樓市迎來新“拐點(diǎn)”，房?jī)r(jià)或?qū)⒋蠓�調(diào)整，內(nèi)行人：優(yōu)先考慮二手房

房?jī)r(jià)趨勢(shì)

時(shí)隔多年，中國(guó)樓市終于迎來了真正意義上的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。隨著2025年第二季度全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的公布，一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象正在各大城市蔓延：新房與二手房之間的價(jià)格剪刀差正在急劇縮小，甚至在部分熱點(diǎn)城市中，二手房均價(jià)首次超過了同區(qū)域新房?jī)r(jià)格。這一現(xiàn)象背后，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深刻變革的縮影，也是未來房?jī)r(jià)走向的重要風(fēng)向標(biāo)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，已有23個(gè)城市的二手房成交均價(jià)超過了新房，這一數(shù)字比去年同期增加了11個(gè)城市。其中，深圳、上海、杭州等一線及新一線城市二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)尤為明顯。深圳福田區(qū)某熱門小區(qū)的二手房均價(jià)已達(dá)到85000元/平方米，而周邊在售新盤均價(jià)僅為78000元/平方米，價(jià)差高達(dá)9%。這種現(xiàn)象在以往的中國(guó)樓市中幾乎聞所未聞。


這種反常現(xiàn)象背后有著深刻的市場(chǎng)邏輯。長(zhǎng)期以來，中國(guó)樓市的定價(jià)體系一直存在著"新房溢價(jià)"現(xiàn)象，即同等條件下，新房?jī)r(jià)格通常會(huì)高于二手房。然而，隨著城市建設(shè)的成熟和土地資源的稀缺，核心區(qū)域的二手房憑借其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善的配套，價(jià)值正在被市場(chǎng)重新認(rèn)識(shí)。

房地產(chǎn)研究院首席分析師王建明指出："目前中國(guó)主要城市的住宅存量已超過300億平方米，二手房市場(chǎng)體量已遠(yuǎn)超新房市場(chǎng)。在這種情況下，二手房?jī)r(jià)格上漲是必然趨勢(shì)，這標(biāo)志著中國(guó)樓市正從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，這是一個(gè)歷史性的拐點(diǎn)。"

這一拐點(diǎn)的到來并非偶然。從宏觀層面看，2025年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策經(jīng)歷了多次微調(diào)。今年3月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出"適度調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度"，隨后各地陸續(xù)出臺(tái)了一系列松綁政策。截至目前，全國(guó)已有超過40個(gè)城市調(diào)整了限購、限貸政策，其中包括北京、上海等一線城市。

政策調(diào)整的背后是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的考量。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率下降至5.7%，創(chuàng)下近十年新低。房地產(chǎn)投資同比下降9.3%，連續(xù)第八個(gè)季度下滑。在此背景下，適度放松調(diào)控成為大勢(shì)所趨。

然而，值得注意的是，政策的放松并未帶來新房市場(chǎng)的全面復(fù)蘇。相反，二手房市場(chǎng)卻表現(xiàn)出了超預(yù)期的活躍。2025年上半年，全國(guó)二手房成交量同比增長(zhǎng)23.7%，而新房成交量?jī)H增長(zhǎng)4.2%。這種差異化表現(xiàn)背后，反映出購房者心態(tài)的深刻變化。

資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李明在接受采訪時(shí)表示："現(xiàn)在的購房者比以往任何時(shí)候都更加理性。他們不再盲目追求'全新'，而是更加注重性價(jià)比、區(qū)位和配套。在這種情況下，許多成熟社區(qū)的二手房自然成為首選。"

這種變化也得到了數(shù)據(jù)的支持。根據(jù)某大型房產(chǎn)中介平臺(tái)發(fā)布的《2025年上半年居民置業(yè)意向調(diào)查報(bào)告》，在計(jì)劃購房的受訪者中，65.3%的人表示優(yōu)先考慮二手房，較2024年同期上升了12.5個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)的活躍也帶來了一個(gè)意想不到的后果：新房?jī)r(jià)格承壓。為了應(yīng)對(duì)銷售壓力，許多開發(fā)商開始下調(diào)價(jià)格以刺激銷售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年第二季度，全國(guó)有超過200個(gè)新盤項(xiàng)目下調(diào)了售價(jià)，平均降幅達(dá)到8.5%。


