這一波樓市政策調(diào)整你看懂了嗎？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)“報(bào)復(fù)性”上漲？

房?jī)r(jià)趨勢(shì)

近日，杭州宣布全面取消住房限購(gòu)政策，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。
效果立竿見(jiàn)影。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比4月的日均值，5月10日杭州的二手房咨詢量增加了54%，二手房新增房源增長(zhǎng)了91%，新房咨詢量新增96%。
這是4月30日中央政治局會(huì)議后，首個(gè)全面取消住房限購(gòu)政策的熱點(diǎn)二線城市，就在同日下午，西安積極跟進(jìn)，宣布全面取消地產(chǎn)限購(gòu)。
“這是一個(gè)標(biāo)志性的節(jié)點(diǎn)。”多位地產(chǎn)人士分析，代表著政策方向的改變，杭州、西安的限購(gòu)政策，一度十分嚴(yán)厲，直追北上廣深，是全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)的典型代表。

而經(jīng)歷一波調(diào)整后，截至目前，全國(guó)僅北京、上海、廣州、深圳、三亞、海口、天津等地仍未全面取消限購(gòu)，這些核心城市密集調(diào)整政策的原因是什么？樓市調(diào)控思路轉(zhuǎn)向了嗎？未來(lái)政策還會(huì)在哪些領(lǐng)域發(fā)力？
政策重心：消化存量、優(yōu)化增量


“這一次，杭州似乎已經(jīng)打出政策寬松的底牌。”一位負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的綠城集團(tuán)副總說(shuō)，杭州此舉意味深長(zhǎng)，接下來(lái)上海等一線城市是否跟進(jìn)，仍需觀察和掂量。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月底以來(lái)，已有北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等一、二線熱點(diǎn)城市密集優(yōu)化了住房限購(gòu)相關(guān)政策，多個(gè)城市的政策力度較大。
例如，北京允許三類居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)1套商品住房；天津取消本地戶籍居民購(gòu)買(mǎi)120平方米以上新房大戶型的限制，放開(kāi)了北京、河北在津購(gòu)房門(mén)檻；其余如成都、杭州、西安等地，則是直接宣布全面取消住房限購(gòu)。
分析人士認(rèn)為，這一系列舉措，正是對(duì)4月30日中共中央政治局會(huì)議的落實(shí)。該會(huì)議明確要求，結(jié)合房地產(chǎn)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
中國(guó)社科院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立解釋說(shuō)，存量房產(chǎn)主要指的是已經(jīng)蓋好，尚未賣(mài)出去的房子，而增量房產(chǎn)指的是未來(lái)新開(kāi)發(fā)的房子，消化存量對(duì)應(yīng)的政策措施主要是“以舊換新”，優(yōu)化增量住房的措施主要是放松限購(gòu)、限價(jià)等等。
“其實(shí)，存量和增量之間也是相互聯(lián)系的，總體來(lái)說(shuō)，目前中央調(diào)控思路就是要刺激需求，減少庫(kù)存，優(yōu)化整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境。”尹中立說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年3月，全國(guó)商品房待售面積為74833萬(wàn)平方米，較2015年的歷史高位（71853萬(wàn)平方米）多出近3000萬(wàn)平方米。
“庫(kù)存高企壓力有望得到一定程度的緩解。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，會(huì)議精神充分說(shuō)明，2024年的重心在于“去庫(kù)存”，而非“補(bǔ)庫(kù)存”，各地的銷(xiāo)售、房貸、購(gòu)地等工作均應(yīng)圍繞此一方向展開(kāi)。

