未來(lái)20年，地段依然是房?jī)r(jià)第一要素

房?jī)r(jià)趨勢(shì)

開(kāi)頭，我們先看下最近2個(gè)月的豪宅市場(chǎng)：

河西中這里

興隆大街中部，成交2套，分別為丹若園170平的6萬(wàn)，海玥萬(wàn)物234平的5.8萬(wàn)；

灣四成交一套250平，單價(jià)5.4萬(wàn)；

南京灣這里

翡翠濱江成交一套230中高樓層，4.9萬(wàn)；

某個(gè)剛交付新房，298平中高樓層成交價(jià)5.3萬(wàn)；

整體位置如下所示


相信大家都看出來(lái)了，目前來(lái)說(shuō)，整個(gè)河西的房?jī)r(jià)，其實(shí)是以新街口為圓心的，離市中心越近的地方，房?jī)r(jià)越高，越能保值。

而品質(zhì)這塊，雖說(shuō)依然影響房?jī)r(jià)，但已經(jīng)沒(méi)有以前那么重要了。

為什么圖上會(huì)有個(gè)問(wèn)號(hào)呢？

因?yàn)樵谖也殚喍�手房成交價(jià)的時(shí)候，驚訝的發(fā)現(xiàn)了一個(gè)樓盤(pán)，在河西頂豪普遍只能賣(mài)到5萬(wàn)多的情況下，它賣(mài)到了6.9萬(wàn)，位置就在問(wèn)號(hào)處。

這就是中航金城1號(hào)。。。


中航金城1號(hào)，大家很熟悉了，新街口附近極其稀缺的次新房，無(wú)數(shù)上班族的終極夢(mèng)想，每每開(kāi)車(chē)路過(guò)，都只能望而興嘆，后悔當(dāng)年沒(méi)有下手。

而它隔壁就是今年南京最神秘，最難買(mǎi)，傲嬌到從不給中介一分錢(qián)傭金的純新盤(pán)——金宸熙苑。

金宸熙苑與中航金城1號(hào)是同一個(gè)開(kāi)發(fā)商，某種程度上相當(dāng)于它的二期，總高15-16層，總計(jì)500戶(hù)，面積105-186，單價(jià)5萬(wàn)附近。


該盤(pán)之前開(kāi)過(guò)2次，除了部分低樓層外，基本都銷(xiāo)售一空，尤其大戶(hù)型連搶都搶不到，近期將會(huì)進(jìn)行第三次加推，以105、107戶(hù)型為主，配上少量的157、186，有興趣的可以關(guān)注下。


回到剛才話題

2025年7月，中航金城1號(hào)，一套187平的戶(hù)型，以1300萬(wàn)成交，這樣的總價(jià)足以在河西買(mǎi)下240平豪宅，但客戶(hù)依然選擇了市中心，離新街口最近的次新房。

此時(shí)各位一定很好奇，這套房以前賣(mài)多少錢(qián)呢？

我這里正好有數(shù)據(jù)。

2024年9月，中航金城1號(hào)同樣的一套185戶(hù)型，成交價(jià)1350萬(wàn)元。


2024年9月，成交價(jià)1350萬(wàn)；

2025年7月，成交價(jià)1300萬(wàn)；

在過(guò)去整整的1年里，當(dāng)整個(gè)樓市跌幅都超過(guò)10%的時(shí)候，唯獨(dú)中航金城1號(hào)，穩(wěn)如泰山，堅(jiān)如磐石，妥妥的南京保值之王。

這一切只因2個(gè)字：地段。

新街口附近的地段，無(wú)法復(fù)制。

不過(guò)客觀的說(shuō)，其實(shí)在過(guò)去的20年里，國(guó)內(nèi)的樓市并不是這樣的。

雖然李嘉誠(chéng)再三強(qiáng)調(diào)“地段”，但截止到2021年，樓市飽和之前，我們升值最快的房子從來(lái)不是市中心，而是郊區(qū)。

