樓市已經(jīng)降到什么程度了？看完數(shù)據(jù)，我驚掉了下巴

房價(jià)趨勢

們聊個(gè)沉重的話題——樓市的現(xiàn)狀。

很多人關(guān)心：到底房價(jià)、市場、投資預(yù)期，到底到什么程度了？我告訴你，看完這些數(shù)據(jù)，我感覺自己像打了個(gè)五雷轟頂，驚得下巴都掉了！


01、房地產(chǎn)投資：幾近“冰點(diǎn)”？

首先，咱們看官方公布的最新數(shù)據(jù)——2023年前8個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額只有6.03萬億元，同比驟降12.9%。你沒聽錯(cuò)，這個(gè)數(shù)字是2015年以來同期新低！

也就是說，連續(xù)十年中，今年前八個(gè)月的投資規(guī)模可以說是最差的。

而這個(gè)“最差”里，背后的含義也很清楚：市場活躍度在掉，預(yù)期在跌。反映在投資速度上，數(shù)據(jù)顯示，從2022年4月起，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始連續(xù)負(fù)增長。

這說明，土地購置、房屋建設(shè)這些基本驅(qū)動(dòng)力都被壓制了。投資少了，說明行業(yè)低迷，市場預(yù)期依然低迷。


02、土地市場：重點(diǎn)城市“熱”但外圍冷靜

看土地市場的狀況，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，有些重點(diǎn)城市的土拍還是火爆，甚至出現(xiàn)高溢價(jià)、高總價(jià)的情況，但別忘了，那只是少數(shù)“明星區(qū)”。

大部分三四線城市和外圍區(qū)域，土拍依舊遇冷。這個(gè)現(xiàn)象告訴我們：一線城市依然吸引投資，但整體市場還是“風(fēng)聲鶴唳”。

同時(shí)，部分城市的新房銷量表現(xiàn)尚可，但整體趨勢還是在下降。也就是說，市場分化越發(fā)明顯：核心區(qū)域有一定支撐，但外圍地區(qū)的需求明顯不足。


03、新房銷售：數(shù)字背后的“殘酷”

從銷售端來看，今年1到8月，商品房的銷售情況不容樂觀。銷售面積累計(jì)57304萬平方米，同比下降4.7%；銷售額則是55015億元，同比下降7.3%。

表面看，面積下降幅度比銷售額略小，意味著新房價(jià)格也在走低——市場的“牛市”已成過去式。

這個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們，雖然供應(yīng)還在放緩，但購房需求明顯不足。也就是說，現(xiàn)在市場上供大于求的局面還在，而且越來越明顯。

如果你是購房者，建議你們可以趁機(jī)議價(jià)！

庫存積壓，開發(fā)商為了清庫存，出的優(yōu)惠會(huì)越來越多；而且，樓市的政策也有望逐步松綁——比如降低貸款利率、減免稅費(fèi)、提供購房補(bǔ)貼什么的，都在逐步推進(jìn)中。

這就變成了：買房的“主動(dòng)權(quán)”逐漸回到消費(fèi)者手里。


04、二手房市場：潛力“大”但壓力也大

我一直強(qiáng)調(diào)，單看“性價(jià)比”，其實(shí)二手房市場會(huì)更劃算。

原因很簡單：現(xiàn)在很多城市的二手房成交量已經(jīng)超過了新房，這在之前是無法想象的！在房價(jià)漲勢的頂峰，二手房交易反而不太活躍，現(xiàn)在反倒成為“主角”。

二手房的壓力更大，議價(jià)空間更充裕，正是普通購房者的福音。這也是市場調(diào)整的自然結(jié)果——二手房變得更有吸引力，交易變得更靈活。


05、庫存現(xiàn)狀：庫存壓力依舊大

接著聊聊庫存。截至今年8月末，全國商品房待售面積達(dá)到7.6億平方米，比7月末減少了317萬平方米。

這個(gè)數(shù)字看似“下降”，但實(shí)際上，庫存量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2015年樓市高峰時(shí)期的7.4億平方米。

庫存減緩，主要是因?yàn)楣┙o在收縮，而不是銷售火爆在帶動(dòng)庫存下降。相反，庫存壓力依然巨大，市場的“去庫存”過程還在持續(xù)。

不過，也要看到一些積極信號(hào)。

比如，從2022年到2024年，待售面積逐年增長——從5.4億平方米的低點(diǎn)，到2023年的6.4億米，再到2024年的7.3億米，增長速度逐漸減緩，表明政府和市場對(duì)去庫存的調(diào)控逐步起作用。

未來如果能有大規(guī)模的去庫存措施，比如土地供應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化、收儲(chǔ)大動(dòng)作，2026年我們很可能迎來庫存的真正收縮。

那時(shí)候，樓市的“底部”才算真正穩(wěn)住。


06、房價(jià)：還會(huì)漲嗎？

說到這里，當(dāng)然要問：房子到底還會(huì)不會(huì)漲？答案可能讓你有點(diǎn)失望。目前的政策和市場信號(hào)，更多是為了“止跌”，而非“推高”。

實(shí)際上，房價(jià)短期內(nèi)要繼續(xù)下行的壓力依然存在。

每次調(diào)控都要考慮到居民的“承受共識(shí)”；如果沒有居民收入的同步提升，也很難出現(xiàn)持續(xù)上漲的景象。

而且，整體房價(jià)與居民收入之間的泡沫還沒有完全消除。盡管房價(jià)去年經(jīng)歷了一輪大幅下跌，但距離合理區(qū)間，仍然存在差距。


總結(jié)一下：

現(xiàn)在整個(gè)樓市，房價(jià)已經(jīng)跌得很厲害，投資預(yù)期極度低迷，市場分化、庫存高企、供需矛盾突出。

短期內(nèi)，要把市場帶起來，除了政策松綁、買房優(yōu)惠等“托底”措施外，居民的收入預(yù)期和消費(fèi)信心特別關(guān)鍵。

而從長遠(yuǎn)看，未來樓市的走向，不僅靠政策“救市”那么簡單，更要看經(jīng)濟(jì)基本面是否穩(wěn)住、居民是否愿意借債買房。

沒有“居民愿意接債”，房價(jià)是難以根本反彈的。