樓市或迎“大變”，房價(jià)下跌全國蔓延中，剛需購房將迎來最大利好？

房價(jià)趨勢

前幾天我朋友小趙打來電話，語氣中帶著幾分猶豫："哥們，你說我現(xiàn)在是該出手買房還是再等等？我看現(xiàn)在房價(jià)一直在跌，怕買了虧，不買又擔(dān)心錯(cuò)過機(jī)會(huì)。"

我理解他的糾結(jié)。畢竟買房是普通家庭最大的支出，一不小心就是幾十萬上百萬打了水漂。想到這里，我決定認(rèn)真研究一下當(dāng)前的樓市形勢，給出一些參考意見，也許對(duì)不少像小趙這樣猶豫的朋友有所幫助。

2025年第二季度全國房地產(chǎn)市場報(bào)告剛剛出爐，數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市中，有62個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌，降幅最大的城市接近2.8%。這已經(jīng)是連續(xù)第15個(gè)月全國房價(jià)指數(shù)下跌了。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了這一趨勢：2025年上半年，全國商品房銷售面積同比下降17.3%，銷售額同比下降21.5%。

這些冰冷的數(shù)字背后，是樓市的深刻變化。

記得2019年時(shí)，我們小區(qū)二手房均價(jià)還在45000元/平方米左右，到了2023年年中漲到了52000元/平方米。可從2023年年底開始，價(jià)格開始掉頭向下，到現(xiàn)在已經(jīng)跌回了42000元/平方米。短短一年半時(shí)間，價(jià)格跌去近20%。

不僅是我們小區(qū)，整個(gè)城市的房價(jià)都在下跌。我另一個(gè)朋友去年底貸款800萬買了套市中心的大平層，現(xiàn)在同小區(qū)同戶型的房子降了150萬，他每次見面都嘆氣說"早知道再等等了"。


為什么房價(jià)會(huì)出現(xiàn)全國性下跌？通過分析，我們發(fā)現(xiàn)有幾個(gè)關(guān)鍵因素：

人口結(jié)構(gòu)變化是最核心的原因。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年我國人口自然增長率為-1.48‰，出生人口持續(xù)減少，老齡化程度加深。統(tǒng)計(jì)局人口專家預(yù)測，2025年全年我國人口將減少約214萬人。人口是房地產(chǎn)市場最基礎(chǔ)的支撐，人口減少意味著住房需求的長期萎縮。

供需失衡加劇了市場壓力。房地產(chǎn)信息監(jiān)測機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，全國商品房庫存量約為6.5億平方米，按照當(dāng)前銷售速度計(jì)算，去化周期超過22個(gè)月，遠(yuǎn)高于正常水平。而根據(jù)房地產(chǎn)研究中心的報(bào)告，2025年上半年全國住宅市場的供應(yīng)量是需求量的1.8倍，供大于求的局面十分明顯。

居民杠桿率高企也制約了購房需求。金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年第一季度，我國居民部門杠桿率達(dá)到64.3%，雖然比2021年的峰值有所下降，但仍處于較高水平。這意味著居民購房能力受限，難以支撐房價(jià)繼續(xù)上漲。

"房住不炒"理念逐漸深入人心，投資投機(jī)需求明顯減少。住房服務(wù)數(shù)據(jù)中心調(diào)查顯示，2025年第一季度，全國一二線城市投資性購房比例下降至14.7%，比2020年的高點(diǎn)下降了近20個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期是大勢所趨。我們看到，全國多個(gè)城市的房價(jià)正在向合理區(qū)間回歸。這不是壞事，反而有利于市場長期健康發(fā)展。

不過，房價(jià)下跌并非全國一致。從城市分布來看，三四線城市房價(jià)下跌幅度普遍大于一二線城市；從區(qū)域分布看，東北、西北地區(qū)下跌幅度大于東部沿海地區(qū)；從物業(yè)類型看，普通住宅下跌幅度大于學(xué)區(qū)房和豪宅。


我朋友小李在東北某省會(huì)城市工作，他說當(dāng)?shù)匾恍┙紖^(qū)樓盤價(jià)格已經(jīng)跌去三分之一，開發(fā)商推出各種促銷手段，包括直接降價(jià)、贈(zèng)送裝修、首付分期等，就是為了盡快回籠資金。

相比之下，北上廣深等超一線城市的核心區(qū)域，尤其是名校學(xué)區(qū)房，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。我們分析了某房產(chǎn)網(wǎng)站的成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)北京海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房2025年上半年價(jià)格僅下跌了2.3%，遠(yuǎn)低于全市6.8%的平均跌幅。

說完市場現(xiàn)狀，我們來談?wù)剬?duì)未來的判斷。基于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場表現(xiàn)，我們認(rèn)為2025年下半年至2026年房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

全國房價(jià)整體將繼續(xù)下行，但速度會(huì)放緩。我們預(yù)計(jì)到2026年年中，全國房價(jià)可能還會(huì)下跌5%-10%，不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，但也難以反彈。房地產(chǎn)金融監(jiān)測機(jī)構(gòu)的預(yù)測模型顯示，2026年全國商品房均價(jià)同比下降速度可能控制在5%以內(nèi)。

市場分化將更加明顯。一二線城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域，尤其是教育資源豐富、交通便利的地段，房價(jià)可能率先企穩(wěn)；三四線城市，特別是人口持續(xù)外流的地區(qū)，調(diào)整周期可能會(huì)更長，幅度也會(huì)更大。