譬如2005年的河西，彼時(shí)房?jī)r(jià)4000一平，卻在短短15年內(nèi)，翻了10多倍。

譬如2014年的江北核心區(qū)，首開(kāi)價(jià)格1萬(wàn)出頭，卻在7年后沖到了5萬(wàn)多，翻了至少5倍。

甚至是曾經(jīng)的橋北，2000多的開(kāi)盤(pán)價(jià)，最高峰時(shí)也賣(mài)到了2萬(wàn)多。

反觀市中心，德基旁邊的幾個(gè)新房，2007年的時(shí)候就賣(mài)到了1萬(wàn)多，最高峰時(shí)也不過(guò)7萬(wàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸大盤(pán)。

究其原因，是城市發(fā)展的變化。

曾經(jīng)的人口是猛增的，曾經(jīng)的城市是擴(kuò)張的，曾經(jīng)的財(cái)政是富裕的，所以曾經(jīng)的投資邏輯是買(mǎi)新區(qū)，買(mǎi)那種拆的干干凈凈但又偏遠(yuǎn)的地方，一旦規(guī)劃落地，就是5倍10倍的漲幅。

畢竟過(guò)去的20年里，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在以全球無(wú)法企及的速度發(fā)展，數(shù)以10億的農(nóng)村人口進(jìn)入了城市，巨大的供求不平衡下，新區(qū)建設(shè)速度驚人，這才有了后來(lái)的陸家嘴與河西。


然而這幾年，世界變了。

這個(gè)世界不再高速發(fā)展，我們的城鎮(zhèn)化幾近結(jié)束，人口總量開(kāi)始下滑，房子逐步供求平衡。

當(dāng)一個(gè)地區(qū)沒(méi)有了人口流入，城市的擴(kuò)張也會(huì)戛然而止，新區(qū)的神話也就此破滅，于是我們看到，這些年跌幅最大的地方，恰恰是曾經(jīng)漲幅最快的新區(qū)，因?yàn)轭A(yù)期太滿，無(wú)法落地了。

反觀以中航金城1號(hào)與金宸熙苑為代表的市中心區(qū)域，那些核心中的核心地段，卻抵擋住了一次次沖擊，成為了最為保值的樓盤(pán)。

甚至“品質(zhì)”二字，在地段面前都不堪一擊，再豪華的會(huì)所，再忽悠人的第四代住宅，都沒(méi)法阻擋人們對(duì)新街口的向往。

原因在于2點(diǎn)：

一是，今天的人們已經(jīng)放棄炒房，回歸現(xiàn)實(shí)，以居住為目的，自然會(huì)去選那種讓全家上班、上學(xué)、逛街都很方便的地方，越方便越好，畢竟再漂亮的露臺(tái)也比不過(guò)讓孩子多睡20分鐘。


二是，新街口是真的沒(méi)有土地供應(yīng)，即便官方想改規(guī)劃，拿些商業(yè)改住宅，也改無(wú)可改，巧婦難為無(wú)米之炊。

這就意味著，市中心現(xiàn)在的新房，就是未來(lái)最好的房子，不管過(guò)去多少年，它永遠(yuǎn)不會(huì)被淘汰。

反觀其他板塊，縱然高大帥氣，但考慮依然有大量土地供應(yīng)，新房一個(gè)比一個(gè)好，任何一個(gè)樓盤(pán)都逃不脫被淘汰的命運(yùn)，保值也就成了無(wú)稽之談。

在這樣的消費(fèi)觀與預(yù)期之下，人們選擇中航金城1號(hào)與金宸熙苑也就不足為奇了。

這就是它們保值的原因。

于是有人會(huì)問(wèn)了，什么時(shí)候地段就不那么重要了呢？

我覺(jué)得需要等到AI的全面落地，無(wú)人駕駛的全面普及之后。當(dāng)全國(guó)14億人都使用自動(dòng)駕駛，全國(guó)路網(wǎng)都進(jìn)行更新改造之后，人們或許對(duì)地段就沒(méi)那么高要求了。

