別再被割韭菜！全國房價在跌，偏偏這個縣城熱到排隊，背后邏輯其實很簡單

房價趨勢

當大城市房價普跌、有人喊“持現為王”的時候，定邊縣新房二手房一路熱到國慶，甚至有人剛過戶還沒拿證就凈賺六萬，這不是傳聞

走進定邊的房產中介店，你會發現人氣是真的旺


付倩倩是個剛入行一年的中介，2025年9月28日她在縣城核心地段收了一套二手房，幾天后國慶第一天就被人全款42.8萬元拿走

買家明知道房子不滿兩年要交5.3%的增值稅，加上其他雜稅得掏出7%多，還是一句話不多說，成交

她自己也有點發懵，因為她剛買時總價不到37萬元，這中間的差價凈到手將近六萬

國慶假期回老家的飯局，聊著聊著就聊到房子

飯桌上的主角不是菜，是學區房和獨棟別墅


有人說剛掛牌的獨棟帶小院沒兩天就有人預定了，還說新盤開盤看房的隊伍繞著售樓處排

聽得出，大家既興奮又有點不安，怕買晚一步，怕接最后一棒

定邊的熱度，靠婚房和學區房托起，也靠石油經濟兜底

備婚族的要求水漲船高，付倩倩提起過一個很直白的條件清單：女方要“三件套”——帶小院的獨棟別墅一套，預算100萬；

新車一輛，20萬；


彩禮12.8萬，加上26.8萬“女兒零花錢”

算下來光這三項就要159.6萬，還不含三金和酒席

說白了，婚房成了剛需，房價自然跟著上去

學位也是硬通貨

“學區劃片+提前一年落戶”，家長不買房就等著卡殼


不少人為了讓孩子進縣城重點小學、初中，提前一年買好房、把戶口遷過來

農村學校門口的野草都長得比孩子高，二十年前一個班三十多號人讀書聲能傳到地頭，現在不少村小鐵鎖生銹

孩子往城里涌，家長跟著搬，買房租房疊加，縣城的學區房自然抱團漲

還有一種是“大改善”的心氣

2022年定邊新區一批毛坯獨棟別墅開盤價一套才50萬，三年過去，同片區毛坯已經到80萬，帶裝修甚至破百萬


在這座縣城，帶院子的房子是稀缺品，能停車能種花，幾乎一掛就有人問

你說這是情懷也好，是身份感也行，反正它就供不應求

房地產從來沒脫離資源邏輯，石油掙來的錢，遲早有人拿去買房

定邊處在陜甘寧蒙交界，“三秦要塞”不只是地理名片，它是全國縣級油氣產能第一大縣

探明石油儲量16.18億噸、天然氣3000億立方米，境內3.4萬多口油氣井，原油最高年產800萬噸、天然氣最高年產超6億立方米，油氣當量超過1000萬噸

當地人都知道，財政靠石油，工資靠油田，手里有底氣，買房也不那么手軟


縣里一些優質小區的單價已經到7000元每平，而2025年10月二手房全縣均價是4520元每平，比之前小幅波動上漲0.13%

平均在這，尖子盤在那，這種剪刀差恰恰說明了分化

當然，熱鬧里也有隱隱的不安

能漲多久，才是所有人心里那句追問

付倩倩承認自己趕上了行當的好時候，近一年看房的人多、房東臨時加價、成交快，中介公司像雨后春筍，五年前還難找的門店，如今已有二十多家

她月收入能過萬，超過不少當地公務員，但她也不敢說這股熱還能吹多久


當供給上來，故事就不再只講需求

定邊這兩年新盤不多，少得一只手能數過來，稀缺讓價格往上竄

可從2024年開始，好幾個項目同時開工，交付時間都扎堆在未來一兩年

要是這些房子一起上市，原本緊繃的供需就可能松動，到那個時候，價格穩不穩真不好說

賣房的萬先生把話說得更直

2025年8月，他把自己住的150平電梯房賣了，學區不錯的小區，成交130萬，折合單價8600元一平


2017年他買時總價才60萬，八年翻倍多

可他沒戀戰，反而“落袋為安”，準備拿錢去買隔壁新盤，毛坯5500元一平，位置學區都不差，房子還更大

“西安在跌，縣城在漲，這句話聽起來就不合理”

他搖頭，覺得這波熱度像陣風，炒過了總要回落

往大盤看，也能感到風向

權威數據顯示，2025年8月，70城商品住宅價格環比總體仍在下降，只是降幅在慢慢收窄


一線城市新房環比降0.1%，上海漲0.4%，北廣深分別降0.4%、0.2%、0.4%；

一線二手房環比降1.0%，北上廣深分別降1.2%、1.0%、0.9%、0.8%

二線城市新房環比降0.3%，二手房降0.6%

今年以來各地出了不少穩樓市新政，但反應分化明顯，政策看上去很猛，有些地方卻沒激起多大水花

因城施策不只是口號，真得看每個城市的產業、人口和供給細賬

把視野再拉遠一點，定邊的故事并不孤立


鶴崗就是當頭棒喝

支柱產業是煤炭，轉型不順，人口五年流失超兩成，2019年棚改末期房價還要8000元一平，2024年新房成交均價只剩1960元，老小區跌破1000元，二手房掛牌超3萬套，去化要8.7年

再看鄂爾多斯，十多年前靠煤炭發家，房價飆到過萬元一平，2012年煤價下去，泡沫破了，爛尾、斷供，后來緩慢恢復，但代價不小

房價不是信仰，它會漲會跌，資源型城市也會發燒也會退燒

回到定邊，眼下的確熱

有人沒拿證先賺六萬，這樣的故事容易傳，也最能點燃情緒


但如果你此刻拿著錢站在售樓處，還是那句老話——你到底是為住，還是為賺

為孩子上學，別只盯著“學區”三個字算一半，接送時間、租售比、未來換房流動性一起算賬；

為婚房，別被面子牽著跑

“面子好看三天，票子要花三十年”

自住就挑穩定舒適，投資就接受波動，別把兩件事攪在一起

買房這事，別被恐慌和貪婪牽著走


2025年10月的二手房均價是4520元一平，小幅上漲0.13%，這說明市場并不是無腦沖鋒，而是在高熱與分化之間找平衡

當需求被婚房和學區點燃，當供給在未來一年半后集中釋放，當石油經濟繼續托底但也受周期波動，答案就寫在時間里

看清供需、產業和政策的節奏，才不至于被割韭菜

等風來，別盲追；

風大時，抓穩舵

真正的好決策，是在自己的能力圈里，買得起、住得好、扛得住


市場不需要英雄，只需要清醒的人

信源資料
澎湃新聞：《房價都在跌，偏偏這里在漲》-2025年10月5日
國家統計局：《國家統計局城市司首席統計師王中華解讀2025年8月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據》-2025年9月15日
DeepSeed：《2024年房價暴跌城市 TOP10：這些地方房價直接腰斬，跌幅數據觸目驚心！》-2025年3月6日