8月份，70城的二手房?jī)r(jià)，都在下跌！

房?jī)r(jià)趨勢(shì)

近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2025年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，在國(guó)家和地方政府密集出臺(tái)拯救樓市的背景下，國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市的二手房市場(chǎng)，依然未能擺脫低迷的態(tài)勢(shì)。在國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市中，僅有長(zhǎng)春一個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格，和上個(gè)月相比，微漲0.1%，其余69個(gè)城市全部下跌；和去年同期相比，70個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格，全線下跌。


本來(lái)，8月份是傳統(tǒng)救市政策的發(fā)力期。北京、上海、廣州等一線城市相繼推出"認(rèn)房不認(rèn)貸"優(yōu)化版，新一線城市杭州、南京、成都進(jìn)一步放寬限購(gòu)門(mén)檻，南京甚至試行"以舊換新"購(gòu)房補(bǔ)貼。央行下調(diào)5年期LPR至歷史新低3.7%，多地公積金貸款額度提升20%至30%。但市場(chǎng)的反饋，卻呈現(xiàn)出明顯地滯后。


統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，70城二手房房?jī)r(jià)，和上個(gè)月相比，下跌幅度超過(guò)1%的城市，多達(dá)28個(gè)，其中鄭州跌幅1.8%、武漢跌幅1.6%、天津跌幅1.5%，就連一線城市的深圳，也下跌了0.9%，廣州更是下跌了1.1%。這種"政策熱、市場(chǎng)冷"的背離現(xiàn)象，暴露出購(gòu)房者的預(yù)期，還沒(méi)有發(fā)生根本性的扭轉(zhuǎn)。


相較于環(huán)比數(shù)據(jù)的短期波動(dòng)，和去年同期相比，全線下跌的態(tài)勢(shì)更具指標(biāo)意義。和去年同期相比，上海下跌了6.7%，和去年同期相比，北京下跌了7.2%，打破了"一線城市抗跌"的神話；成都、西安等熱點(diǎn)二線城市的跌幅，更是突破了10%。這種持續(xù)12個(gè)月以上的價(jià)格下跌，已經(jīng)形成"房?jī)r(jià)下跌到觀望情緒，到成交萎縮，再到開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，最后是進(jìn)一步降價(jià)"的惡性循環(huán)。值得注意的是，8月份二手房的掛牌量，卻激增了23%，成交周期延長(zhǎng)至到182天（去年同期是135天），供需關(guān)系的根本性逆轉(zhuǎn)，正在重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯。


多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，對(duì)于救市政策的效果較差，存在四個(gè)方面的障礙：第一，居民收入的預(yù)期，尚未得到改善；第二，失業(yè)率繼續(xù)增加，8月城鎮(zhèn)失業(yè)率，依然處在5.8%的高位，嚴(yán)重影響社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力；第三，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露，一些頭部開(kāi)發(fā)商的債券違約事件，引發(fā)市場(chǎng)恐慌；第四，更重要的是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的傳聞，造成投資性需求持續(xù)撤離。


和2014年、2020年兩輪樓市下跌時(shí)相比，本輪二手房?jī)r(jià)下行，呈現(xiàn)出三個(gè)顯著差異：首先，改善型需求替代剛需，了市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)主力，但受制于"賣(mài)一買(mǎi)一"的置換鏈條阻滯；其次，法拍房數(shù)量加大（和去年同期相比，飆升了89%），形成價(jià)格的"堰塞湖"；最后，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)，商品住宅新開(kāi)工面積連續(xù)18個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。


對(duì)于普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，需要理性看待房?jī)r(jià)的波動(dòng)，既沒(méi)有必要恐慌性地拋售，也不應(yīng)該盲目的抄底。隨著8月政策效果的逐步顯現(xiàn)，以及后續(xù)可能出臺(tái)的救市措施，國(guó)內(nèi)樓市或?qū)⒃陉囃粗杏瓉?lái)新的平衡點(diǎn)。但房?jī)r(jià)"只漲不跌"的黃金時(shí)代，已經(jīng)永遠(yuǎn)成為了歷史的記憶。