這個(gè)時(shí)間，可能是20年。

可是20年，我們都老了，賺錢(qián)圖個(gè)啥呢？

好了，氣氛都烘托到這兒了，不給各位介紹下金宸熙苑也說(shuō)不過(guò)去，我就聊幾句。

首先位置呢，大家也都知道了，新街口附近絕版地段；

產(chǎn)品上，為總高15-16的小高層，總計(jì)500戶(hù)，面積105-186；

價(jià)格上，5萬(wàn)附近，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于隔壁金城1號(hào)的二手房?jī)r(jià)；

交通上，緊鄰地鐵西安門(mén)站，靠近龍?bào)粗新泛椭猩綎|路，兩個(gè)最重要的主干道；

醫(yī)療上，南京最強(qiáng)三甲醫(yī)院軍總就在隔壁，樓下還會(huì)有配套的社區(qū)醫(yī)院方便開(kāi)藥，這對(duì)地緣客，尤其是老人來(lái)講，實(shí)在是重要的不能再重要了；


教育上，中航金城地塊配套小學(xué)目前在建，該小學(xué)為南京市游府西街小學(xué)教育集團(tuán)成員校，校名待定。學(xué)校開(kāi)辦之前，由瑞金路小學(xué)代招，學(xué)校開(kāi)辦之后，至中航金城地塊配套小學(xué)入學(xué)。

娛樂(lè)上，可以地鐵一站直達(dá)新街口，或者使用隔壁的凱賓斯基酒店，作為會(huì)所配套；

文體休閑上，緊鄰2個(gè)公園，一個(gè)是已建成的511公園，由于身處老廠區(qū)內(nèi)部，少有外人涉足，幾乎就是業(yè)主獨(dú)享。另一個(gè)是在建遺址公園，與小區(qū)僅一墻之隔，未來(lái)也是業(yè)主休閑好去處。



細(xì)節(jié)上，品質(zhì)毫不馬虎，比如門(mén)口專(zhuān)有的電瓶車(chē)出入口，徹底杜絕樓下亂停亂放；比如垃圾站可以建在地下，便于業(yè)主倒垃圾同時(shí)，也大幅提升園區(qū)美感；比如空調(diào)地暖的配置，取代科技系統(tǒng)，更易維修，更符合主城人群習(xí)慣，也會(huì)擁有更長(zhǎng)的住宅生命周期。

本次即將加推的主力戶(hù)型為105與107，我們看看戶(hù)型圖：


105戶(hù)型，是經(jīng)典的三房?jī)尚l(wèi)戶(hù)型，此戶(hù)型最大特點(diǎn)是，僅105平就做成了邊戶(hù)，且是一梯一戶(hù)，私密性特別好。

其S墻的設(shè)計(jì)，足可以放下雙門(mén)冰箱，U型廚房的擺放，給予了家庭最大的收納空間。

總體來(lái)說(shuō)，該戶(hù)型就是非常“合適”，無(wú)論對(duì)于剛起步的年輕人，還是隔壁小區(qū)買(mǎi)二套房的老人，它的戶(hù)型、面積、總價(jià)都在預(yù)算之內(nèi)，是主城人的不二之選。


107戶(hù)型，與105相仿，主要就是些細(xì)節(jié)的差異，就不再贅述。

另外，金宸熙苑還有少量118在售，戶(hù)型如下


可以看到，118平的空間感在105上有了較明顯提升。

比如廚房面積擴(kuò)大，島臺(tái)位置進(jìn)行了移位，帶來(lái)了更加寬敞的操作與收納空間；比如主臥面積的提升，衣柜的收納也更加從容等等等等。

總之呢，118更適合那些有余力的朋友，多花幾十萬(wàn)讓自己住的更舒服些，而這幾十萬(wàn)也不是“花掉”，只是存在了樓市里，畢竟金宸熙苑是非常保值的。

另外，最為驚喜的是，無(wú)論105還是118，他們的總價(jià)只要500多萬(wàn)，門(mén)檻之低，遠(yuǎn)低于河西大校場(chǎng)，對(duì)絕大部分改善價(jià)格來(lái)說(shuō)，非常友好，有興趣的朋友一定要去看一看。

就這樣吧，記住：地段！地段！還是地段！