過半主力板塊房價出現了先漲后跌。但是結合具體板塊和城市供求表現來看，邏輯則明顯不同。


上海市場二季度以來市場走勢與北京類似，成交熱度有所下滑，古美、徐涇等外環線及新城軌交熱點板塊平均去化率仍可達到九成左右。

在市場熱度仍處于城市領先梯隊的情況下，鑒于上海主力板塊房價已經回調至1月份附近，即便未來上海市場成交熱度再進一步下探，主力板塊房價進一步下跌的可能不大。

前期積壓了較多高品質存貨的板塊，如江川紫竹、嘉定新城和南翔等，年中的板塊均價更有可能出現結構性回升。

武漢在經歷了3月末收折扣漲價、4月份量漲價跌之后，5月份項目果斷調整營銷策略，在五一假期和房交會的價格折扣推動下，過半主力板塊成交均價出現了回落，5月份新房成交也得以重新接近3月份的年內高點。

就當前武漢市場需求側情緒來看，若想維持相對高位的交易規模，其新房價格仍需保持在相對低位，但考慮到以價換量必然面臨的長期效果遞減，未來武漢高庫存板塊房價或將進一步下行。