這種市場(chǎng)變化也引發(fā)了專家對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的重新思考。中國(guó)社科院房地產(chǎn)研究中心主任徐建認(rèn)為："未來幾年，中國(guó)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)'新房下行、二手房穩(wěn)中有升'的分化格局。這種分化將重塑中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，使之更加接近成熟市場(chǎng)國(guó)家的模式。"

在這種市場(chǎng)環(huán)境下，購房策略也需要相應(yīng)調(diào)整。多位業(yè)內(nèi)專家一致建議，目前是購買二手房的較好時(shí)機(jī)，特別是那些位于城市核心區(qū)域、配套成熟的二手房。相比之下，遠(yuǎn)郊區(qū)域的新房可能面臨較大的價(jià)格調(diào)整壓力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張文強(qiáng)調(diào)："購房者應(yīng)該注意到，房子終究是用來住的，而不是用來炒的。在選擇住房時(shí)，應(yīng)該更多考慮自己的實(shí)際需求，比如上班通勤時(shí)間、周邊教育醫(yī)療資源等，而不是一味追求所謂的'升值空間'。"

事實(shí)上，這種市場(chǎng)變化也體現(xiàn)在具體的購房行為中。北京的張先生最近剛剛以650萬元的價(jià)格購入了朝陽區(qū)某成熟小區(qū)的一套二手三居室。他表示："我之前也看過周邊的新盤，價(jià)格差不多，但是二手房小區(qū)環(huán)境成熟，周邊配套齊全，入住后生活便利度高很多。考慮到實(shí)際居住體驗(yàn)，我最終選擇了二手房。"

與張先生有相似經(jīng)歷的購房者不在少數(shù)。據(jù)某知名房產(chǎn)中介統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，在其平臺(tái)上成交的二手房中，有超過40%的買家此前考慮過購買新房，但最終選擇了二手房。這一數(shù)據(jù)也從側(cè)面反映出購房者觀念的轉(zhuǎn)變。

當(dāng)然，并非所有二手房都具有投資和居住價(jià)值。專家提醒，在選擇二手房時(shí)，需要特別關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)年限、建筑質(zhì)量、小區(qū)物業(yè)等因素。特別是對(duì)于建成年代較早的小區(qū)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)了解其是否面臨拆遷、改造等規(guī)劃，以免影響未來居住體驗(yàn)或資產(chǎn)價(jià)值。

值得一提的是，房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象在不同城市表現(xiàn)也不盡相同。一線城市和強(qiáng)二線城市由于經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、人口持續(xù)流入，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)強(qiáng)勁；而在一些三四線城市，由于人口流出、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，二手房市場(chǎng)依然疲軟，甚至出現(xiàn)了大幅貶值的情況。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，北上廣深四大一線城市二手房?jī)r(jià)格平均上漲5.2%，而三四線城市二手房?jī)r(jià)格平均下跌3.7%。這種分化也反映出中國(guó)城市發(fā)展的不平衡性，提醒購房者需要根據(jù)不同城市的具體情況制定相應(yīng)的置業(yè)策略。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的轉(zhuǎn)型。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩、人口增長(zhǎng)的放緩以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的"黃金時(shí)代"已經(jīng)過去，取而代之的將是一個(gè)更加成熟、理性的市場(chǎng)環(huán)境。

在這種環(huán)境下，購房者需要轉(zhuǎn)變觀念，不再將房子視為一種投資品，而應(yīng)回歸其居住屬性。同時(shí)，政府也需要加快建立多元化的住房供應(yīng)體系，滿足不同群體的居住需求。

綜合來看，中國(guó)樓市的這一新拐點(diǎn)既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。對(duì)于購房者而言，理性看待房?jī)r(jià)變化，根據(jù)自身需求和經(jīng)濟(jì)能力做出選擇至關(guān)重要。對(duì)于開發(fā)商而言，則需要加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，適應(yīng)市場(chǎng)新變化。對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和民生改善都具有重要意義。


未來幾年，隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的持續(xù)深化和市場(chǎng)自身調(diào)整的進(jìn)一步推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步走向健康發(fā)展的軌道。在這個(gè)過程中，二手房市場(chǎng)的地位將日益重要，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量。

面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)，你是如何看待二手房與新房之間價(jià)格關(guān)系變化的？你認(rèn)為這種變化會(huì)持續(xù)多久？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的觀點(diǎn)和經(jīng)歷。