剛需和改善性需求將成為市場主力。隨著投資投機(jī)需求的退出，真正的居住需求將主導(dǎo)市場。房地產(chǎn)交易監(jiān)測平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度，全國范圍內(nèi)首次購房者占比達(dá)到63.2%，創(chuàng)下近五年新高。

房企經(jīng)營策略將更加務(wù)實(shí)。為了適應(yīng)市場變化，開發(fā)商可能會(huì)推出更多符合剛需的中小戶型產(chǎn)品，降低開發(fā)強(qiáng)度，注重產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)體驗(yàn)。


那么，對(duì)于想要買房的普通人來說，當(dāng)前的市場環(huán)境意味著什么？是機(jī)遇還是風(fēng)險(xiǎn)？

對(duì)于剛需族來說，這可能是近年來較好的入場窗口。房價(jià)下跌、開發(fā)商促銷、銀行利率處于低位，這些因素疊加，大幅降低了購房門檻。據(jù)我所知，現(xiàn)在不少銀行的首套房貸款利率已降至3.8%左右，比2021年的高點(diǎn)低了近2個(gè)百分點(diǎn)。按照100萬元30年期等額本息還款計(jì)算，每月少還款1000元左右。

我朋友小陳最近就抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)。他在2025年4月以380萬元的價(jià)格買下了心儀已久的三居室，比去年同期的報(bào)價(jià)便宜了近60萬元。加上較低的貸款利率，他的月供壓力比預(yù)期小了不少。"雖然短期內(nèi)房價(jià)可能還會(huì)有所波動(dòng)，但從長期居住需求來看，我覺得這個(gè)價(jià)格已經(jīng)比較合理了。"小陳說。

對(duì)于投資客來說，當(dāng)前市場可能并不友好。在房價(jià)下行通道中投資房產(chǎn)，短期內(nèi)難以獲得資本增值收益。而從租金回報(bào)率來看，根據(jù)房地產(chǎn)投資分析機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2025年上半年全國住宅平均租金回報(bào)率僅為1.9%，低于大部分理財(cái)產(chǎn)品的收益率。

對(duì)于有改善需求的人群，這反而可能是個(gè)不錯(cuò)的置換時(shí)機(jī)。通常在房價(jià)下行周期中，大戶型、高端住宅的跌幅會(huì)更大，而小戶型的抗跌性較強(qiáng)。如果賣掉小戶型換大戶型，可能會(huì)比房價(jià)高位時(shí)更劃算。

我們認(rèn)識(shí)的張阿姨就是這樣操作的。今年5月，她賣掉了市區(qū)70平米的兩居室，換了郊區(qū)110平米的三居室，總體花費(fèi)比她2023年初的預(yù)算少了約15%。"雖然位置遠(yuǎn)了點(diǎn)，但空間大了很多，孩子上學(xué)也更方便，我覺得挺值的。"張阿姨很滿意這次置換。

話又說回來，買房決策不能只看價(jià)格。購房者還需要考慮自身需求、經(jīng)濟(jì)能力、區(qū)位選擇等多方面因素。

具體來說，我們建議：

評(píng)估自身需求和經(jīng)濟(jì)能力。購房前先明確自己的實(shí)際需求（如家庭人口、工作地點(diǎn)、子女教育等）和經(jīng)濟(jì)承受能力。一般來說，月供不超過家庭月收入的40%比較合適。

關(guān)注區(qū)位和配套。即使在房價(jià)下跌周期，優(yōu)質(zhì)區(qū)位的房產(chǎn)也更具保值能力。購房時(shí)要重點(diǎn)考察交通便利度、教育醫(yī)療資源、商業(yè)配套等因素。

查看開發(fā)商資質(zhì)和小區(qū)品質(zhì)。了解開發(fā)商的履約能力和口碑，檢查房屋質(zhì)量和小區(qū)物業(yè)管理水平，避免購買存在安全隱患或后期維護(hù)成本高的房產(chǎn)。

靈活選擇付款方式。在當(dāng)前利率較低的環(huán)境下，如果資金充裕，可以考慮提高首付比例，減少利息支出；如果資金緊張，可以選擇最長貸款期限，降低月供壓力。

避免盲目跟風(fēng)。無論是搶購還是觀望，都要基于自身情況和需求做決策，不要被市場情緒左右。

對(duì)于我那位糾結(jié)是否該買房的朋友小趙，我給出的建議是：如果是剛需購房，目前確實(shí)是比較好的時(shí)機(jī)，但要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇合適的戶型和區(qū)域；如果是投資目的，可能需要更加謹(jǐn)慎，或者考慮其他投資渠道。

房價(jià)漲跌有周期，但居住需求是剛性的。對(duì)于普通家庭來說，房子首先是用來住的，其投資屬性應(yīng)該放在第二位。在當(dāng)前市場環(huán)境下，理性看待房價(jià)變化，根據(jù)自身需求和能力做出決策，才是明智之舉。

無論你是準(zhǔn)備入市，還是繼續(xù)觀望，希望這篇文章能給你一些參考。你對(duì)當(dāng)前的樓市有什么看法？是準(zhǔn)備購房還是持幣待購？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的想法和經(jīng)歷，我們一起探討。

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