未來房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？房產(chǎn)稅實(shí)施后房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？

房?jī)r(jià)趨勢(shì)

一、關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，我與朋友持有不同觀點(diǎn)。我認(rèn)為房?jī)r(jià)有可能小幅下降，但大幅崩盤則不太可能。房地產(chǎn)市場(chǎng)，如同其他市場(chǎng)，價(jià)格存在波動(dòng)是常態(tài)，然而，房?jī)r(jià)是否會(huì)大幅波動(dòng)，這是一個(gè)值得深入探討的問題。

在我看來，房?jī)r(jià)的短期溫和下跌與長(zhǎng)期溫和上漲更為可能。這是基于以下幾點(diǎn)分析：

由于我國(guó)的土地財(cái)政和結(jié)售匯制度，過去多年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格被明顯高估。這使得房產(chǎn)更多被視為投資品，而非滿足居住需求的剛需品。然而，隨著“房住不炒”政策的推進(jìn)、土地改革及產(chǎn)業(yè)升級(jí)，房?jī)r(jià)的暴漲態(tài)勢(shì)有望得到遏制，呈現(xiàn)出短期微降、長(zhǎng)期微漲的趨勢(shì)。
作為投資標(biāo)的，房產(chǎn)對(duì)抗通脹的能力在未來必將有所減弱。過去，房地產(chǎn)是唯一能夠跑贏通脹的投資品，但隨著政策對(duì)泡沫的打壓、金融體系的解綁以及其增長(zhǎng)速度的放緩，房地產(chǎn)對(duì)抗通脹的能力勢(shì)必會(huì)下降。不過，這并不意味著其完全喪失投資價(jià)值，只是回報(bào)將更趨于穩(wěn)定。
房子的資產(chǎn)屬性不會(huì)消失，而是會(huì)與其居住屬性之間達(dá)到一種新的平衡。這是為了避免積累過多的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)持續(xù)無節(jié)制地上漲，最終可能導(dǎo)致類似于2007年美國(guó)次貸危機(jī)或1991年日本房地產(chǎn)泡沫崩盤的情況。因此，政府有責(zé)任通過合理的市場(chǎng)調(diào)控，讓房地產(chǎn)回歸理性。
影響未來房?jī)r(jià)的因素眾多，包括城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口增量與存量、地方政府的調(diào)控政策以及長(zhǎng)期的財(cái)稅制度改革等。這些因素共同作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，決定其未來走向。

同時(shí)，由于國(guó)民財(cái)富與房地產(chǎn)深度捆綁，房?jī)r(jià)不能短期內(nèi)大幅度下跌。否則，將引發(fā)國(guó)民財(cái)富的大規(guī)模縮水。因此，政府更傾向于通過穩(wěn)定房?jī)r(jià)的方式，逐步完善監(jiān)管措施并降低杠桿。這意味著，在核心大都市圈，房?jī)r(jià)不僅不會(huì)下跌，反而有可能上漲。

對(duì)于購(gòu)房者來說，如果有能力購(gòu)買核心大都市圈的房子，應(yīng)抓緊時(shí)間入手。因?yàn)檫@些地區(qū)的房產(chǎn)更具投資價(jià)值。反之，如果是剛需族或?qū)ψ》啃枨蟛桓叩耐顿Y者，則無需過于關(guān)注房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)。


二、關(guān)于房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，如果按照房產(chǎn)價(jià)格的3%每年征收，房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)如何呢？

近期中央發(fā)布的通知顯示，土地財(cái)政即將被房產(chǎn)稅所取代。這一變革有望打破支撐房地產(chǎn)持續(xù)開發(fā)的底層邏輯，從而使房?jī)r(jià)呈現(xiàn)溫和下跌的趨勢(shì)。然而，房產(chǎn)稅能否成功轉(zhuǎn)型并遏制房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)避免房地產(chǎn)泡沫破裂，這是一個(gè)值得深入探討的問題。

首先，我們需要明確房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的區(qū)別。房產(chǎn)稅是針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的財(cái)產(chǎn)稅，而房地產(chǎn)稅則涵蓋與房地產(chǎn)相關(guān)的一切稅收。目前民眾更關(guān)注的是房產(chǎn)稅改革，即對(duì)房產(chǎn)持有人是否征稅。

推行房產(chǎn)稅的目的在于替代不可持續(xù)的土地財(cái)政模式，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和地方政府的稅收提供長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，房產(chǎn)稅還能提高房產(chǎn)開發(fā)成本，促使房企盤活存量并減少惜售行為。此外，房產(chǎn)稅還有助于改善社會(huì)效用、打擊炒房現(xiàn)象并降低房屋杠桿率，從而化解基于房地產(chǎn)的金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

在推行房產(chǎn)稅的背景下，我們需要考慮其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、地方政府稅收以及居民部門的影響。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)稅的實(shí)施將促使行業(yè)進(jìn)一步集中并可能出現(xiàn)地產(chǎn)托拉斯。對(duì)于地方政府而言，如何制定合理的稅收比例以覆蓋土地出讓金的收入是一個(gè)關(guān)鍵問題。而對(duì)于居民部門而言，房產(chǎn)稅的實(shí)施將因房屋數(shù)量和類型的不同而產(chǎn)生不同的影響。

如果按照房產(chǎn)價(jià)格的3%每年征收房產(chǎn)稅，其影響將取決于征收對(duì)象的范圍。如果包括所有居民住宅且不分首套或多套，可能導(dǎo)致地方政府信用崩潰、企業(yè)破產(chǎn)和居民財(cái)富縮水，從而引發(fā)房?jī)r(jià)暴跌。而如果僅針對(duì)多套房和豪宅別墅持有者征收，短期內(nèi)可能刺激地方政府稅收、企業(yè)營(yíng)收和居民財(cái)富增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲和財(cái)富分化。然而，長(zhǎng)期來看，隨著政府稅收的穩(wěn)定、企業(yè)營(yíng)收的下降和房地產(chǎn)投資屬性的減弱，房?jī)r(jià)可能呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但財(cái)富分化現(xiàn)象仍將存在。
推行房產(chǎn)稅的難點(diǎn)在于如何在經(jīng)濟(jì)放緩的背景下應(yīng)對(duì)社會(huì)分化和階層固化現(xiàn)象。同時(shí)，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎的構(gòu)建也面臨諸多挑戰(zhàn)。因此，在推行房產(chǎn)稅的過程中需要謹(jǐn)慎權(quán)衡各種因素以確保平穩(wěn)過渡。