房企去年業績透露地產趨勢，盈利企穩關鍵是“穩房價”

房價趨勢

樓市“止跌回穩”的路上，當前各大房企業績表現如何？
Wind數據顯示，截至目前，A股、港股中有超90家房企預告2024年業績，其中三成房企預計去年將實現盈利，其余房企則預計出現不同程度的虧損，有的企業是“續虧”，有的則屬于首次虧損。

頭部房企比如保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、龍湖集團(00960.HK)等，雖然預期去年盈利下滑，但均實現了正向盈利，保持住一定的業績規模，并有企業的經營性業務已成盈利主要來源。
業內專家表示，近幾年房地產行業市場規模下降，房企的銷售業績必然會傳導至財務數據上，盈利指標縮水是可以預期的現象。后續房企業績能否走出低谷，關鍵還在于樓市、尤其是房價企穩的力度。
龍頭房企去年業績幾何？

近期，多家龍頭房企公布2024年業績預告，顯示行業頭部企業仍在隨市場調整中。
3月7日，越秀地產(00123.HK)發布公告稱，受房地產行業持續調整的影響，2024年預計計提減值共43.9億元，核心凈利潤預計比2023年下降50%～55%，即會在15.7億元-17.45億元之間。
越秀地產是行業銷售規模TOP10的公司，去年全口徑銷售金額約1145億元，位居行業第八位。該集團預計2024年核心凈利潤縮水五成背后，有何行業共性及企業自身原因？
越秀地產表示，受房地產市場持續調整的影響，公司售樓業務結轉毛利率下跌，其中計提發展中物業及持作出售物業稅前減值撥備約22.7億元；新增計提個別物業、廠房及設備和使用權資產的稅前減值撥備約13.9億元；商業物業錄得稅前凈評估跌值約7.3億元。
“相關資產減值及凈評估跌值，對集團稅前利潤的影響合計約43.9億元，均為非現金性質，不會對集團營運資金造成不利影響。”越秀方面稱，2024年集團經營性現金流實現凈流入超過200億元。
房開業務毛利率下降、資產減值等影響房企盈利表現，這在行業內已經是共性問題。
3月7日，龍湖集團也發布盈利警告公告，預計2024年剔除投資物業、及其他衍生金融工具公平值變動后的股東應占核心溢利，將錄得約35%至40%下降，也即數據在68.1億元至73.775億元之間。

龍湖同樣表示，這主要由于受房地產行業下行影響，地產開發業務的結算收入及結算毛利率下降所致。
更早之前，保利發展、萬科A(000002.SZ)、招商蛇口、綠城中國(03900.HK）、建發股份（600153.SH）等頭部房企，也公布了2024年預期業績數據，大多數房企實現盈利，僅萬科預計2024年將錄得虧損。
具體而言，保利發展預計2024年將實現營業收入3128.08億元，同比下降9.83%；歸母凈利潤50.16億元，同比下降58.43%；扣除非經常損益的歸母凈利潤44.92億元，同比下降61.90%。
該集團表示，營業總收入同比下降，主要源于房地產項目年內交付結轉規模下降；利潤指標同比下降，主要源于房地產項目結轉規模和結轉毛利率下降，以及結合市場情況擬對部分項目計提減值準備。
招商蛇口方面，2024年預計營業總收入約1789.475億元，同比增長2.25%；營業利潤為90.00億元，同比下降36.54%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為40.39億元，同比下降36.09%。
招商方面同樣稱，盈利下滑主要因開發業務項目結轉毛利率下降，以及計提減值準備增加。
此外，建發股份預計去年度歸母凈利潤為24億元至35億元，同比減少約73%至82%。綠城中國預計去年公司股東應占利潤將同比2023年的31.18億元下降50%以內，主要因房地產市場整體下行，及公司主動加大長庫存去化力度，導致2024年度計提的資產減值損失增加所致。
前述已公布業績預告的頭部房企中，僅萬科A去年將錄得虧損表現，該公司預計2024年歸屬于上市公司股東的凈虧損約450億元，而上年同期為實現盈利121.63億元，同比下降470%。業績虧損的原因，則主要是“房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降。”
走出低谷關鍵在于房價

