房價還會下降嗎？這個泡沫還有多大？歷史的經驗或許有答案

房價趨勢

2025年7月，福州福清一位業主急著套現，狠降30萬甩賣二手房，當天就接到“約談電話”，要求撤銷“擾亂市場”的降價行為。

地方政府托市的焦慮背后，是市場本身的冰冷現實：北京二手房掛牌15萬套，上海堆到18萬套，可價格“像被釘子釘住似的，死活不深跌”。而另一邊，2024年全國房價收入比降至10倍的歷史新低，一個普通城鎮家庭僅需10年收入就能買下一套百平米新房。可上海普通家庭仍需近30年收入才能買房。


中國房地產市場并非一路高歌。經濟學家馬光遠總結，過去二十年房價至少經歷了四次顯著下跌周期。

2008年金融危機爆發時，北京很多區域房價下跌幅度達到40%，深圳樓盤從2萬元/平方米墜落至9000元甩賣。萬科率先在全國降價15%-30%回籠資金自救，卻也引發全行業口誅筆伐。

六年后，2014年3月杭州房價在毫無政策打壓下突然下跌，迅速蔓延全國。這次市場自主調整的真實幅度超過20%，北京房價調整至少20%。

第三次下跌始于2017年嚴厲調控后。北京、上海房價率先調整，真實跌幅至少15%，環京區域更是普遍腰斬。

而當前這輪調整，始于2021年銷售峰值后的急轉直下。惠譽評級預測，2025年中國房價將再跌4%-6%，2026年繼續下跌2%-4%。


與過去不同的是，這輪下跌伴隨的是人口結構逆轉與經濟轉型陣痛。

2025年4月和5月，全國新房銷售均價連續環比上漲2.97%和2.54%。但這并非市場回暖信號，而是核心城市豪宅成交占比提升的結果。

上海總價3000萬元以上新房2025年前五個月成交897套，相當于2021-2023年全年水平。普通住宅市場依然低迷，一線城市新建商品住宅價格5月同比下降1.7%。


庫存壓力更如烏云壓頂。截至2025年5月末，全國商品房待售面積達7.78億平方米，去化速度連續三月下滑：3月去庫存1227萬平方米，4月降至522萬平方米，5月僅減少300萬平方米。

按當前銷售速度，全國庫存需18.7個月才能消化。

為何房價難降？

房價“死扛不降”的背后，是多方利益編織的剛性網絡。

曹德旺曾一針見血指出：超過80%的城市財政靠賣地支撐，房價崩塌將導致公務員工資發放、地鐵修建、學校撥款全面卡殼。


開發商與地方政府、銀行早已結成“鐵三角”。開發商雖想降價回血，但“限跌令”如影隨形——蘇州、合肥等地規定，降價超15%直接不予網簽。

更深層的是四個社會死結：

貧富差距拉大：早買房者坐享資產紅利，年輕人掏空六個錢包也難湊首付。深圳一對90后夫妻月入2萬，看中480萬的老破小，僅首付就需攢11年。

生育懸崖：2024年出生人口跌至856萬，較2017年減少近半。北京中介坦言：“客戶中35歲以下的，十個有八個說先買房再考慮生孩子”。


消費被房貸抽干：居民負債七成押在房產上。鄭州一位購房者月供9800元，工資到手僅1.3萬，被迫節衣縮食。

實體經濟失血：2025年上半年社會融資增量中，房地產吸走43%資金，制造業僅獲21%。

西南財經大學一份報告揭示：城鎮空置房超1億套，“能住下整個歐盟的人”。曹德旺更直言中國房子夠30億人居住。

與此同時，人口雪崩比預想更快。2024年死亡人口突破1300萬，出生不足900萬。沈陽某新區規劃入住30萬人，實際僅8萬入住，“晚上亮燈的就零星幾棟”。


城鎮化進入尾聲，剛需購房群體持續萎縮。貝殼數據顯示，35歲以下購房占比從五年前的62%降至2025年的37%。

筆者認為，當居民購買力提升速度超過房價漲幅，市場才能形成健康循環。

歷史經驗證明，只有收入增長能真正支撐房價。當北京金融業42萬年薪與制造業微薄收入間的鴻溝收窄，當上海30倍的房價收入比回歸合理區間，堆積如山的7.78億平方米庫存才會找到真正的歸宿。現在是資產縮水，投資沒門，大部分人沒底氣購買貴的房子，所以房價才會下降，等得收入起來的時候，房價依然會漲起來。