不再一刀切，精準(zhǔn)發(fā)力
經(jīng)過(guò)十多年發(fā)展，全國(guó)各城市特別是核心城市的界面不斷擴(kuò)大，新城、新區(qū)陸續(xù)涌現(xiàn)，商品房市場(chǎng)的分化也進(jìn)一步加劇。
不難見(jiàn)到，同一座城市里，核心區(qū)域的住房市場(chǎng)人滿為患、一號(hào)難求，非核心的區(qū)域則冰凍三尺，亟需千方百計(jì)“去庫(kù)存”。
因此，本次部分核心一線城市的新政不再“一刀切”，而是強(qiáng)調(diào)政策的精準(zhǔn)化和多樣化。例如，北京時(shí)隔13年首次調(diào)整限購(gòu)政策，明確在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房而且連續(xù)5年在京繳納社保或個(gè)稅的非京籍居民家庭和單身人士，在五環(huán)外可新購(gòu)買(mǎi)1套住房。
中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，北京商品房成交房源80%集中在五環(huán)外，同時(shí)商品住宅的庫(kù)存約81.4%在五環(huán)外，二手房約70%的房源在五環(huán)外。顯然，北京針對(duì)五環(huán)外的房產(chǎn)松動(dòng)限購(gòu)，意在精準(zhǔn)盤(pán)活當(dāng)?shù)厣唐贩亢投�手房�?kù)存，拉動(dòng)市場(chǎng)成交。
5月6日，深圳宣布分區(qū)優(yōu)化限購(gòu)政策，降低部分區(qū)域的購(gòu)房要求，增加了多孩戶籍家庭的房票，根據(jù)新規(guī)，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，社保要求從3年降至1年。