龍頭房企去年盈利普遍縮水，實際上是房地產行業內的共性問題。
記者統計Wind數據發現，在已經披露業績預告的A股上市房企中，僅天宸股份（600620SH)、亞通股份（600692.SH）預期凈利潤為“預增”，市北高新（600604.SH)、珠江股份(600684.SH）去年扭虧為盈。其余則多是“預減”“續虧”以及“首虧”狀態，其中有25家去年系首次虧損。
A股虧損規模居前的，除了萬科，還有*ST金科(000656.SZ）、綠地控股(600606.SH)、金融街(000402.SZ)、首開股份（600376.SH）、榮盛發展（002146.SZ）、華僑城A（000069.SZ）、金地集團(600383.SH）等。
其中，金科股份預計去年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損額在205億元至285億元之間，扣除非經常性損益后的凈利潤虧損為180億元至260億元，基本每股收益虧損在3.87元/股至5.38元/股。
綠地控股預計去年歸母凈利潤為-130億到-110億元，扣除非經常性損益后的歸母凈利潤為-112億元到-92億元。原因則包括公司加大促銷力度，部分房地產項目擬計提減值準備；房地產業務結轉規模及毛利率下降；利息資本化減少，計入當期財務費用的利息支出增加。
此外，金融街預計2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損在90億元至120億元之間；首開股份預計歸屬母公司所有者的凈利潤虧損95億元至75億元；榮盛發展預計歸屬上市公司股東的凈利潤虧損72億元至95億元；華僑城A預計凈利潤虧損70億元至90億元......
房企為何持續批量虧損，這與行業的結轉特點及市場走勢有關。
中指研究院企業研究總監劉水告訴第一財經，房企期房的合同銷售轉化成為營業收入需要2年左右。從會計角度，房企營收是以項目的竣工結轉為依據，因行業內施行預售制，也就是說當前的期房銷售，一般2年后竣工，然后對應的銷售額才計為企業營業收入，2024年的財務數據對應前兩年項目的竣工結轉。
過往兩年間，房企拿地價格普遍較高，這也就導致其利潤空間普遍較低，至今仍在消化此前的“包袱”。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴第一財經，房企盈利情況變動，主要跟房地產市場的整體規模縮水有關，過去幾年銷售市場整體下滑，這必然會傳導至房企業績數據上，加之此前房價出現明顯調整，所以當前上市房企的業績表現，也屬于正常現象，是行業各指標傳導的結果。
值得注意的是，當前地產已出現諸多積極變量，“穩住樓市”也首次被寫入政府工作報告總體要求中。
劉水表示，后續有望對房企業績產生直接拉動的政策，一是擴需求的政策，如因城施策調減限制性措施，一線城市放松限購等限制性政策，全國層面降房貸利率等。二是推進收儲的政策，今年將繼續大力度推進收購存量商品房，并在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，房企的存量商品房作為收儲對象，能夠幫助企業直接去庫存。
“房企業績依賴于整體市場變化，盡管當前部分主要城市樓市回穩態勢，但是距離全國整體上房地產市場回穩還有較大距離。”劉水提醒稱。
政策持續發力之余，業內普遍認為，當前對行業走勢最重要的影響因素仍是房價。
嚴躍進表示，當前樓市的回溫趨勢，還是會對房企經營有正向支撐作用，從盈利改善角度看，企業只有現金流為正才能真正減輕包袱，如果市場價格企穩或拉升，即便企業銷售規模不變，也能一定程度上改善盈利空間，所以“穩價格”是當前的重要工作。近期多地拍出高地價地塊，也反映了市場信心有所回升。