市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，龍華區(qū)的民治、龍華街道，龍崗區(qū)的坂田、布吉、吉華、南灣街道，雖屬于深圳都市核心區(qū)，但也列入了此次限購(gòu)優(yōu)化區(qū)域之中，原因就在于，龍崗區(qū)、龍華區(qū)是目前深圳商品房存量宅地項(xiàng)目數(shù)量最多的兩大區(qū)域。
根據(jù)搜狐焦點(diǎn)的數(shù)據(jù)，截至3月31日，龍崗區(qū)商品房存量宅地項(xiàng)目數(shù)量高達(dá)81個(gè)，龍華區(qū)排在第二，達(dá)到49個(gè)。
“在投機(jī)者已經(jīng)基本離場(chǎng)的背景下，設(shè)置限購(gòu)的門(mén)檻，除了把具有剛性和改善性住房需求的人們擋在門(mén)外，已經(jīng)沒(méi)有太多實(shí)際意義了。”多位房企人士坦言，一線城市的限購(gòu)政策優(yōu)化因地制宜、合情合理，有望帶動(dòng)市場(chǎng)熱度、提升入市信心。
“以舊換新” 體現(xiàn)地方對(duì)房?jī)r(jià)觸底的判斷
除了優(yōu)化住房限購(gòu)等措施外，多個(gè)熱點(diǎn)城市的樓市新政中，均提出通過(guò)“以舊換新”等方式，盤(pán)活市場(chǎng)中的閑置住房。
5月3日，上海宣布發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)，購(gòu)房居民先與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成購(gòu)買(mǎi)新房的意向，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)舊房交易，成功出售舊房后，按約定完成新房交易。
在上海之前，南京、南通、淄博、寧波、鹽城、濟(jì)南、太倉(cāng)、揚(yáng)州、無(wú)錫等城市均已推出樓市“以舊換新”，模式多樣。
具體來(lái)說(shuō)，上海、無(wú)錫、廣州花都屬于“幫賣(mài)”的模式，輔以一定的優(yōu)惠政策支持；而深圳、武漢、西安不僅“幫賣(mài)”，還支持房企或企事業(yè)單位進(jìn)行“收購(gòu)”，其中武漢明確收購(gòu)之后的房子，將用于市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等方向。
4月27日，南京安居建設(shè)集團(tuán)推出存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)，引起了較大的反響。南京市房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張輝隨后表示，“以舊換新”既有利于促進(jìn)一、二手房聯(lián)動(dòng)，又能在提升樓市活躍度方面起到積極的促進(jìn)作用。
“對(duì)于當(dāng)下的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是個(gè)很好的嘗試，想換房的市民、等保障房的人群和待去庫(kù)存的房企都能受益。”南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，此時(shí)推出“以舊換新”，鼓勵(lì)國(guó)資入手接盤(pán)，體現(xiàn)出地方對(duì)房?jī)r(jià)基本觸底的總體判斷，有穩(wěn)定市場(chǎng)的積極效果。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類庫(kù)存的消化或源于部分政府財(cái)政資金，有非常好的導(dǎo)向，既是對(duì)中央政治局會(huì)議精神的落實(shí)，又對(duì)地方去庫(kù)存提供了非常強(qiáng)的信心。
“中央政治局會(huì)議明確樓市的政策方向，消化存量房產(chǎn)成為政策的主要發(fā)力點(diǎn)。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，支持住房“收舊換新”“以舊換新”，一方面可以暢通新房和二手房交易鏈條，促進(jìn)新房銷(xiāo)售；另一方面，地方平臺(tái)公司收購(gòu)二手住房用作保障性租賃住房，也有利于豐富保租房供給，加快構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系。
總體來(lái)說(shuō)，不同城市操作方法會(huì)有些差異，不過(guò)目標(biāo)一致，都是為了降低換房成本，盤(pán)活置換的鏈條。
也有業(yè)內(nèi)專家建議，除了倡議“以舊換新”，現(xiàn)在更需要大力度地為二手房交易環(huán)節(jié)減負(fù)，至少在一定期限內(nèi)，減免二手房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，加快二手房交易的流速。
房產(chǎn)去庫(kù)存延伸到了源頭
房產(chǎn)庫(kù)存的去化，甚至延伸到源頭的土地供給。
4月29日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，再次明確按照城市商品住宅去化（銷(xiāo)售）周期的具體長(zhǎng)度，控制新增商品住宅的供地節(jié)奏。
具體分兩類：其一，商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，暫停新增商品住宅用地出讓。其二，商品住宅去化周期在18個(gè)月至36個(gè)月的城市，按照“盤(pán)活多少，供應(yīng)多少”的原則，動(dòng)態(tài)確定新出讓的商品住宅用地面積上限。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，按照城市商品住宅前12個(gè)月月均成交量測(cè)算，截至2024年4月末，全國(guó)128個(gè)城市商品住宅狹義庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市共有52個(gè)，占比達(dá)到了四成。
也就是說(shuō)，嚴(yán)格按照新規(guī)，這52個(gè)城市或?qū)�暫停新增商品住宅用地供�?yīng)，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下，這些城市多以三、四線城市為主，其中也不乏哈爾濱、呼和浩特、銀川等二線城市。
另外，商品住宅庫(kù)存去化周期在18（不含）至6個(gè)月之間的城市也有60個(gè)。其中，一線城市北京，二線城市沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、武漢、南京、鄭州、濟(jì)南、廈門(mén)、青島等也在其列，以上城市庫(kù)存壓力也比較大。
除了約束性的部分，調(diào)控政策還提出要對(duì)去化周期短的城市予以相應(yīng)的激勵(lì)。比如，對(duì)于去化周期在6至12個(gè)月之間的城市，會(huì)增加土地供應(yīng)；而6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加用地供應(yīng)，還要加快用地供應(yīng)節(jié)奏。
“減少土地供應(yīng)，最大的難度在于，庫(kù)存較大的城市，通常正是土地財(cái)政依賴度較大的城市。”有相關(guān)地產(chǎn)人士提示，此時(shí)暫停賣(mài)地，對(duì)這些城市來(lái)說(shuō)，將迎來(lái)一些艱難時(shí)刻。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，鑒于當(dāng)前的庫(kù)存情況以及政策力度，一、二線城市在放松限購(gòu)的情況下，可能會(huì)獲得比較積極的響應(yīng)，市場(chǎng)出現(xiàn)銷(xiāo)售量的反彈可以預(yù)期，但是三、四線城市的去化客觀上依舊存在困難。
總體來(lái)看，政策執(zhí)行仍然會(huì)堅(jiān)持遵循“房住不炒”的原則，房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，重歸炙手可熱泡沫狀態(tài)的可能性較低。